物流地產(chǎn)正在演繹一場(chǎng)狂飆突進(jìn)運(yùn)動(dòng)。  
  “現(xiàn)在大家都在忙著在各處搶地�！眹�(guó)內(nèi)某物流園區(qū)老總私下表示。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年，中國(guó)工礦業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)量為7.8萬多公頃，占土地供應(yīng)總量的43%，2006年供應(yīng)量上升到9.3萬多公頃，比例提高到45%。目前這一比例還有繼續(xù)升高的趨勢(shì)。同時(shí)，在中國(guó)物流的火熱地帶——上海，最近有消息指出，其工業(yè)用地規(guī)模已超警戒線。目前上海市2400平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到1000平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為600～700平方公里。而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地與生活居住用地的比例最高為1:1。
    狂熱前進(jìn)    事實(shí)上，物流地產(chǎn)的快速發(fā)展也就在近兩年。普洛斯客戶經(jīng)理?xiàng)顣岳斫榻B，過去對(duì)于物流地產(chǎn)的印象，就是“一個(gè)鐵盒子倒扣下來”。企業(yè)建倉(cāng)庫(kù)，就是因?yàn)橛幸粔K空地可用，對(duì)于倉(cāng)庫(kù)的布點(diǎn)、設(shè)計(jì)等等沒有概念，更沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)以及戰(zhàn)略上性思考。
    2000年，由于中國(guó)加入世貿(mào)的契機(jī)，政府開始大力扶持物流園區(qū)的建設(shè)，不過物流園區(qū)真正開始開發(fā)建設(shè)還是從2002年開始。2002年~2004年，國(guó)內(nèi)很多企業(yè)進(jìn)入了物流地產(chǎn)領(lǐng)域，開始提供高標(biāo)準(zhǔn)的物流房地產(chǎn)。比如當(dāng)時(shí)的招商局、寶灣等。    近兩年，無論是外資企業(yè)還是國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作都非常明顯。最早在國(guó)內(nèi)打出“物流地產(chǎn)”口號(hào)的普洛斯，在外資中的擴(kuò)張速度最快，目前已基本覆蓋國(guó)內(nèi)物流的主要城市，包括華東地區(qū)的上海、蘇州、杭州、寧波、無錫、南京、青島，華南的廣州、深圳，華北的天津、北京，以及重慶、成都和武漢。緊隨其后，美國(guó)AMB、日本新熙地、澳大利亞的麥格理佳文（現(xiàn)在已更名為古德曼）、美國(guó)蓋世理、新加坡豐樹基金等外資企業(yè)都加速在中國(guó)開展項(xiàng)目，這些企業(yè)在國(guó)外本身便有物流地產(chǎn)的背景。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在一些沒做過物流地產(chǎn)的國(guó)外基金，比如大摩、花旗等也對(duì)國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)有所打算。
    國(guó)內(nèi)一股涉足物流地產(chǎn)的主要力量來自于本身有物流業(yè)務(wù)的企業(yè)，比如中儲(chǔ)、中鐵、中外運(yùn)等，近兩年圈地速度非�？�，其中中外運(yùn)僅在上海就有10萬平方米的物流用地。“這類企業(yè)圈地目前主要為自用，但是他們?nèi)Φ氐囊?guī)模已經(jīng)超過了自用需求，以后應(yīng)該會(huì)轉(zhuǎn)做租賃�！笔腊钗豪硎斯�業(yè)及物流服務(wù)部副董事戴沁分析道。另一類企業(yè)如寶灣、寶供等，目的很明確，做的就是倉(cāng)儲(chǔ)租賃業(yè)務(wù)。
    國(guó)內(nèi)一些從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā)商也正在進(jìn)入或已經(jīng)進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。中糧集團(tuán)斥資19億元，與四川省成都市武侯區(qū)政府簽訂共建成都西南物流中心的協(xié)議。廣東珠江投資、美林基業(yè)、合生創(chuàng)展等也動(dòng)作頻頻。目前，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的項(xiàng)目主要都集中于長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海。仲量聯(lián)行2006年對(duì)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)和物流行業(yè)的調(diào)查顯示，絕大部分接受調(diào)查企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（85%）都集中在三個(gè)主要地區(qū)：長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)，最為集中的是以上海（32 %）為中心的長(zhǎng)江三角洲（43%）。    而珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)（各21%）目前的集中程度都低于長(zhǎng)江三角洲。在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州（11%）和深圳（9%）。在環(huán)渤海地區(qū)，主要集中在北京（13%）和天津（4%）。在這三個(gè)主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大（5%）。此外，只有廈門和沈陽(yáng)超過了1%的比例。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來的物流業(yè)務(wù)仍將集中在這三大地區(qū)，但會(huì)有一定的物流業(yè)務(wù)從上海和長(zhǎng)江三角洲（27%）分流出來，流向珠江三角洲（35%），尤其是廣州（19%）和深圳（15%）。環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計(jì)劃范圍內(nèi)，但更多的增長(zhǎng)將出現(xiàn)在天津（8%），而不是北京（13%）。在這三大地區(qū)之外，成都也是企業(yè)擴(kuò)展規(guī)劃的重點(diǎn)，11%的被調(diào)查企業(yè)準(zhǔn)備在成都設(shè)立新的物流設(shè)施。    高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的旺盛需求    物流地產(chǎn)會(huì)這么火爆，其根本原因在于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的飛速發(fā)展。據(jù)預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)物流行業(yè)產(chǎn)值將達(dá)12000億元，2008年北京奧運(yùn)會(huì)的總體物流需求約為2760億元人民幣。物流行業(yè)的擴(kuò)張必然要求物流地產(chǎn)等配套設(shè)施同步向前。    對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求則直接導(dǎo)致了近兩年物流地產(chǎn)持續(xù)升溫。戴沁認(rèn)為，“物流地產(chǎn)之所以這么火熱，其原因在于目前市場(chǎng)上對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求升溫�！� 
所謂“高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)”，指的是倉(cāng)庫(kù)有整體抬高的卸貨區(qū)，進(jìn)出貨口分別在兩面，只有一層，層高大約在10米左右，面積至少有1萬多平方米。戴沁介紹，在這些要求中，整體抬高的卸貨平臺(tái)是最重要的要求，也是一個(gè)倉(cāng)庫(kù)最顯實(shí)力的地方。卸貨平臺(tái)需要長(zhǎng)時(shí)間承重，其承重要求至少每平方米3~5噸，因此，修建平臺(tái)的堆土成本是倉(cāng)庫(kù)建設(shè)成本的主要部分。
    對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)有需求的主要是外資跨國(guó)企業(yè)。根據(jù)美國(guó)阿伯丁公司的調(diào)查，2008年左右，跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的采購(gòu)將會(huì)翻倍，越來越多的跨國(guó)企業(yè)和第三方國(guó)際物流企業(yè)會(huì)在國(guó)內(nèi)設(shè)立物流中心。同時(shí)，國(guó)內(nèi)零售和快速消費(fèi)品企業(yè)的快速發(fā)展，也對(duì)其自身運(yùn)作或者第三方運(yùn)作的配送中心要求越來越高。他們需要在市場(chǎng)的戰(zhàn)略要地建物流基地。這類物流基地對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求量很大，倉(cāng)庫(kù)面積至少2萬平方米，多的能到8~10萬平方米。
    另一方面，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的供給速度還不夠快。一是因?yàn)樵谛碌耐恋卣�策下，獲得土地的成本有所提高。從今年開始，全國(guó)范圍內(nèi)的工業(yè)用地嚴(yán)格執(zhí)行“招拍掛”。世邦魏理仕最新發(fā)布的“2007年亞洲地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告”顯示，工業(yè)用地由于執(zhí)行新的土地出讓政策，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格以及工業(yè)物業(yè)租金均出現(xiàn)不同程度上漲。其中，上海工業(yè)地產(chǎn)平均價(jià)格環(huán)比上漲3.2%，達(dá)到每平方米879.4元。新倉(cāng)庫(kù)的提供速度放緩。
