隨著外資工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入，中國(guó)國(guó)內(nèi)物流園開發(fā)迅速升溫，這不僅將有利于大力提升國(guó)內(nèi)物流業(yè)的效率，也可以幫助企業(yè)找到成本控制的新途徑。
    在民用地產(chǎn)再度成為政策調(diào)控焦點(diǎn)的同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)，特別是物流園的開發(fā)在國(guó)內(nèi)卻獲得了突破性發(fā)展。今年9月，阿迪達(dá)斯在蘇州普洛斯物流園租賃的總面積6萬平方米的全國(guó)配送中心即將起用，而美國(guó)在線零售商亞馬遜公司也同樣選址蘇州建設(shè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的配送中心，簽約租賃的建筑面積達(dá)到10萬平方米。雖然國(guó)際化的物流地產(chǎn)租賃仍然以跨國(guó)公司為主，一些國(guó)內(nèi)企業(yè)也開始意識(shí)到租賃國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的好處。上海光明乳業(yè)股份有限公司在上海桃浦物流園租賃的1萬平方米常溫奶配送中心也將在9月如期起用。
    自2003年起，諸多海外工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司已紛紛進(jìn)入中國(guó)，其中包括普洛斯、AMB、新加坡豐樹物流信托管理公司（Mapletree Logistics Trust Management Ltd.）和澳大利亞工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)Macquarie Goodman。自2005年起，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)開始真正起步。據(jù)房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，截至2006年初，這些開發(fā)商開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)總計(jì)超過114萬平方米，而在建規(guī)模則超過141萬平方米，年增長(zhǎng)率在130％。
    “大多數(shù)企業(yè)都是在全球客戶的推動(dòng)下進(jìn)入中國(guó)的，當(dāng)然它們中也有的更富于冒險(xiǎn)精神。”仲量聯(lián)行工業(yè)部中國(guó)區(qū)總監(jiān)易立夫（Trent Iliffe）說。目前大多數(shù)物流園區(qū)的開發(fā)仍集中在沿海地區(qū)，但是市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊同時(shí)也是全球最大的物流配送設(shè)施開發(fā)商之一的普洛斯已經(jīng)把觸角伸向中部和西部地區(qū)。“我們希望憑借豐富的本地市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛的全球影響力，戰(zhàn)略性開發(fā)物流配送設(shè)施�！逼章逅怪袊�(guó)第一副總裁兼首席財(cái)務(wù)官吳錫銘說。
    強(qiáng)勁需求和政策放開是驅(qū)動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的主要?jiǎng)恿�。就需求來看，越來越多外資公司希望提升在華的銷售額，同時(shí)隨著制造基地的逐步內(nèi)遷，出口貨物的運(yùn)輸效率也成為它們關(guān)注的熱點(diǎn)，這都使得更好的物流配送體系成為必須。從供給方面來看，2004年底中國(guó)根據(jù)加入WTO的承諾開放物流業(yè)，允許外資物流公司設(shè)立獨(dú)資公司，令這些外資公司有了更多的選擇。“恰恰是制造廠商和物流公司開始說，‘我們需要更好的（物流倉(cāng)儲(chǔ)）設(shè)施�！�”仲量聯(lián)行研究部副董事何恩凱說。
    打破瓶頸
    在中國(guó)，制造環(huán)節(jié)的成本控制已經(jīng)達(dá)到極限，為了提升利潤(rùn)，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注供應(yīng)鏈管理，希望通過提高物流效率全面提升整體效益。
    “物流業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是中國(guó)發(fā)展的重點(diǎn)，充分理解供應(yīng)鏈的概念和它將帶來的價(jià)值，對(duì)于中國(guó)企業(yè)取得更好的發(fā)展至關(guān)重要，”普洛斯的吳錫銘說，“我們希望能夠幫助制造業(yè)提高從原材料進(jìn)口到加工各個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力。”根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2005年中國(guó)物流的成本占到GDP的19％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)的10％和歐洲的11％，成本控制空間很大。“如果能提供更為有效的物流平臺(tái)，（在中國(guó)的企業(yè)）在產(chǎn)業(yè)鏈整合方面可以創(chuàng)造更多價(jià)值�！眳清a銘說。
