一．
物流園區(qū)的內(nèi)涵及功能定位
1．物流園區(qū)的內(nèi)涵
關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確和統(tǒng)一的定義，即便是在《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)物流術(shù)語(yǔ)》中，也僅對(duì)物流中心、配送中心進(jìn)行了界定。
從國(guó)內(nèi)提出進(jìn)行物流園區(qū)或物流基地建設(shè)的城市、企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目的界定，借鑒日本開(kāi)發(fā)建設(shè)物流團(tuán)地、德國(guó)不來(lái)梅建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模物流中心等的經(jīng)驗(yàn)，考慮到大規(guī)模和相對(duì)集中的物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅僅是為了發(fā)展物流本身，往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市功能開(kāi)發(fā)與調(diào)整等綜合性方面，因此，對(duì)此類(lèi)物流發(fā)展項(xiàng)目，建議借鑒目前的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等在綜合發(fā)展上的內(nèi)在含義，使用“物流園區(qū)”的概念，賦予其在發(fā)展物流等方面的綜合意義，而不是“物流基地”所顯示的僅僅是物流運(yùn)作的場(chǎng)所的含義。
根據(jù)上述理由，將對(duì)物流園區(qū)的內(nèi)涵進(jìn)行界定：物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行與降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率和改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購(gòu)和便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。
作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息管理中心等適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開(kāi)展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2．物流園區(qū)的功能
按照對(duì)物流園區(qū)所下的定義，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。
2.1 物流園區(qū)的物流組織與管理功能
物流園區(qū)在功能上首先是物流的核心內(nèi)涵所含蓋的物流服務(wù)組織與物流運(yùn)作管理的功能，即物流活動(dòng)所必須具備的存儲(chǔ)、運(yùn)輸、裝卸、簡(jiǎn)單流通加工等功能，但與傳統(tǒng)的貨物運(yùn)輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個(gè)要素要具有高科技、高效率特征。
(1) 物流園區(qū)的物流功能構(gòu)成要素
由于現(xiàn)代物流的組織與管理活動(dòng)大多是在物流節(jié)點(diǎn)和
物流企業(yè)的組織下完成的，因此，作為物流園區(qū)，從其物流活動(dòng)的多樣性和物流組織的廣泛性，以及園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，其發(fā)揮物流的組織管理作用，就離不開(kāi)大規(guī)模和功能各異的物流組織節(jié)點(diǎn)。
從目前國(guó)內(nèi)外物流節(jié)點(diǎn)的功能分析，主要有區(qū)域運(yùn)輸組織中心、物流中心和配送中心三種類(lèi)型。
·區(qū)域運(yùn)輸組織中心。如集裝箱運(yùn)輸樞紐、零擔(dān)貨物運(yùn)輸場(chǎng)站、貨運(yùn)配載場(chǎng)站等；
·物流中心。包括單一功能的企業(yè)物流中心和綜合功能的提供物流組織服務(wù)的社會(huì)化物流中心等；
·配送中心。其在功能和分類(lèi)上與物流中心較為相似。
由于運(yùn)輸組織功能已為各界所熟悉，且根據(jù)物流的發(fā)展趨勢(shì)，運(yùn)輸組織中心的功能也逐漸由物流中心和配送中心等現(xiàn)代物流發(fā)展中出現(xiàn)的綜合性物流節(jié)點(diǎn)所含蓋。
(2) 物流園區(qū)的物流組織與管理功能
物流園區(qū)的物流組織與管理的功能一般包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲(chǔ)存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場(chǎng)信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過(guò)不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個(gè)社會(huì)化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。
物流園區(qū)是物流組織活動(dòng)相對(duì)集中的區(qū)域，在外在形態(tài)上不同園區(qū)有相似之處，但是，物流的組織功能因園區(qū)的地理位置、服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及企業(yè)的物流組織內(nèi)容和形式、區(qū)位交通運(yùn)輸?shù)匚患皸l件等存在較大不同或差異，因此，物流園區(qū)的功能不應(yīng)有統(tǒng)一的界定。
2.2 園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能
物流園區(qū)概念的提出，很重要的原因不是由于其在物流發(fā)展和運(yùn)作本身的作用，而在于其經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。
(1) 物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能
物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能首先體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)上�；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有開(kāi)發(fā)性的功能和作用，已為宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所認(rèn)識(shí)。
① 新建設(shè)施的開(kāi)發(fā)功能
物流園區(qū)一般從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和城市物流功能區(qū)的角度進(jìn)行建設(shè)，具有較大的規(guī)模，國(guó)內(nèi)目前較大的物流園區(qū)一般占地均在千畝之上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家更有占地在數(shù)平方公里之多。因此，物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，將因在局部地區(qū)的大量基本建設(shè)投入，而帶動(dòng)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
此外，現(xiàn)代物流在我國(guó)尚處于發(fā)展初期，物流管理技術(shù)的落后和現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，均是阻礙物流快速發(fā)展的因素，加快物流園區(qū)大量、大規(guī)�；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對(duì)改善物流發(fā)展環(huán)境及基礎(chǔ)條件，培育物流產(chǎn)業(yè)將具有重要意義和作用，以物流業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，物流園區(qū)將因帶動(dòng)物流業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而開(kāi)發(fā)出新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域。
② 既有設(shè)施及資源的整合功能
開(kāi)發(fā)和建設(shè)物流園區(qū)，將因物流園區(qū)在物流組織規(guī)模較大和管理水平較高等因素而對(duì)既有物流設(shè)施在功能上產(chǎn)生替代效應(yīng)，在既有設(shè)施已客觀存在局部過(guò)剩的情況下，物流園區(qū)并非簡(jiǎn)單的重復(fù)建設(shè)，而是通過(guò)在功能設(shè)計(jì)和布局上對(duì)當(dāng)前及未來(lái)物流組織管理的適應(yīng)，并通過(guò)規(guī)�；徒M織化經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)既有設(shè)施的合理整合。