    在物流的關(guān)鍵地區(qū)，土地備用資源稀少也促使了倉(cāng)庫(kù)資源的緊張。最明顯的莫過于15個(gè)保稅區(qū)。據(jù)了解，目前在深圳已經(jīng)沒有新的物流用地可供應(yīng)，因?yàn)楦劭诟沟乇容^小，鹽田地區(qū)開發(fā)完以后，已經(jīng)沒有可開發(fā)的土地，現(xiàn)在那里的保稅倉(cāng)庫(kù)租金已經(jīng)漲到2塊多人民幣每平方米每天。上海保稅區(qū)的倉(cāng)庫(kù)從幾年前的8毛錢每平方米每天漲到現(xiàn)在的1塊五六。因?yàn)榈靥幨袇^(qū)，上海的西北物流園區(qū)目前也面臨無法擴(kuò)張的困擾。    新的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)不足，目前業(yè)內(nèi)普遍將注意力轉(zhuǎn)移到改造老倉(cāng)庫(kù)上，但是這也不是治本之法。據(jù)了解，因?yàn)楦鞣N原因，目前適宜改造的舊倉(cāng)庫(kù)不到一半。供需的差距直接導(dǎo)致了倉(cāng)儲(chǔ)租金的上升。上海招商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月來，上海的工業(yè)物業(yè)租售價(jià)格處于逐步攀升狀態(tài)，租金環(huán)比漲幅約為1.8%，售價(jià)的環(huán)比漲幅也達(dá)到1%。
    圈地?    物流園區(qū)熱鬧非凡，真假難辨。據(jù)2006年國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)的調(diào)查，我國(guó)在建和運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)已有207個(gè)，今年繼續(xù)增加。這其中有政府主導(dǎo)建設(shè)的物流園區(qū)，也有自發(fā)形成的物流園區(qū)。戴沁稱，目前政府主導(dǎo)開發(fā)的物流園區(qū)大約有一半同時(shí)契合市場(chǎng)需求。    據(jù)介紹，一個(gè)物流園區(qū)的形成主要由三個(gè)因素決定。第一是地點(diǎn)，是否靠近海港、空港或者交通要害。所以物流園區(qū)多分布在沿海。第二是客戶需求，即當(dāng)?shù)赜袥]有客戶需求，倉(cāng)庫(kù)合不合要求。第三是成本。物流企業(yè)的利潤(rùn)本身就低，他們?cè)趥}(cāng)儲(chǔ)成本上不可能支付太多。所以物流園區(qū)的成本一定不能高，而其他的稅收等因素影響則在其次。
    目前國(guó)內(nèi)的物流需求主要是在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海，還沒有延伸到中西部。上海西北物流園區(qū)算是一個(gè)成功案例。遼寧省希望打造成為東北的物流中心，也開發(fā)了一些物流園區(qū)。但戴沁認(rèn)為，當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在還不具備物流中心的因素。因?yàn)闁|北企業(yè)多以國(guó)有為主，延續(xù)老體制比較多，生產(chǎn)的物流需求不是太活躍。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不及上海等地，消費(fèi)帶來的物流需求也比較弱。整個(gè)物流需求不旺盛，怎么可能帶動(dòng)物流園區(qū)的發(fā)展呢？在他看來，汽車物流算是東北地區(qū)對(duì)物流地產(chǎn)唯一有需求的產(chǎn)業(yè)了。 
不僅東北地區(qū)的物流園區(qū)主要是政府行為，北方城市的物流園區(qū)更多的也是當(dāng)?shù)卣�府行為�?nbsp;   “在一些不具備形成物流中心條件的地區(qū)里，某些物流園區(qū)恐有圈地嫌疑”，某資深業(yè)內(nèi)人士稱。他舉例到，河南鄭州某些物流園，掛的牌子是物流園，里面其實(shí)是各種商品的交易中心。    類似的情況在其他地區(qū)也存在。曾經(jīng)，某開發(fā)商在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)以工業(yè)用地名義拿地后，隨即變身為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行銷售。此案例在業(yè)內(nèi)一度流傳。江蘇某物流園區(qū)老總曾私下透露，他們所拿到的800畝物流用地中，可能也就20畝用作倉(cāng)庫(kù)。
    畢竟，工業(yè)用地的拿地成本大大小于商業(yè)項(xiàng)目的拿地成本。據(jù)了解，目前物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的成本也就在30萬~300萬一畝。而在實(shí)行工業(yè)用地招標(biāo)掛牌之前，據(jù)2006年國(guó)務(wù)院審計(jì)署的審計(jì)報(bào)告，在對(duì)上海、天津、浙江、江蘇、江西和四川等六個(gè)省市所屬的87個(gè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行審計(jì)之后發(fā)現(xiàn)，2003年至2005年6月，87個(gè)開發(fā)區(qū)中有60個(gè)開發(fā)區(qū)低價(jià)出讓土地7800多萬平方米，國(guó)家少收出讓金55億元。