    外資工業(yè)地產(chǎn)為中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)帶來了國(guó)際通行的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和管理經(jīng)驗(yàn)，這些都是中國(guó)十分缺乏的。在它們進(jìn)入中國(guó)之前，很難找到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)庫(kù)，外資企業(yè)在中國(guó)許多現(xiàn)有的倉(cāng)庫(kù)都是由廠房改建，規(guī)格多種多樣�！凹�裝箱卡車開不進(jìn)去，或者很難掉頭�！敝倭柯�(lián)行的易立夫描述說。這一點(diǎn)光明乳業(yè)股份有限公司物流事業(yè)部總經(jīng)理張大瑞也深有體會(huì)：“一些國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)憑想象建造，沒有專業(yè)的人才也缺乏專業(yè)化的物流管理知識(shí)。”造成的結(jié)果是物流地產(chǎn)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)可以，貨物運(yùn)進(jìn)運(yùn)出就麻煩了。
    普洛斯是最早進(jìn)入中國(guó)的海外工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司，短短三年時(shí)間內(nèi)在中國(guó)市場(chǎng)取得迅速發(fā)展。自從2003年4月設(shè)立代表處，普洛斯就開始積極開拓本土市場(chǎng)，籌建本土團(tuán)隊(duì)。一年之后即成功簽署在中國(guó)投資的第一大單，與蘇州工業(yè)園合資建立蘇州普洛斯物流園，并于當(dāng)年8月獲得海關(guān)總署批準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)B型保稅物流中心，使進(jìn)入保稅區(qū)的產(chǎn)品可以優(yōu)先享受出口退稅。
    繼成功在蘇州建立物流園區(qū)之后，普洛斯已經(jīng)先后在北京、上海、青島、杭州、寧波和廣州建成物流園，其中以北京奧運(yùn)物流配送中心項(xiàng)目最為引人注目。
    2005年4月普洛斯簽署北京空港物流園項(xiàng)目時(shí)，并沒有想到會(huì)被北京奧組委相中。“我們（物流園）選址的標(biāo)準(zhǔn)是靠近空港或者海港的物流基地、制造型企業(yè)集中地，或者交通便利的樞紐�！逼章逅雇顿Y管理部高級(jí)經(jīng)理趙明琪說。北京的選址就符合這一要求，因?yàn)槲锪鲌@距離機(jī)場(chǎng)只有幾公里，又毗鄰天竺出口開發(fā)區(qū)。
    當(dāng)北京奧組委在2005年下半年進(jìn)行選址的時(shí)候，普洛斯的物流園脫穎而出，因?yàn)楸本�奧運(yùn)的場(chǎng)館靠北，同樣在北部的物流園可以方便場(chǎng)館的物流配送，而其毗鄰機(jī)場(chǎng)更符合許多奧運(yùn)器材空運(yùn)的需要。目前奧組委已經(jīng)簽約租用空港物流園一期一幢面積2萬平方米的建筑，而普洛斯按照符合奧運(yùn)功能和規(guī)格的要求，已于今年4月初開始開發(fā)其余3幢建筑，面積約8萬平方米。
    據(jù)吳錫銘提供的數(shù)字，截至2005年底，普洛斯在華總投資已經(jīng)達(dá)到5億美元，預(yù)計(jì)到2009年投資總額將達(dá)到15億美元。“今后一兩年我們會(huì)更積極地去了解市場(chǎng)�！眳钦f。
    競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
    物流房地產(chǎn)是物流業(yè)價(jià)值鏈上的重要一環(huán)，它選址的優(yōu)劣和配套設(shè)施的好壞，直接關(guān)系到物流的效率，專業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)商因此得到制造商、零售商和第三方物流供應(yīng)商的倚重。此外，許多公司都從零庫(kù)存的角度出發(fā)，不愿意增加倉(cāng)儲(chǔ)和物流的成本，轉(zhuǎn)而選擇租賃倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施�！霸跉W美，買土地建廠不是那么吸引人。”吳錫銘說。
