德國貨運中心最早的內涵是貨物集散中心，具有貨物聚集、堆存、倉儲、分運等傳統的貨運站場的功能。隨著德國經濟和社會的發展，貨運中心漸漸具備對貨物的加工、裝配、包裝、信息處理，以及與貨物進出口相關的海關查驗、為客戶提供生活服務等更寬泛、更全面的功能。
   
    貨運中心的這些服務的提供，是為了滿足生產、銷售企業的需要。生產、銷售企業是貨運中心服務的主要需求方，它們為了降低產品、商品的成本，提高主營業務的競爭力，將原先自主組織、安排實施的運輸、裝卸、儲存、加工、包裝等業務從其主業中剝離出來，通過外包方式委托給物流服務商。在這種物流服務供給和需求互動發展的過程中，德國貨運中心逐漸演變成擁有多種物流設施、多種類型的物流企業以及與物流相關的其它公共機構，可以提供多樣化的物流服務。由于它們是由貨運中心延續發展而來，因此在德國稱之為貨運區域，就是我們所說的物流園區。
   
    由此看出，貨運中心向物流園區的發展，是社會分工進一步細化、降低整個供應鏈的運行成本、整合利用各種資源、帶動區域經濟的需要；物流園區的基礎設施、經營環境、功能作用已經成為評價其所在地區經濟的發達程度是否具有發展潛力的指標體系的重要組成。到目前為止，德國貨運中心已經向物流服務多元化，與生產、銷售領域相結合并與環境協調發展的物流園區方向發展，形成了由33個園區組成的、分布于德國不同地區的物流園區群體。其發展特點如下：
   
    物流園區有多種運輸設施。德國物流園區至少與兩種運輸線路連接，即公路運輸與鐵路運輸，這是其基本的運輸方式。在德國推進聯合運輸的政策引導下，德國物流園區內或在其附近有聯運站、換裝站的設施已經十分普遍。物流園區是否與高速公路連接、有否可以利用的聯運站是衡量物流園區是否優良的前提條件之一。除了最傳統的公路運輸、鐵路運輸以及公鐵聯合運輸方式外，有的物流園區還創造了包括內河航運以及航空貨運方式在內的多種運輸方式并存的運輸條件。因此，不來梅貨運中心與高速公路的連接工程正在執行之中，它與不來梅機場、與流經不來梅市到不來梅港的威悉河內河航運都有運輸聯結。多爾鵬貨運中心內部就擁有鐵路運輸、公路運輸、內河航運三種運輸方式。這兩個貨運中心都有可以利用的公鐵聯運站，保證集裝箱能夠在貨運列車和集裝箱卡車之間的直接換裝。德國貨運中心或者說物流園區所具備的良好的運輸條件，為實現“物”的快捷、通暢、可靠的流動提供了保障。
   
    物流園區具備多樣的物流運作設施。 物流園區內現代化高架倉庫、數字化管理的專業化倉庫、可以進行加工包裝提供增值服務的倉庫是德國物流園區的典型的物流運作設施。這些倉庫有的為多家客戶服務，有的為專門的客戶服務，是專門客戶的物流或配送中心。如不來梅物流園區內專門為大型銷售企業TSCHIBO服務的配送倉庫，負責接受TSCHIBO從不同供應商訂購的商品入庫、分類上架，按照TSCHIBO客戶定單，選貨、包裝、出庫發送，所有活動在信息系統和自動化設備支持下采用流水作業。再如在多爾鵬物流園區內的紙張再加工倉庫，它是專門為NORDLAND PAPER大型造紙廠服務的，倉庫的建筑設計、紙張切割流水線的設備購置以及倉庫管理信息系統的開發，完全按照客戶的需求；倉庫內為造紙廠進行紙張切割、包裝，為客戶提供量體裁衣的增值服務。除此以外，物流園區還有冷藏集裝箱堆場、危險品箱堆場、特種箱堆場，以及修箱等基本物流運作的設施。
   