     除倉(cāng)庫(kù)變身商業(yè)或者住宅項(xiàng)目外，空置用地等待價(jià)格上漲后再倒手轉(zhuǎn)讓獲利也是另一個(gè)圈地目的。據(jù)透露，廣東某開發(fā)商拿到的大片物流用地一直在“曬太陽(yáng)”。
    外資的緊箍咒    政府調(diào)控外資房地產(chǎn)的緊箍咒也箍緊了物流地產(chǎn)。2007 年6 月11 日，國(guó)家商務(wù)部和國(guó)家外匯管理局聯(lián)合頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函（2007）50 號(hào)）》（簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)于外資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入提出了更為嚴(yán)格的監(jiān)管要求。
    《通知》共分七部分，其中在第二條“外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則”中規(guī)定，“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓／購(gòu)買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)�！边@無疑加大了外資進(jìn)入房地產(chǎn)的難度。
    資深業(yè)內(nèi)人士稱，《通知》對(duì)于外資設(shè)立項(xiàng)目公司方面的新要求其實(shí)反映了限制外資基金投機(jī)模式、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)投資模式的導(dǎo)向意圖，基金純粹以資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關(guān)部門要限制的，而那些進(jìn)入中國(guó)真正從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥。    但是，在資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)以前，誰來證明它的清白呢？無法證明又怎樣順利進(jìn)入呢？據(jù)稱，近期很多外資工業(yè)地產(chǎn)的資金熱情明顯低落很多。戴沁表示，自從50號(hào)文件發(fā)布以來，打算進(jìn)入物流地產(chǎn)的外資驟然減少，投資再次降到了此前國(guó)六條頒布時(shí)期的蕭條。
    雖然政策在一定程度上限制了外資資金的進(jìn)入，但這并不代表外資不再覬覦中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)。世邦魏理仕大中華區(qū)執(zhí)行董事安豪最近曾公開表示：“大中華區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求正持續(xù)而迅速地增長(zhǎng)，它越來越多地吸引著本地和國(guó)外投資商的關(guān)注。” 就上海來說，目前物流地產(chǎn)的年利潤(rùn)率高達(dá)7%~12%，在不考慮土地增值和物業(yè)增值的情況下，大概八九年便可收回成本。雖然遠(yuǎn)趕不上商業(yè)地產(chǎn)和住宅的利潤(rùn)率，但是已經(jīng)好過世界其他市場(chǎng)了。
    政策的影響可能只是促使外資逐漸改變投資策略的誘因。據(jù)仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其介紹，外資在國(guó)內(nèi)的投資方式分兩種，其一以普洛斯為代表。普洛斯最早進(jìn)入中國(guó)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)有了很好的了解。他們更多地是做物流地產(chǎn)的開發(fā)，即倉(cāng)庫(kù)建成后再招商。其二以AMB、新熙地、麥格理佳文等為代表，目前都是以項(xiàng)目為單位做開發(fā)。他們所運(yùn)作的項(xiàng)目通常先有客戶的需求，再按客戶的去拿地建設(shè)或者收購(gòu)。比如麥格理佳文，據(jù)其辦公室主任馬倩介紹，他們進(jìn)入中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目便是為其全球客戶DHL服務(wù)的。
    單維其認(rèn)為，按客戶需求定制項(xiàng)目雖然風(fēng)險(xiǎn)較小，但是其規(guī)模也小，發(fā)展的速度也慢。特別是《通知》頒布以后，以項(xiàng)目成立的公司也需要備案，資金進(jìn)入的速度驟然降低，大大延長(zhǎng)了開發(fā)周期。另一方面，已經(jīng)跑在前面的普洛斯還在加快速度擴(kuò)張，后進(jìn)入者不得不著急。業(yè)內(nèi)人士分析，這些后進(jìn)入的外資很可能學(xué)習(xí)普洛斯，轉(zhuǎn)換投資策略。麥格理佳文辦公室主任馬倩亦表示，他們并不排除以后以開發(fā)物流地產(chǎn)的模式運(yùn)作的可能性。