    的確，對(duì)于租戶來說，選擇租賃物流地產(chǎn)或者配送中心，而不是自己建設(shè)，有一定的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)橄鄬?duì)于自己建設(shè)，租賃更為便利，可以滿足快速增長(zhǎng)的需求。相反，固定資產(chǎn)的投資會(huì)增加運(yùn)營(yíng)上的不便，可能因?yàn)閷?duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)的發(fā)展缺乏預(yù)期而增加資本的壓力。
    “中國(guó)情況會(huì)有點(diǎn)不同�！眳墙又�說。最大的不同是第三方物流并不完善，許多企業(yè)在中國(guó)都面臨著是自己做物流還是外包的抉擇。
    光明乳業(yè)就是一個(gè)很好的例子。1999年成立了物流事業(yè)部之后，光明乳業(yè)已經(jīng)在全國(guó)主要中心城市都設(shè)有物流中心和中轉(zhuǎn)中心，在長(zhǎng)三角地區(qū)，物流網(wǎng)絡(luò)更為密集。
    隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)一些倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施容積率高，使用率低，限制了物流的發(fā)展。為了取代上海地區(qū)的四個(gè)常溫倉(cāng)庫(kù)，把常溫奶的配送集中在一個(gè)地方，光明乳業(yè)去年開始尋找新址，選中了普洛斯在桃浦的物流園。
    “我們稱之為定制的標(biāo)準(zhǔn)化采購(gòu)，”光明乳業(yè)的張大瑞這樣描述與普洛斯的合作，“普洛斯按照我們的需求定制，但是廠房都是標(biāo)準(zhǔn)化的。”雙方簽署了中長(zhǎng)期的租約。
    張對(duì)普洛斯物流倉(cāng)庫(kù)的評(píng)價(jià)是：“絕對(duì)價(jià)值（租金）貴，但是性價(jià)比并不低”，因?yàn)樾陆▊}(cāng)庫(kù)容積率低，周轉(zhuǎn)率高，車輛進(jìn)出自如。在張算來，新倉(cāng)庫(kù)投入使用之后，每年應(yīng)該可以幫助光明乳業(yè)節(jié)約幾十萬元的配送成本。
    當(dāng)然，物流地產(chǎn)的發(fā)展在國(guó)內(nèi)也面臨一些實(shí)際的困難。最大問題是土地的獲得，而許多開發(fā)區(qū)政府對(duì)于物流地產(chǎn)的了解仍然并不透徹。
    “許多（地方）政府還沒有意識(shí)到物流其實(shí)也涉及到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的問題�！敝倭柯�(lián)行易立夫說。“他們對(duì)‘物流’這個(gè)詞可以說已經(jīng)耳熟能詳，但是對(duì)于物流的具體含義卻不明就里�！敝倭柯�(lián)行的何恩凱補(bǔ)充道。由此造成的情況是，雖然政府也在開發(fā)物流園，卻并沒有能夠很好地與工業(yè)區(qū)的發(fā)展配合，創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。
    由于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施無法直接帶來大量稅收收入，而因?yàn)槿莘e率最多不能超過50％，占地面積又很高，這些都讓許多地方政府缺乏積極性。為了促進(jìn)物流的發(fā)展，地方政府需要改變招商引資的政策和思路。此外，一些舊有建筑條例的框框，比如說對(duì)建筑材料、高度、大小的限制，都令開發(fā)商很難按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)大型標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。
    普洛斯就十分強(qiáng)調(diào)贏得地方政府支持的重要性。以蘇州物流園為例，普洛斯與工業(yè)園區(qū)形成良好的合作伙伴關(guān)系，在土地獲得上得到政府支持，在長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和發(fā)展的方向上兩者也基本相同。
    當(dāng)然，國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)成熟度比國(guó)外市場(chǎng)要差。在國(guó)外，一般是五年、十年乃至十五年的租期，中長(zhǎng)期的租約也使得定制的廠房占很大比例�！霸谥袊�(guó)租約時(shí)間相對(duì)比較短，因?yàn)樗鼈儗?duì)租賃的概念還不熟悉�！逼章逅沟膮清a銘說。吳的觀察發(fā)現(xiàn)是，國(guó)內(nèi)的跨國(guó)公司前期投資標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，租約也更為長(zhǎng)期，相比之下，中國(guó)企業(yè)對(duì)租金更為關(guān)注。吳錫銘表示，今后希望與國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)、物流方面的協(xié)會(huì)多交流，藉此教育市場(chǎng)，推廣標(biāo)準(zhǔn)化廠房的概念。