    物流園區功能多樣化。德國物流園區在傳統的貨運中心的基礎上，通過市場運作的模式，不僅有運輸、倉儲這類提供傳統服務的企業落戶，還有大型的貨運代理、聯運公司、計算機應用系統開發公司駐扎到物流園區，甚至連海關、金融、保險等部門機構也在區內設立工作點。如果說物流園區擁有不同類型的企業單位是德國物流園區的一個特點的話，那么這些企業單位之間的緊密合作所形成的合作效應更是一大重要特點。在這些企業中，雖然有大型的從事全球化物流服務的公司，但大部分是提供部分物流服務的中小型公司，它們以誠信、伙伴關系、雙贏等合作理念為指導，結成了物流園區多元化服務功能，加上海關、金融、保險等公共服務功能，使物流園區能夠為“物”的流動提供多樣化的服務。
   
    物流園區所服務的客戶更寬泛。 因為物流園區具備良好的物流設施、多樣化的服務功能，因此，德國物流園區服務的輻射面更加廣泛、深遠，隨之而來的結果是其服務對象和客戶比以往有了很大的擴展。物流園區既能夠為駐扎在物流園區內的物流服務供應商提供諸如集裝箱修理、加油、加水、餐飲等服務，更重要的是能夠為工商企業提供全方位的物流服務。
   
    物流園區優良的服務條件，既吸引了大批物流服務供應商的進駐，也吸引了工商企業直接在物流園區的落戶，形成了德國物流園區物流服務供應方與物流服務需求方之間的戰略伙伴式的合作關系。特別是德國大型的汽車制造商：大眾汽車、戴姆勒- 克萊斯勒，化工企業BASF等，它們在物流園區安置生產廠區，由物流園區中的物流企業為其提供零部件、原材料的供貨、裝配，以及產成品的加工配送服務。這種供求雙方間的合作，既保證了社會物流資源的充分利用，使物流服務供應方擁有一定的客戶群體和穩定的市場份額，而且使工商企業能夠專心于其核心業務的研究開發，不斷推出新產品以及與產品或商品相關的服務，降低生產、流通成本，鞏固和吸引工商企業自身的客戶，這既是德國物流發展已經處于較高水平的表現，也是德國社會分工細化、市場對資源配置作用強大的重要特征。
   
    物流園區的布局既有集中型，也有分散型。 一般來講，物流園區是多種物流設施、不同類型的物流企業以及其它與物流相關的公共機構在地理位置上集中分布的場所，這就是集中型的物流園區，有較為明確的地域邊界。但是，由于物流園區的設施、落戶企業、服務功能的日益拓展，對于經濟、貿易、交通十分發達的地區，為了使物流服務供應方，以及工商企業、進出口貿易商等物流服務需求方共同利用物流園區的各類資源，所有相關的設施和企業單位并不坐落在一個集中的場地，而是相對集中地分布在一個比較大的區域范圍內，這樣的物流園區就是分散式的物流園區，它沒有明確的地理邊界。比如，德國最大的工業貿易區——魯爾工業區，由于生產企業、貿易商以及運輸路線的密集分布，它的物流園區相對與有明確地理邊界的集中式的物流園區來講，其邊界是開放式的，但這并不是說，分散式的物流園區，其相關的企業之間沒有緊密的合作關系，而是整個物流園區同樣面向現有客戶以及將來可能出現的新客戶。而且，通過相互之間共同認可的業務流程和規則，通過信息系統等技術，發揮企業之間的協作效應，充分利用物流園區的資源，促進地區經濟的發展。因此，不管是集中式還是分散式的物流園區，其功能和所追求的目標是一致的。
   
