房地產數(shù)據(jù)地下交易：壟斷引發(fā)的暴利鏈條 
　　房地產市場形勢不妙，房地產數(shù)據(jù)交易市場卻更火了——開盤定位定價對開發(fā)商異常重要，其對房地產交易真實數(shù)據(jù)的需求更強烈了。
　　房地產數(shù)據(jù)的“地下交易”，業(yè)內估算僅北京市此項每年交易額就在6億元以上，全國市場數(shù)據(jù)無從考據(jù)。
　　這個只有“熟人”、“朋友”介紹才可以接觸到數(shù)據(jù)賣家的交易鏈條，異常隱秘。
　　臺面下的“可研究”數(shù)據(jù)
　　10月8日凌晨2點，北京南三環(huán)一家房地產開發(fā)公司市場研究部人員還在加班，公司老板給他們的任務是必須在8日上午9點前給出擬開盤樓盤的定價方案。
　　這項工作往往由老板拍板，但是定價的前期研究工作都是研究部人員來做。目前房地產市場形勢不好，樓盤打折、降價已成為常態(tài)，這讓樓盤開盤定價工作變得十分難：定低了，損害公司利益；定高了，開盤沒人買，隨后再大幅度降價反而會影響樓盤的品牌。
　　一位業(yè)內人士介紹，開發(fā)商在做新盤定價時慣常做法是先摸清周圍樓盤的銷售情況和價格，而開發(fā)商多愛裝作顧客去競爭對手樓盤處“踩盤”，但是大家都知道這條規(guī)則后，樓盤銷售人員對不簽合同的顧客，也不說真實價格。
　　上述北京這家房地產公司新盤開盤定價主要參考依據(jù)是剛托人從一家咨詢公司處購買的北京市房地產交易數(shù)據(jù)，每年價格是8萬元。
　　這家開發(fā)商負責人給記者介紹，北京幾家規(guī)模比較大的房地產企業(yè)都從這家咨詢公司處購買數(shù)據(jù)，例如SOHO中國、遠洋地產等，各家價格不一。
　　北京房地產圈內都很忌諱透露這家咨詢公司的名字。“如果你要得到項目樓盤信息，北京市僅此一家能提供這個數(shù)據(jù)。”上述北京市開發(fā)商研究部一位工作人員告訴記者，這個數(shù)據(jù)交易非常敏感，圈里人不愿意多說。
　　據(jù)經常從該咨詢公司購買數(shù)據(jù)的人士介紹，這些數(shù)據(jù)交易沒有固定價格和標準可言。同一個公司不同的人去，可能得到的是不同的報價，找到熟人介紹，價格肯定便宜。而且數(shù)據(jù)沒有定制，就像“照方抓藥一樣”，開發(fā)商提交一個自己需求數(shù)據(jù)的列表，對方按照列表給一些數(shù)據(jù)，最后依據(jù)提供數(shù)據(jù)的多少、詳細程度、檔次來口頭確定一個價格。
　　強大的“內網”數(shù)據(jù)
　　北京市房地產交易數(shù)據(jù)每天都會在北京市房地產交易管理網上公布，而且每天更新，為什么房地產公司不能從官方渠道去獲得數(shù)據(jù)，反倒要花重金去從這種地下“黑市”手里購買數(shù)據(jù)呢？
　　上述開發(fā)商人士說，北京房地產交易管理網“外網”上的數(shù)據(jù)有限，不具備“研究性”。而且外網數(shù)據(jù)有一些查詢障礙，例如不能查過期樓盤項目情況，更不能得到一段時間內的綜合數(shù)據(jù)。
　　一些開發(fā)商曾嘗試自己從房地產管理網上下載數(shù)據(jù)，自己研究，后來漸漸發(fā)現(xiàn)這樣不行。因為房地產交易管理網上的信息存在滯后性和一定程度的偏離。例如，房地產交易管理網上的數(shù)據(jù)是由各個樓盤自己上報，而各個樓盤上報數(shù)據(jù)的時間和統(tǒng)計范圍都不統(tǒng)一，因此上報數(shù)據(jù)也就五花八門。另外房地產交易管理網往往僅發(fā)布套數(shù)、成交均價等基礎數(shù)據(jù)，也不能全面反映市場情況。
　　一位中介人士說，房地產數(shù)據(jù)發(fā)布網站仍在不斷加強“反拷貝”、“反抓圖”功能，原來可以從上面下載的一些樓盤數(shù)據(jù)表，如今也不行了。
