一年前，在業(yè)界有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國(guó)普洛斯公司
登陸中國(guó)，稱計(jì)劃今后5年在中國(guó)物流市場(chǎng)投資20億美元。這一
舉措引起了人們的關(guān)注———
一年前，美國(guó)普洛斯公司攜帶著“物流地產(chǎn)”這個(gè)新概念登陸中國(guó)市場(chǎng)，開(kāi)始了緊鑼密鼓的布陣。如今進(jìn)展如何？最近，我們采訪了美國(guó)普洛斯第一副總裁中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理梅志明和中國(guó)市場(chǎng)總監(jiān)盧利民。
問(wèn)：請(qǐng)您向我們的讀者介紹一下普洛斯公司的概況，它在國(guó)際同行中的實(shí)力和信譽(yù)度如何？
答：普洛斯是在美國(guó)紐約證交所掛牌的上市公司，開(kāi)發(fā)及管理超過(guò)120億美元的資產(chǎn)。作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過(guò)2300萬(wàn)平方米。而與其他房地產(chǎn)投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)。
我們已與4000多家企業(yè)建立了良好的合作，其中全球1000強(qiáng)企業(yè)中有近一半是我們的客戶，如寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、HP和全球四大物流公司等。如今，普洛斯為DHL及其旗下的附屬機(jī)構(gòu)服務(wù)，延伸至3大洲15個(gè)市場(chǎng)的22個(gè)設(shè)施，使DHL網(wǎng)絡(luò)覆蓋了全球220多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的12萬(wàn)個(gè)速遞終端。從全球布局來(lái)看，北美、歐洲和亞洲都將是我們的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。
問(wèn)：普洛斯公司的到來(lái)給中國(guó)物流業(yè)引入了一個(gè)新概念————“物流地產(chǎn)”，請(qǐng)您給我們講解一下普洛斯“物流地產(chǎn)”的投資模式和具體的操作方式？
答：普洛斯所謂的“物流地產(chǎn)”，就是由普洛斯先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。也就是說(shuō)，普洛斯只是從事地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。
問(wèn)：也就是說(shuō)，普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。那么，“物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值在于什么呢？
答：“物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值就在于更有效地幫助客戶管理運(yùn)用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開(kāi)發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。為了不斷增加客戶的財(cái)務(wù)目標(biāo)，普洛斯還將采用收購(gòu)的方式，將客戶目前擁有的物流配送設(shè)施購(gòu)買回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設(shè)施。
通過(guò)普洛斯提供的收購(gòu)與回租方案，不少物流公司削減了固定資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少了企業(yè)負(fù)債率。普洛斯公司最近在北美用16億美元完成了一項(xiàng)收購(gòu)。
問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)早在1997年普洛斯就開(kāi)始對(duì)中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行考察。為什么選擇現(xiàn)在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)？進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的目的是什么？
答：普洛斯一直致力于創(chuàng)建一個(gè)全球性的物流配送網(wǎng)絡(luò)。中國(guó)市場(chǎng)是世界上潛力最大的區(qū)域市場(chǎng)，隨著普洛斯全球范圍業(yè)務(wù)的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國(guó)的投資范圍。
改革開(kāi)放20多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已融入全球化進(jìn)程，物流業(yè)也取得了高速發(fā)展。近年來(lái)，我們?cè)絹?lái)越感覺(jué)到物流和供應(yīng)鏈管理在中國(guó)已被提到一個(gè)很高的高度。很多企業(yè)都在考慮怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯覺(jué)得這是進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。
問(wèn)：普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，是否遇到一些障礙？比如會(huì)不會(huì)由于文化上的差異產(chǎn)生沖突，會(huì)不會(huì)遇到客戶對(duì)一種全新運(yùn)作模式的抵觸？
答：這些情況在創(chuàng)業(yè)初期總是難免的。但通過(guò)公司全體員工的不懈努力，“物流地產(chǎn)”投資模式還是很快贏得了眾多客戶的信任和認(rèn)可。普洛斯和中國(guó)企業(yè)完全可以通過(guò)合作各取所需，共同發(fā)展。因?yàn)橹袊?guó)的不少物流企業(yè)在快速發(fā)展中取得了良好的業(yè)績(jī)，但是在物流園區(qū)的管理上也存在一些問(wèn)題，同時(shí)有的物流企業(yè)也存在無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代物流市場(chǎng)配送要求的問(wèn)題，而單靠自身的經(jīng)驗(yàn)又無(wú)法實(shí)現(xiàn)運(yùn)作模式上的重大突破。所以，我們準(zhǔn)備通過(guò)與中方合作，將我們成熟的運(yùn)作模式輸入中國(guó)物流市場(chǎng)，從而達(dá)到雙方共贏的目標(biāo)。
問(wèn)：那么，普洛斯在中國(guó)的園區(qū)建設(shè)中取得了哪些實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展？下一步如何打算？
答：這兩年，我們準(zhǔn)備先在重要戰(zhàn)略地區(qū)搭建物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，比如在上海靠近海港、空港、陸港和工業(yè)區(qū)的地帶設(shè)置三四個(gè)點(diǎn)；然后在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等沿海地帶布置；再?gòu)难睾Ｏ騼?nèi)陸拓展，將隨著我們業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的延伸推行我們一貫的服務(wù)。
普洛斯在上海已合作開(kāi)發(fā)了上海西北物流園區(qū)。與蘇州物流園區(qū)的合資談判也已順利結(jié)束，我們準(zhǔn)備投資近3億美元的資金來(lái)發(fā)展這個(gè)園區(qū)。目前，普洛斯在蘇州興建的物流園憑借其優(yōu)越的位置與交通、高品質(zhì)的規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展支持理念與良好的發(fā)展環(huán)境，已成為成功的物流園區(qū)之一，蘇州工業(yè)園區(qū)建區(qū)10年已經(jīng)吸引了1500多家外商投資企業(yè)。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正與當(dāng)?shù)卣献鳎谔K州物流園內(nèi)進(jìn)行第二次開(kāi)發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園提供普通倉(cāng)儲(chǔ)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)與出口監(jiān)管倉(cāng)儲(chǔ)等。最近，國(guó)家海關(guān)總署已批準(zhǔn)蘇州物流中心開(kāi)展B型保稅物流中心試點(diǎn)運(yùn)作。物流中心是封閉的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域，與現(xiàn)有的“直通點(diǎn)”連接，具備口岸功能。建立保稅物流中心將對(duì)提升蘇州工業(yè)園區(qū)乃至整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有積極意義。可以說(shuō)，目前普洛斯的業(yè)務(wù)范圍從最初的上海市區(qū)拓展到了整個(gè)華東地區(qū)，業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的上升態(tài)勢(shì)。我們也已開(kāi)始在廣州和深圳等地積極的籌備和規(guī)劃。下一步我們將進(jìn)入北京、天津等環(huán)渤海地區(qū)。