·將加速不適應(yīng)設(shè)施的淘汰和退出，使城市中心地區(qū)的土地使用價(jià)值的增值，必將帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)效應(yīng)。
·物流園區(qū)的物流運(yùn)作的集中，為運(yùn)輸組織資源調(diào)整與整合創(chuàng)造了條件。
(2) 完善的物流服務(wù)所支持的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能
從定義的角度出發(fā)，物流園區(qū)除具有自身的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能外，還具有支持產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的功能，主要原因是物流園區(qū)在物流基礎(chǔ)設(shè)施方面比較完善，物流服務(wù)功能較為齊全，從而確保了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的物流運(yùn)作效率和水平，這正是經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步上臺(tái)階發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
3．物流園區(qū)的作用
物流園區(qū)的作用是與其功能密不可分的，從功能角度分析，物流園區(qū)的作用主要體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)，對(duì)區(qū)域物流系統(tǒng)和城市物流功能區(qū)的完善，以及對(duì)物流企業(yè)和物流效率的影響等3個(gè)方面。
① 對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用
② 對(duì)物流系統(tǒng)及功能的完善作用
③ 對(duì)提高社會(huì)物流效率和物流企業(yè)效益的作用
二．物流園區(qū)的發(fā)展
物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展問(wèn)題的提出，是由于現(xiàn)代物流發(fā)展特點(diǎn)和趨勢(shì)本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。
自1998年以來(lái)，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國(guó)被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類(lèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開(kāi)始大力發(fā)展的。
1．物流園區(qū)的產(chǎn)生
物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流管理方式，在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。在我國(guó)，隨著傳統(tǒng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向市場(chǎng)化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)開(kāi)始制定了促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和省份也紛紛開(kāi)始籌建物流園區(qū)。然而，對(duì)于物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，我們還缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未有完善、有效的做法可以借鑒。
2．國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展概況
由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開(kāi)發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國(guó)政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動(dòng)地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國(guó)從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以
深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、
上海、
北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。
① 珠江三角洲地區(qū)
② 上海市及華東地區(qū)
3．國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)
① 物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局
物流園區(qū)的功能和服務(wù)特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方，其在設(shè)置物流園區(qū)時(shí)主要考慮以下四方面因素：
·一是至少可以實(shí)現(xiàn)兩種以上運(yùn)輸方式連接，特別是公路和鐵路兩種方式；
·二是選擇交通樞紐中心地帶，使物流園區(qū)布局與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)；
·三是經(jīng)濟(jì)合理性，包括較低的地、數(shù)量充足及素質(zhì)較高的勞動(dòng)力等，為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件；
·四是符合環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡的要求。
② 物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)
物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近10年發(fā)展起來(lái)新事物，因此，園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，目前仍處于迅速發(fā)展的過(guò)程之中，其建設(shè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并不多且不是很成熟。
（1）日本的經(jīng)驗(yàn)
日本在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長(zhǎng)，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。
·重視規(guī)劃
·優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策
·良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境
（2）德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)
德國(guó)政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國(guó)內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式。
·聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃
·州政府、市政府扶持建設(shè)
·企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理
·入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)
4．物流園區(qū)的發(fā)展前景
物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對(duì)使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，主要表現(xiàn)在：減輕了物流對(duì)城市交通的壓力；減小了物流對(duì)城市環(huán)境的不利影響；提高了物流經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益；滿(mǎn)足了倉(cāng)庫(kù)建設(shè)大型化發(fā)展趨勢(shì)的要求；滿(mǎn)足了貨物聯(lián)運(yùn)發(fā)展的需求。
物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進(jìn)了日本、德國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家物流業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)德國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究，未來(lái)10年，既使在日本、德國(guó)這樣運(yùn)輸業(yè)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。
