——訪美國(guó)普洛斯中國(guó)投資管理部高級(jí)經(jīng)理趙明琪
    2003年在業(yè)界有 “工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國(guó)普洛斯(Prologis)公司登陸中國(guó)，稱計(jì)劃今后5年在中國(guó)物流市場(chǎng)投資20億美元。這一舉措引起了人們對(duì)物流地產(chǎn)的關(guān)注。最近，記者采訪了美國(guó)普洛斯中國(guó)投資管理部高級(jí)經(jīng)理趙明琪。
    記者：請(qǐng)您介紹一下普洛斯公司的概況，它在國(guó)際同行中的實(shí)力和信譽(yù)度如何？
    趙明琪：普洛斯是在美國(guó)紐約證交所掛牌的上市公司，開(kāi)發(fā)及管理超過(guò)120億美元的資產(chǎn)。作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過(guò)2300萬(wàn)平方米。而與其他房地產(chǎn)投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)。
    記者：普洛斯公司的到來(lái)給中國(guó)物流業(yè)引入了一個(gè)新概念——“物流地產(chǎn)”，請(qǐng)您給我們講解一下普洛斯“物流地產(chǎn)”的投資模式和具體的操作方式？
    趙明琪：普洛斯所謂的“物流地產(chǎn)”，就是由普洛斯先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。也就是說(shuō)，普洛斯只是從事地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。
    記者：也就是說(shuō)，普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。那么，“物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值在于什么呢？
    趙明琪：“物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值就在于更有效地幫助客戶管理運(yùn)用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開(kāi)發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。為了不斷增加客戶的財(cái)務(wù)目標(biāo)，普洛斯還將采用收購(gòu)的方式，將客戶目前擁有的物流配送設(shè)施購(gòu)買回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設(shè)施。
    通過(guò)普洛斯提供的收購(gòu)與回租方案，不少物流公司削減了固定資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少了企業(yè)負(fù)債率。
    記者：普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，是否遇到一些障礙？
    趙明琪：障礙肯定是有的，去年9月份 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)，工業(yè)用地一改過(guò)去的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，必須通過(guò)“招拍掛”（即招標(biāo)、拍賣、掛牌）的方式。此項(xiàng)政策的出臺(tái)肯定會(huì)抬高工業(yè)用地獲取的成本。短期內(nèi)這項(xiàng)政策可能會(huì)對(duì)企業(yè)拿地造成一定影響。但新政的出臺(tái)提高了開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的門檻，這一市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)洗牌，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有利于市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
    記者：能否透露普洛斯公司近期發(fā)展計(jì)劃？
    趙明琪：我們接下來(lái)將進(jìn)入市場(chǎng)深耕階段，預(yù)計(jì)未來(lái)普洛斯的中國(guó)版圖將會(huì)增加2~3個(gè)省會(huì)城市，但公司的主要精力將會(huì)集中到現(xiàn)有布點(diǎn)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)上。
    我們還希望吸引更多本土客戶，目前公司的主要客戶還是以500強(qiáng)的跨國(guó)企業(yè)為主，例如阿迪達(dá)斯、歐萊雅、三星電子等，公司希望吸引更多的本土客戶。在國(guó)外，企業(yè)通過(guò)大規(guī)模集約化的物流中心來(lái)降低物流成本已經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象，但在中國(guó)，相當(dāng)多的本土企業(yè)對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求還停留在比較初級(jí)的階段。為此，我們希望在中國(guó)進(jìn)一步推廣集約化倉(cāng)儲(chǔ)的概念，通過(guò)為客戶在一定范圍內(nèi)建立系統(tǒng)的配送中心來(lái)提升效率、降低成本。