    物流園區貫徹可持續發展的政策，實施環保措施。 德國是世界上非常重視環境保護并采取切實行動的國家，可持續發展、循環經濟是德國政府制定的發展戰略目標之一。作為重要的經濟領域，物流園區同樣有貫徹環保政策、采取具體環保措施的責任和義務，物流園區的環保工作主要體現在以下三個方面：首先是物流園區綠化和生態平衡面積的規劃和建設。其次是園區內部污水及有毒垃圾的處理設備的配置。第三，在物流園區的物流與運輸組織中，優先考慮采用環保型的方案，除了十分普及的公路運輸外，提倡公路、鐵路、內河各種運輸方式間的聯合運輸，鼓勵由鐵路和內河航運承擔中長距離的運輸。同時，通過物流園區對物流服務的聯合組織、操作，提高運載工具的使用率，減少交通量，從而降低物流對環境影響的壓力。為了保證集裝箱鐵路和內河運輸，物流園區既設法創造鐵路線、內河航道等基礎設施條件，并在此基礎上，與具備集裝箱列車的鐵路運輸公司和擁有集裝箱內河船舶的船公司開展合作。
   
    政府參與物流園區的建設，專門的法人單位從事物流園區的經營。 德國各級政府鼓勵和支持作為經濟發展條件之一的物流園區的建設，目的是為了促成物流服務公司經營地點集中化，運輸組織集約化，提高基礎設施利用率，減少城市交通量，降低物流對環境的影響，創造就業崗位，更有效地為工商業服務，帶動地區經濟的增長。政府的支持主要體現在政策的制定和資金的投入上。1992年，德國貨運中心的建設列入了聯邦交通線路規劃中，體現出國家高層對貨運中心發展的支持；而且，政府依據相關法律進行投資，比如根據地區經濟改善共同責任、地區交通線路資金法等，對物流園區的基礎設施（場地、公路、鐵路線等）進行投資。
   
    在物流園區基礎設施建設的基礎上，每一個物流園區由一家有限責任公司來經營，這些公司的股東構成中，不僅有所在城市和州的政府部門，也有地區經濟促進會、工商會等公益性組織，還有私營物流企業。由不同股東共同參與的貨運中心或者物流園區有限公司，作為所有股東利益的代表，公平、公正地開展物流園區內企業之間的協調發展，以及與政府等部門之間的協商對話工作。不來梅貨運中心發展有限公司、愛姆斯蘭貨運中心規劃和發展公司就是分別從事不來梅物流園區和多爾鵬物流園區的經營活動的法人代表。因此，德國各級政府對物流園區基礎設施的建設有資金投入，但并不直接參與物流園區的經營活動，而是通過摻股的方式，加入物流園區的經濟責任單位。
   
    組建了跨區域的物流園區聯合會。 德國貨運中心的發展已經比較成熟，在組織機構上也能體現出這一點。1993年成立了德國貨運中心/物流園區聯合會，有21名會員，33個貨運中心中有22個是聯合會的會員單位。它同時是歐洲貨運中心協會會員。該聯合會是所有會員單位利益的代表，從事經驗和信息交流、協調合作、咨詢服務；同時，進行公共關系、市場營銷等工作，使德國物流園區對外有一個統一的形象和交流的窗口。
   
    正是由于德國物流園區有了這些發展變化的特點，使得它們在新經濟的形勢下有更大的用武之地。并且，德國貨運中心向物流園區發展后所具備的優點，也得到了歐洲其它國家的認同，英國、葡萄牙也在借鑒德國的經驗，實施本國物流園區的建設及經營。
   
    我國經濟社會的發展，正面臨著適應全球化、產業結構調整、實現跨越式發展和全面建設小康社會的戰略任務，生產、流通、銷售關系必須得到調整，工商業對物流服務的需求也將發生變化，作為區域經濟發展因素之一的物流園區，也將在我國得到長足的建設和發展。借鑒德國的經驗，充分利用我國現有貨運樞紐資源，在此基礎上，進一步向物流園區的發展，必將有廣闊的前景。