房地產(chǎn)數(shù)據(jù)地下交易：壟斷引發(fā)的暴利鏈條 
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不妙，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)交易市場(chǎng)卻更火了——開(kāi)盤定位定價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商異常重要，其對(duì)房地產(chǎn)交易真實(shí)數(shù)據(jù)的需求更強(qiáng)烈了。
　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的“地下交易”，業(yè)內(nèi)估算僅北京市此項(xiàng)每年交易額就在6億元以上，全國(guó)市場(chǎng)數(shù)據(jù)無(wú)從考據(jù)。
　　這個(gè)只有“熟人”、“朋友”介紹才可以接觸到數(shù)據(jù)賣家的交易鏈條，異常隱秘。
　　臺(tái)面下的“可研究”數(shù)據(jù)
　　10月8日凌晨2點(diǎn)，北京南三環(huán)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)研究部人員還在加班，公司老板給他們的任務(wù)是必須在8日上午9點(diǎn)前給出擬開(kāi)盤樓盤的定價(jià)方案。
　　這項(xiàng)工作往往由老板拍板，但是定價(jià)的前期研究工作都是研究部人員來(lái)做。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不好，樓盤打折、降價(jià)已成為常態(tài)，這讓樓盤開(kāi)盤定價(jià)工作變得十分難：定低了，損害公司利益；定高了，開(kāi)盤沒(méi)人買，隨后再大幅度降價(jià)反而會(huì)影響樓盤的品牌。
　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商在做新盤定價(jià)時(shí)慣常做法是先摸清周圍樓盤的銷售情況和價(jià)格，而開(kāi)發(fā)商多愛(ài)裝作顧客去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤處“踩盤”，但是大家都知道這條規(guī)則后，樓盤銷售人員對(duì)不簽合同的顧客，也不說(shuō)真實(shí)價(jià)格。
　　上述北京這家房地產(chǎn)公司新盤開(kāi)盤定價(jià)主要參考依據(jù)是剛托人從一家咨詢公司處購(gòu)買的北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，每年價(jià)格是8萬(wàn)元。
　　這家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人給記者介紹，北京幾家規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)都從這家咨詢公司處購(gòu)買數(shù)據(jù)，例如SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等，各家價(jià)格不一。
　　北京房地產(chǎn)圈內(nèi)都很忌諱透露這家咨詢公司的名字。“如果你要得到項(xiàng)目樓盤信息，北京市僅此一家能提供這個(gè)數(shù)據(jù)�！鄙鲜霰本┦虚_(kāi)發(fā)商研究部一位工作人員告訴記者，這個(gè)數(shù)據(jù)交易非常敏感，圈里人不愿意多說(shuō)。
　　據(jù)經(jīng)常從該咨詢公司購(gòu)買數(shù)據(jù)的人士介紹，這些數(shù)據(jù)交易沒(méi)有固定價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)可言。同一個(gè)公司不同的人去，可能得到的是不同的報(bào)價(jià)，找到熟人介紹，價(jià)格肯定便宜。而且數(shù)據(jù)沒(méi)有定制，就像“照方抓藥一樣”，開(kāi)發(fā)商提交一個(gè)自己需求數(shù)據(jù)的列表，對(duì)方按照列表給一些數(shù)據(jù)，最后依據(jù)提供數(shù)據(jù)的多少、詳細(xì)程度、檔次來(lái)口頭確定一個(gè)價(jià)格。
　　強(qiáng)大的“內(nèi)網(wǎng)”數(shù)據(jù)
　　北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)每天都會(huì)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布，而且每天更新，為什么房地產(chǎn)公司不能從官方渠道去獲得數(shù)據(jù)，反倒要花重金去從這種地下“黑市”手里購(gòu)買數(shù)據(jù)呢？
　　上述開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“外網(wǎng)”上的數(shù)據(jù)有限，不具備“研究性”。而且外網(wǎng)數(shù)據(jù)有一些查詢障礙，例如不能查過(guò)期樓盤項(xiàng)目情況，更不能得到一段時(shí)間內(nèi)的綜合數(shù)據(jù)。
　　一些開(kāi)發(fā)商曾嘗試自己從房地產(chǎn)管理網(wǎng)上下載數(shù)據(jù)，自己研究，后來(lái)漸漸發(fā)現(xiàn)這樣不行。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息存在滯后性和一定程度的偏離。例如，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)是由各個(gè)樓盤自己上報(bào)，而各個(gè)樓盤上報(bào)數(shù)據(jù)的時(shí)間和統(tǒng)計(jì)范圍都不統(tǒng)一，因此上報(bào)數(shù)據(jù)也就五花八門。另外房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)往往僅發(fā)布套數(shù)、成交均價(jià)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也不能全面反映市場(chǎng)情況。
　　一位中介人士說(shuō)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布網(wǎng)站仍在不斷加強(qiáng)“反拷貝”、“反抓圖”功能，原來(lái)可以從上面下載的一些樓盤數(shù)據(jù)表，如今也不行了。
