在展望我國現代物流業未來廣闊發展前景的同時，物流園區空置正成為我們必須面對的問題。面對“虛熱”現象，中國物流園區以后的路究竟該如何走？

　　從20世紀后半葉開始形成的物流業，作為經濟發展的“第三利潤源”已成為許多國家、地區、城市的重要產業。我國看到了國外利用物流的好處，也希望利用物流拉動經濟的發展，在“物流是技術還是產業”的爭論中，中國的物流園區稀里糊涂地瘋狂滋長起來，甚至有人認為中國的物流產業發展出現了過熱。事實上，在中國過熱的是各地盲目投資建設物流園區，而不是物流技術的應用和物流產業的發展過熱。

　　功能定位

　　物流園區是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地區，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規模和具有多種服務功能的物流企業的集結點�，F代物流園區主要的功能有綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能等，可概括為物流組織管理和依托物流服務的經濟開發兩大功能。

　　許多地方政府為滿足城市物流發展要求，減輕城市交通、物流和環境壓力，實現“貨暢其流”，在郊區或城鄉邊緣地帶主要交通干道附近專辟用地，通過逐步配套完善的基礎設施、服務設施，提供各種優惠政策，吸引各種物流企業集聚，使其獲得規模效益，降低物流成本，同時減輕大型物流配送中心在城市中心所帶來的種種不利影響。因此，物流園區的建設對于城市的發展大有裨益。

　　存在的問題

　　目前中國的物流業正處于蓬勃發展的時期，但是各地缺乏規劃、盲目建設物流園區的現象普遍，甚至出現相互爭奪物流資源的惡性競爭，對我國剛剛起步的物流業難以發揮良好的驅動作用。

　　物流園區的規劃建設缺乏統籌安排

　　一些地方對現代物流的觀念還不夠明確，物流園區成為新一輪的“形象工程”。物流園區的規劃建設不是建立在對區域物流需求的科學預測基礎上，同一區域的各個地方、各個部門不相互協調，重復建設的矛盾十分突出。這種缺乏系統規劃，期望短期內就得到回報的急功近利行為，導致了貨物分流和物流園區的低效率運營，嚴重影響了物流園區的入駐率。

　　缺乏明確目標定位，具有較大的盲目性

　　許多建成或在建的物流園區缺乏明確的目標定位，對于園區的市場定位、產業定位、功能定位、服務對象定位、園區企業的經營方針等問題并沒有明確定位就匆忙建設，只知道要建設“地區最大，在中國乃至整個世界有一定影響的現代物流園區”。這種情況的直接后果是物流園區的資源配置不當、經營效率低下等，使物流園區失去了發展的活力。

　　物流園區空置率高，利用不充分

　　據統計我國物流園區空置率高達60％左右，嚴重影響了物流產業的健康發展。一些地方性的物流園區盲目貪大，不講實際，不問市場，未能充分考慮周邊的物流需求及應有的規模，大大超出了當地經濟發展水平和市場的實際需求。甚至不少地區出現了新一輪的“圈地”現象，打著興建物流園區的旗號，為以后搞房地產而占地的傾向非常明顯。

　　第三方物流的需求和供給水平較低

　　部分國內企業對外包物流的優勢認識不足，更傾向于自營物流業務，“大而全”、“小而全"的現象仍十分普遍。這種發展模式直接導致了對第三方物流需求的不足，而需求的不足又影響了第三方物流的供給，最終使物流園區的空置率居高不下。

　　我國目前從事第三方物流業務的企業多是從單一功能的企業轉變過來的，還不能提供“一站式”、專業化的物流服務，主要功能仍然集中在運輸、倉儲和配送等少數幾個環節上，沒有動力也沒有實力入駐物流園區。

　　改進路徑分析

　　雖然現在中國物流園區的建設存在一些不盡如人意之處，但伴隨著中國經濟的持續高速發展，物流園區在中國還是有很大的發展空間。據調查，作為需求方的商貿企業和主要服務供應方的運輸企業都比較愿意入駐物流園區。因此，必須加強對物流園區的理論研究和實踐，并在實際的操作過程中不斷創新和完善。

　　科學合理地做好物流園區的規劃工作

　　政府應充分研究和分析物流參與各方的需求，從幫助企業降低成本、提高效率，并進而提高區域經濟整體效率的角度進行物流園區的規劃和建設，避免單純地為物流而物流；在了解客戶需求的基礎上，結合本地的情況進行準確地功能定位和目標服務客戶鎖定，做到有的放矢；要結合本地區的實際，著眼于市場和實際發展階段進行規劃，反對落后的和過分超前的項目規劃；要做好物流園區的選址工作，避免盲目建設投資，造成資源浪費或重復建設。

　　杜絕“圈地”傾向

　　有關政府部門應該嚴把項目審批關，召集有關專家對項目可行性進行充分論證，并將之制度化；加強項目建設中的監管，實現“專地專用”。其次，應該建立物流園區建設效果的定期評估制度，政府對園區的建設和經營情況進行定期的評估，衡量其經濟效益和社會效益，對于經營不良或經營方向發生變更的，要根據情況另行招商或收回土地用作他用。只有嚴把前期的項目審批關，并有效監控物流園區項目的發展，才能有效防止物流“圈地”現象，維護物流行業發展的良好環境。

　　充分考慮相關的政策配套及資源支持

　　物流園區在規劃時絕不僅僅是簡單的批地，在目前我國物流產業的市場體制還不完善的時候，政府只有在稅收減免、土地出讓、投融資、信息化建設和人才引進等方面給予企業一些優惠政策，有實力的企業才愿意投資物流園區。同時，物流園區作為一個投資巨大、回收期較長的項目，必須堅持可持續發展，做好資源的分配和再分配，突出創造“低洼”效應，吸引更多的客戶和業主，為園區發展提供強有力的資源支撐。

　　改善第三方物流市場環境

　　空置問題的根本原因是第三方物流市場的需求和供給均處于低水平狀態,也就是從絕對數量來說,第三方物流的需求和供給同時不足。因此,要解決空置問題的根本途徑是刺激第三方物流的需求,同時提高第三方物流的供給。

　　轉變政府和企業的物流觀念，讓市場成為資源配置和企業發展的主導力量。政府要樹立不經營物流但扶持物流產業的觀念；物流企業要通過資源調整和主業轉型，擴大規模和提高核心競爭力，提供附加值更高的第三方物流業務。

　　生產企業和銷售企業應樹立第三方物流是現代物流的發展趨勢，盡可能貫徹第三方物流的新理念。企業必須認識到，在從傳統物流向現代物流轉變的過程中，外包第三方物流有助于企業集中發展主業,降低物流成本，實現柔性化管理；政府也要應用經濟杠桿，促使一般企業把物流外包出去。 

　　我國物流園區建設和發展中存在的諸多問題，導致物流園區之間相互競爭資源，園區中入駐物流企業數量少，發揮不了應有的效果，同時物流場所和設備的閑置甚至造成了物流資源的浪費。因此，需要在宏觀調控和市場經濟規律的調節下研究物流園區的真正需求，才能將物流園區應有的作用發揮出來。全社會的物流園區統一規劃，為我國社會經濟發展配置出較為合理和優化的全國物資流通大動脈，提高我國整體的物資生產、流轉和消費的效率，降低我國整體的經濟發展成本，為可持續的經濟發展提供物質保障。