    從今后發(fā)展而言，普洛斯堅(jiān)持土地的長(zhǎng)期持有、創(chuàng)造價(jià)值網(wǎng)絡(luò)的目標(biāo)，依靠地理優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，贏得發(fā)展。同樣，它也強(qiáng)調(diào)雖然開發(fā)應(yīng)該以客戶為指導(dǎo)，但是也需要對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展有前瞻性�！巴恋孬@得和開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要做一定的前期準(zhǔn)備，前瞻性很重要，”普洛斯的趙說，“這要求普洛斯對(duì)市場(chǎng)有敏銳的把握。需要了解城市的規(guī)模、工業(yè)、港口、制造和零售網(wǎng)點(diǎn)等等。”
    這也是為什么普洛斯雖然把打造沿海的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)作為發(fā)展的重點(diǎn)，卻已經(jīng)開始關(guān)注中部和西部二三線的城市的原因。普洛斯進(jìn)入重慶和成都等城市的報(bào)道已經(jīng)見諸報(bào)端。不過趙明琪對(duì)于普洛斯在中西部發(fā)展仍顯謹(jǐn)慎。她表示，“我們已經(jīng)（與一些中西部城市）簽署了不少投資意向書，但是仍處在盡職調(diào)查的前期階段。”
    外資工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入，對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商而言，也是一個(gè)好的示范效應(yīng)，雖然它們要達(dá)到外資的標(biāo)準(zhǔn)還需要至少三五年的時(shí)間。“已經(jīng)有本地公司開始研究普洛斯，走它的模式，”光明的張大瑞說，“這一定可以促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！� （原文刊載于2006年九月刊《財(cái)務(wù)總監(jiān)》）
    蘇州物流園
    普洛斯建造的標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)無論是采光、高度、柱距還是地面的平整度都有一定的規(guī)格。蘇州普洛斯物流園三期一幢剛剛落成的標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)就很具代表性，倉(cāng)庫(kù)高9米，面積在15000平方米左右，由隔墻分割成三片大小相當(dāng)?shù)膮^(qū)域，每片區(qū)域都有三個(gè)可以直接對(duì)接集裝箱卡車的卷門。此外，在倉(cāng)庫(kù)的兩頭各設(shè)有一片兩層樓的辦公區(qū)域，面積200平方米左右，并帶有洗手間，方便倉(cāng)庫(kù)的管理人員辦公。在這座標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)對(duì)面就是即將于今年9月交付給阿迪達(dá)斯作為配送中心的單體式倉(cāng)庫(kù)，也是目前全國(guó)最大的一幢單體倉(cāng)庫(kù)，占地面積6萬平方米。
    普洛斯在蘇州的物流園座落在蘇州工業(yè)園的東部，緊鄰滬寧高速公路蘇州工業(yè)園出口。物流園一幢二十多層的紅色大樓在相對(duì)扁平的工業(yè)園區(qū)內(nèi)顯得特別引人注目。大樓的設(shè)計(jì)頗具特色，仿佛十幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)集裝箱疊摞起來，是工業(yè)園區(qū)為物流園專門建造的配套項(xiàng)目，海關(guān)和稅務(wù)部門全部集中在大樓內(nèi)辦公。
    物流園是中外雙方各持50％股份的合資企業(yè)，合資的中方是蘇州工業(yè)園下屬企業(yè)蘇州物流中心有限公司，注冊(cè)資金1億美元�？偼顿Y在3億美元。談起合資的情形，普洛斯投資管理部高級(jí)經(jīng)理趙明琪對(duì)蘇州工業(yè)園官員的專業(yè)有著頗深的印象：“剛開始接觸的時(shí)候，工業(yè)園區(qū)方面提的問題是：‘為什么我需要與你合作？除了資金之外，你還能帶來什么樣的幫助？’”
    在了解了普洛斯的專業(yè)資質(zhì)之后，蘇州工業(yè)園幾乎一路綠燈放行，物流園的審批只用了3個(gè)月的時(shí)間，這也是普洛斯與工業(yè)園區(qū)管委會(huì)良好合作的開始。在其后的工作中，普洛斯一直致力于謀求提供增值服務(wù)，與蘇州工業(yè)園的招商人員一起推廣，謀求共贏的局面。 —吳晨�。ㄔ�文刊載于2006年九月刊《財(cái)務(wù)總監(jiān)》）