　　開(kāi)發(fā)商從“黑市”所買到的數(shù)據(jù)往往十分詳細(xì)，除了有項(xiàng)目?jī)r(jià)格、交易量外，還有大戶型、小戶型，中低端樓盤的分類銷售情況，甚至都具體到了90平方米以下樓盤銷售情況，110-150平方米樓盤銷售情況等。
　　“外網(wǎng)”和開(kāi)發(fā)商所謂的“內(nèi)網(wǎng)”購(gòu)買來(lái)的數(shù)據(jù)有天壤之別，開(kāi)發(fā)商們皆稱，“數(shù)據(jù)表和數(shù)據(jù)庫(kù)比起來(lái)你要哪個(gè)，就是花點(diǎn)錢也要買數(shù)據(jù)庫(kù)�。　�
　　北京一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)購(gòu)買數(shù)據(jù)的人士透露，在北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)“黑市”中，目前數(shù)據(jù)來(lái)源有兩個(gè)：一是上述的咨詢公司；二是另一家公司，后者可以提供全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市每月房地產(chǎn)交易信息，包括各地的土地購(gòu)置面積、房?jī)r(jià)指數(shù)、交易量等約20個(gè)變量，但是這家公司運(yùn)營(yíng)更是保密，非“關(guān)系十分熟的人”介紹，對(duì)方根本不接觸。
　　多位房地產(chǎn)業(yè)人士指出，這些房地產(chǎn)業(yè)所青睞的原始數(shù)據(jù)來(lái)源于“權(quán)威部門”。
　　重要買家：中介顧問(wèn)機(jī)構(gòu)
　　僅有一部分開(kāi)發(fā)商直接去買原始數(shù)據(jù)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自己的研究部門，只能從市場(chǎng)上買一些分析報(bào)告來(lái)判斷局勢(shì)。
　　而撰寫分析報(bào)告的這些中介顧問(wèn)機(jī)構(gòu)恰恰是房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的重要買家。據(jù)悉，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)研究報(bào)告做得比較好的中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問(wèn)、思源機(jī)構(gòu)等公司均與上述原始數(shù)據(jù)提供方有戰(zhàn)略合作關(guān)系。
　　據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商單獨(dú)去買數(shù)據(jù)和這些中介顧問(wèn)機(jī)構(gòu)大批量去買數(shù)據(jù)之間關(guān)系，就好比“零售”與“批發(fā)”。原始數(shù)據(jù)提供機(jī)構(gòu)很多時(shí)候甚至不收錢，直接將這些數(shù)據(jù)送給中介顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，條件是換取中介顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍的數(shù)據(jù)收集、研究、營(yíng)銷資源。
　　也正因?yàn)榈胤椒康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)被分別壟斷，目前沒(méi)有被整合，這些地方原始數(shù)據(jù)提供方雖然掌握著壟斷資源，但卻對(duì)各自區(qū)域外的市場(chǎng)一無(wú)所知。
　　這種情況下，原始數(shù)據(jù)提供方就需要和中介顧問(wèn)建立合作關(guān)系，尤其是全國(guó)有分點(diǎn)的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，原始數(shù)據(jù)合作方希望借助后者的網(wǎng)絡(luò)拓寬自己的業(yè)務(wù)范圍。
　　但是這些中介顧問(wèn)也更會(huì)利用這些原始數(shù)據(jù)賺錢。慣常做法是，中介機(jī)構(gòu)會(huì)將原始數(shù)據(jù)包裝成所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，然后將報(bào)告賣給開(kāi)發(fā)商、投資公司等需求方。這些低價(jià)甚至免費(fèi)獲取的原始數(shù)據(jù)，被中介顧問(wèn)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)包裝后，每份報(bào)告要賣到十幾萬(wàn)元。
　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及分析這個(gè)看起來(lái)很小的行業(yè)卻充滿暴發(fā)橫財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，業(yè)內(nèi)著名的一家中介顧問(wèn)公司，每年賣研究報(bào)告就可以賺2000多萬(wàn)元。另一家房地產(chǎn)著名網(wǎng)站也是依靠了所謂的“賣數(shù)據(jù)”業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取了一家外資基金入股，目前正在積極尋求上市。
　　但是這些中介公司包裝出來(lái)的研究報(bào)告“水分”也相當(dāng)大。
　　保利地產(chǎn)一位人士告訴記者，他所接觸到的大小前來(lái)推銷研究報(bào)告的公司中，從免費(fèi)提供到幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元定價(jià)的都有，多數(shù)都是抄襲而來(lái)。中介機(jī)構(gòu)處有一個(gè)專門做這類研究報(bào)告的模板，每個(gè)月、季度的原始數(shù)據(jù)拿到后，直接套進(jìn)這個(gè)模板中，再對(duì)個(gè)別語(yǔ)言和時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行少許修改，就可以包裝出一份全新的研究報(bào)告。