在我國(guó)，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市已經(jīng)開(kāi)始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。
三．物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式
從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，物流園區(qū)應(yīng)僅僅存在于經(jīng)濟(jì)中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系及經(jīng)濟(jì)組織特點(diǎn)、物流的發(fā)展趨勢(shì)和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應(yīng)需要相應(yīng)的物流組織功能區(qū)，即規(guī)�；奈锪鲌@區(qū)。
根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。
1．經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式
物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個(gè)類(lèi)似于目前的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式，將是在特定的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專(zhuān)門(mén)的開(kāi)發(fā)部門(mén)的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)際上就是在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目，而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)、趨勢(shì)和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用，物流園區(qū)無(wú)疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式與增長(zhǎng)質(zhì)量的新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要組成部分。
2．主體企業(yè)引導(dǎo)模式
物流園區(qū)的重要功能是物流的組織和管理，是物流企業(yè)和工業(yè)、商業(yè)企業(yè)在相對(duì)集中的場(chǎng)所，建設(shè)和開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，是希望在規(guī)模化物流運(yùn)作資源及條件的支撐下，達(dá)到降低物流成本和提高物流經(jīng)營(yíng)與管理效益的目的。
從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，從利用市場(chǎng)進(jìn)行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過(guò)利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下，逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進(jìn)行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，達(dá)到物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的目的，這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。
因此，主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境。
3．工業(yè)地產(chǎn)商模式
物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家均有此種開(kāi)發(fā)模式的范例。
此外，作為類(lèi)似于工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，日本的東京、神戶(hù)等經(jīng)濟(jì)中心城市、德國(guó)的不來(lái)梅等城市，也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的變形操作方式。
之所以會(huì)出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，其理論基礎(chǔ)是物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，目的在于建立良好的物流運(yùn)作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設(shè)自身不是為了贏利，是一種社會(huì)效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來(lái)自于整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)效率與效益的提高。
4．綜合運(yùn)作模式
綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。
由于物流園區(qū)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使園區(qū)建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。
四．物流園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的相關(guān)政策及建議
1．充分發(fā)揮園區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目的作用
1.1 發(fā)揮啟動(dòng)項(xiàng)目的示范效應(yīng)
① 創(chuàng)造啟動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展所需的政策環(huán)境
② 提高啟動(dòng)項(xiàng)目的技術(shù)含量
③ 抓緊進(jìn)行示范性物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)
1.2 對(duì)示范項(xiàng)目進(jìn)行合理運(yùn)作
① 積極培育示范性企業(yè)的物流服務(wù)意識(shí)
② 謹(jǐn)慎選擇適宜的物流服務(wù)領(lǐng)域
③ 認(rèn)真制定務(wù)實(shí)的物流服務(wù)戰(zhàn)略
2．建立科學(xué)的園區(qū)建設(shè)發(fā)展機(jī)制
2.1 認(rèn)真做好園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的前期工作準(zhǔn)備
① 資源整合的前期準(zhǔn)備
② 為園區(qū)的開(kāi)工建設(shè)做好前期準(zhǔn)備
2.2 合理安排建設(shè)時(shí)序，滾動(dòng)發(fā)展
2.3 建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
3．對(duì)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施提供宏觀環(huán)境支持
3.1 抓緊落實(shí)園區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策及運(yùn)作保障
① 在政策上保障和支持物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)
② 鼓勵(lì)各類(lèi)投資主體參與園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)
③ 建立物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的綜合補(bǔ)償機(jī)制
④ 為園區(qū)物流服務(wù)及管理企業(yè)提供運(yùn)作支持
3.2 積極引導(dǎo)和培育市場(chǎng)需求
① 推進(jìn)工業(yè)及商業(yè)企業(yè)物流管理技術(shù)的應(yīng)用
② 提高物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平
③ 加快流通體制和流通經(jīng)營(yíng)管理方式的改革
④ 加強(qiáng)物流市場(chǎng)的監(jiān)管水平
3.3 努力協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關(guān)的各個(gè)部門(mén)的關(guān)系
① 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮政府部門(mén)在推動(dòng)物流業(yè)快速發(fā)展中的作用
② 完善行業(yè)協(xié)會(huì)組織、加強(qiáng)物流業(yè)發(fā)展中的行業(yè)協(xié)調(diào)和行業(yè)自律
