但事情也有例外，一家美國的REIT仍然擁有眾多擁躉，這部分是因為它越來越多的收入來自中國，一個經(jīng)濟持續(xù)強勁增長的國家。
普洛斯公司(ProLogis)是一家總部位于美國丹佛的REIT，它一直在投資中國的外貿(mào)用倉儲設(shè)施。該基金在華參與經(jīng)營著740萬平方英尺的這類設(shè)施，它直接擁有這些倉儲設(shè)施的35%，并與其他機構(gòu)合資擁有其余的65%。
普洛斯公司并不是唯一一家投資中國的美國工業(yè)類REIT，但它卻是美國同類基金中迄今為止在華投資額最大的一家。雖然該基金目前在華投資的房地產(chǎn)以面積計只占它投資組合的1.7%，但這家紐約證交所上市企業(yè)卻決心將目前只能算灘頭陣地的在華業(yè)務(wù)大加擴展。該公司市值現(xiàn)已超過160億美元。
普洛斯公司的首席執(zhí)行長杰弗里•施瓦茨(Jeffrey Schwartz)說，該公司在中國所投資房地產(chǎn)的面積正以每年翻一番的速度增長，這在普洛斯的所有投資組合中是絕無僅有的。普洛斯中國地區(qū)總經(jīng)理梅志明說，該公司計劃每年開發(fā)1,000萬至1,500萬平方英尺的倉儲面積，以實現(xiàn)公司在5到10年內(nèi)將在華資產(chǎn)提高到公司全球資產(chǎn)組合10%的目標。
普洛斯公司在北京、上海、寧波和杭州等中國沿海城市的業(yè)務(wù)規(guī)模已相當可觀。它目前正將業(yè)務(wù)觸角伸向中國內(nèi)陸。該公司本月宣布，計劃投資2.46億美元在長沙、成都、重慶、南京和武漢這五座內(nèi)地城市興建物流配送中心。
當前正值部分投資者從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤離之際。從2月底至本周二，摩根士丹利資本國際美國房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)下跌了1.9%，追隨了美國各主要股指的總體行情。
雖然普洛斯公司的股價本周二下跌了3.8%，但今年的累計漲幅仍達5%。該公司本周發(fā)行了價值10億美元的可轉(zhuǎn)換債券。周三前市尾段，普洛斯公司的股價上漲了11美分，升至63.93美元。
一些分析師認為，部分投資者的撤離使當前成為了投資工業(yè)類REIT的大好時機。這類REIT沒有投資住宅，因此美國房地產(chǎn)市場最近因高風險抵押貸款出現(xiàn)問題而遭受的打擊不會影響到它們。普洛斯公司的亞洲業(yè)務(wù)雖然規(guī)模不大， 但增長卻很可觀。
在紐約資產(chǎn)管理公司Third Avenue Management掌管著一只33億美元基金的邁克爾•溫納(Michael Winer)說，普洛斯公司是該基金最看好且持倉量最大的股票之一。FactSet Research Systems Inc.提供的數(shù)據(jù)顯示，普洛斯的股票占該基金持倉量的8.55%。
美林公司(Merrill Lynch)于3月8日將7家REIT的評級從中性上調(diào)至買進，其中就包括普洛斯公司。美林稱，預(yù)計這些REIT的資產(chǎn)凈值未來3到5年內(nèi)將會增長。
普洛斯公司是追隨許多跨國公司的腳蹤進入中國市場的。這些跨國公司都與中國有進出口貿(mào)易關(guān)系，它們的對華貿(mào)易推動了全球貿(mào)易的增長。總部位于芝加哥的晨星公司(Morningstar Inc.)稱，排名世界前17位的各港口去年的集裝箱吞吐量平均增長了13%，該公司預(yù)計今年的全球貿(mào)易量仍將強勁增長。
由于港口和物流配送中心的業(yè)務(wù)依存度相當高，因此分析師們認為，貿(mào)易的迅速增長將使物流公司獲益匪淺。普洛斯公司是在2004年進入中國市場的，此前中國根據(jù)其加入世界貿(mào)易組織(WTO)時的承諾對外逐步開放了國內(nèi)的物流業(yè)。
普洛斯公司稱，中國有30億平方英尺的倉儲設(shè)施，它們大多是中國政府于上世紀八十年代建設(shè)的，這些設(shè)施往往面積狹小、選址不佳。普洛斯中國地區(qū)總經(jīng)理梅志明說，這些國有倉儲設(shè)施急需大規(guī)模改造，這對跨國物流企業(yè)來說則意味著商機。
不過，普洛斯公司的在華經(jīng)營成本也隨著其中國業(yè)務(wù)的增長而提高。中國政府去年減少了新批工業(yè)用地的數(shù)量，普洛斯公司因此預(yù)計，其土地收購成本最終將增加30%。該公司仍然握有購買5,460萬平方英尺土地的選擇權(quán)。
并非所有的人都認為普洛斯公司的股票具有投資吸引力。負責為晨星公司跟蹤房地產(chǎn)類股的分析師希瑟•史密斯(Heather Smith)估計，該股的公平價值為46美元。她說：“我們確實看好他們的經(jīng)營策略和管理團隊，但與大多數(shù)REIT一樣，這只股票的估價也過高。”但史密斯也認為普洛斯公司有巨大的業(yè)務(wù)增長潛力，她補充說，亞洲基本上是一個尚未開發(fā)的市場，普洛斯公司在開發(fā)中國市場方面處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位。
Thomson Financial預(yù)計，普洛斯公司未來5年的年均利潤增長率將達到19%。這一增長率水平高于Thomson Financial對該公司同行Public Storage和AMB Property的利潤增長率預(yù)期，但低于Thomson Financial對該公司另一同行First Industrial Realty Trust的利潤增長率預(yù)期，后者未來5年的年均利潤增長率預(yù)計將達20%。
中國新頒布的《企業(yè)所得稅法》預(yù)計未來將使普洛斯公司受益。這一新頒布的法律取消了在重要行業(yè)給予外資企業(yè)的稅收優(yōu)惠。梅志明說，中國并不認為普洛斯公司所屬的行業(yè)是關(guān)鍵性行業(yè)，因此該公司一直在按33%的稅率繳納企業(yè)所得稅，新稅法實施后，普洛斯公司的稅率將被下調(diào)至25%。
該公司首席執(zhí)行長施瓦茨說，中國是推動公司業(yè)務(wù)增長的重要力量。