　　如果以這種速度，一家中介公司可以在一天內(nèi)完成一本20萬(wàn)字的研究報(bào)告，其速度比“攢書”還快，業(yè)內(nèi)稱之為“攢報(bào)告”。就這樣的報(bào)告“攢”出來(lái)以后，在印刷廠變成千萬(wàn)份，每份封底定價(jià)都是十幾萬(wàn)元……
　　其實(shí)開(kāi)發(fā)商也都知道這些報(bào)告的“水分”，而他們之所以還買，就是看重報(bào)告中提到的幾個(gè)數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄冎�道，這些數(shù)據(jù)來(lái)自“權(quán)威部門”。
　　由于這個(gè)層級(jí)傳導(dǎo)的市場(chǎng)多數(shù)是“地下交易”，關(guān)于其具體市場(chǎng)額度，至今無(wú)法知曉。據(jù)一位行業(yè)內(nèi)人士表示，僅去年北京市場(chǎng)就有6億元，這還是在房子好賣的時(shí)候。房子不好賣了，開(kāi)發(fā)商更需求這些數(shù)據(jù)，因此今年北京市場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)數(shù)據(jù)，北京以外市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)。
　　數(shù)據(jù)不透明原因：壟斷
　　“羊毛出在羊身上”的道理同樣應(yīng)用于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)交易鏈條，無(wú)論開(kāi)發(fā)商花多少錢去買這些報(bào)告和原始數(shù)據(jù)，最終買單者一定是買房者。
　　就在今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員王超斌曾與記者一起去調(diào)研北京房地產(chǎn)亂收費(fèi)情況，一位接受調(diào)查的開(kāi)發(fā)商告訴記者，開(kāi)發(fā)商要承受上百項(xiàng)的收費(fèi)，還包括綠化、城管等。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，再?zèng)]有錢的開(kāi)發(fā)商賬上放幾個(gè)億是很正常的，因此各類圍繞房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)就繁衍了很多，但是諸如房地產(chǎn)原始數(shù)據(jù)這種信息，政府完全可以通過(guò)信息公開(kāi)等透明化來(lái)杜絕的，既減輕了行業(yè)負(fù)擔(dān)，又可防止權(quán)力尋租。
　　但是實(shí)際情況恰恰相反。陽(yáng)光100置業(yè)一位人士告訴記者，即使公司自己有研究機(jī)構(gòu)，針對(duì)一個(gè)新項(xiàng)目或新區(qū)域市場(chǎng)的開(kāi)拓，也需要去購(gòu)買數(shù)據(jù)或報(bào)告來(lái)做參考。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了北京以外，西安、沈陽(yáng)等多數(shù)二線城市土地、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)根本沒(méi)有公開(kāi)的渠道，一般市民根本無(wú)法了解到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)和土地交易的真實(shí)數(shù)字。
　　中國(guó)社科院城市環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞表示，如果沒(méi)有一個(gè)公開(kāi)、透明的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)披露體制，則人們對(duì)市場(chǎng)的判斷根本不具有可取性，而僅僅依靠政府部門采取的宏觀調(diào)控政策，沒(méi)有購(gòu)買者的預(yù)期判斷相配合，房地產(chǎn)調(diào)控政策很難取得實(shí)效。
　　實(shí)際上，中房協(xié)7月份通過(guò)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上書國(guó)務(wù)院的建議中，也包括了建立全國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警信息系統(tǒng)。
　　熟悉內(nèi)情的房地產(chǎn)業(yè)和中介業(yè)人士介紹，目前多個(gè)部門掌握了相關(guān)數(shù)據(jù)。比如地方建委有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，現(xiàn)在房屋交易必須網(wǎng)上交易，因此每個(gè)房子交易都有數(shù)據(jù)，可根據(jù)這些做分類、總結(jié)；發(fā)改委價(jià)格司主要掌握房?jī)r(jià)，是根據(jù)各個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)部門提供的房?jī)r(jià)，再根據(jù)各地的發(fā)改部門投資數(shù)據(jù)、土地?cái)?shù)據(jù)匯總。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)普遍更喜歡更詳細(xì)、真實(shí)的數(shù)據(jù)，而不是用一個(gè)抽樣等統(tǒng)計(jì)辦法算出來(lái)的平均值，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)際樓盤銷售工作更有幫助。
　　至于對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)，一些開(kāi)發(fā)商表示“一般不采用”。
　　記者接觸到的一位房地產(chǎn)交易原始數(shù)據(jù)賣方代表說(shuō)，現(xiàn)在數(shù)據(jù)等信息高度控制和壟斷在政府一些部門手中，企業(yè)即使花錢也未必能買到想要的數(shù)據(jù)。例如房?jī)r(jià)，這是當(dāng)前最敏感的內(nèi)容，企業(yè)花錢現(xiàn)在也不能提供。另外，咨詢公司在提供數(shù)據(jù)給企業(yè)之前，也都要將這些數(shù)據(jù)給有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)審一下，覺(jué)得無(wú)妨，才能提供給房地產(chǎn)公司。