　　開發(fā)商從“黑市”所買到的數(shù)據(jù)往往十分詳細，除了有項目價格、交易量外，還有大戶型、小戶型，中低端樓盤的分類銷售情況，甚至都具體到了90平方米以下樓盤銷售情況，110-150平方米樓盤銷售情況等。
　　“外網”和開發(fā)商所謂的“內網”購買來的數(shù)據(jù)有天壤之別，開發(fā)商們皆稱，“數(shù)據(jù)表和數(shù)據(jù)庫比起來你要哪個，就是花點錢也要買數(shù)據(jù)庫啊！”
　　北京一家房地產公司負責購買數(shù)據(jù)的人士透露，在北京市房地產交易數(shù)據(jù)“黑市”中，目前數(shù)據(jù)來源有兩個：一是上述的咨詢公司；二是另一家公司，后者可以提供全國35個重點城市每月房地產交易信息，包括各地的土地購置面積、房價指數(shù)、交易量等約20個變量，但是這家公司運營更是保密，非“關系十分熟的人”介紹，對方根本不接觸。
　　多位房地產業(yè)人士指出，這些房地產業(yè)所青睞的原始數(shù)據(jù)來源于“權威部門”。
　　重要買家：中介顧問機構
　　僅有一部分開發(fā)商直接去買原始數(shù)據(jù)，多數(shù)開發(fā)商沒有自己的研究部門，只能從市場上買一些分析報告來判斷局勢。
　　而撰寫分析報告的這些中介顧問機構恰恰是房地產交易數(shù)據(jù)的重要買家。據(jù)悉，國內市場研究報告做得比較好的中原地產、偉業(yè)顧問、思源機構等公司均與上述原始數(shù)據(jù)提供方有戰(zhàn)略合作關系。
　　據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內人士說，開發(fā)商單獨去買數(shù)據(jù)和這些中介顧問機構大批量去買數(shù)據(jù)之間關系，就好比“零售”與“批發(fā)”。原始數(shù)據(jù)提供機構很多時候甚至不收錢，直接將這些數(shù)據(jù)送給中介顧問機構，條件是換取中介顧問機構在全國范圍的數(shù)據(jù)收集、研究、營銷資源。
　　也正因為地方房地產數(shù)據(jù)被分別壟斷，目前沒有被整合，這些地方原始數(shù)據(jù)提供方雖然掌握著壟斷資源，但卻對各自區(qū)域外的市場一無所知。
　　這種情況下，原始數(shù)據(jù)提供方就需要和中介顧問建立合作關系，尤其是全國有分點的顧問機構，原始數(shù)據(jù)合作方希望借助后者的網絡拓寬自己的業(yè)務范圍。
　　但是這些中介顧問也更會利用這些原始數(shù)據(jù)賺錢。慣常做法是，中介機構會將原始數(shù)據(jù)包裝成所謂的房地產市場分析報告，然后將報告賣給開發(fā)商、投資公司等需求方。這些低價甚至免費獲取的原始數(shù)據(jù)，被中介顧問機構經過包裝后，每份報告要賣到十幾萬元。
　　房地產數(shù)據(jù)及分析這個看起來很小的行業(yè)卻充滿暴發(fā)橫財?shù)臋C會，業(yè)內著名的一家中介顧問公司，每年賣研究報告就可以賺2000多萬元。另一家房地產著名網站也是依靠了所謂的“賣數(shù)據(jù)”業(yè)務，爭取了一家外資基金入股，目前正在積極尋求上市。
　　但是這些中介公司包裝出來的研究報告“水分”也相當大。
　　保利地產一位人士告訴記者，他所接觸到的大小前來推銷研究報告的公司中，從免費提供到幾萬元、十幾萬元定價的都有，多數(shù)都是抄襲而來。中介機構處有一個專門做這類研究報告的模板，每個月、季度的原始數(shù)據(jù)拿到后，直接套進這個模板中，再對個別語言和時間點進行少許修改，就可以包裝出一份全新的研究報告。
　　如果以這種速度，一家中介公司可以在一天內完成一本20萬字的研究報告，其速度比“攢書”還快，業(yè)內稱之為“攢報告”。就這樣的報告“攢”出來以后，在印刷廠變成千萬份，每份封底定價都是十幾萬元……
　　其實開發(fā)商也都知道這些報告的“水分”，而他們之所以還買，就是看重報告中提到的幾個數(shù)據(jù)，因為他們知道，這些數(shù)據(jù)來自“權威部門”。
　　由于這個層級傳導的市場多數(shù)是“地下交易”，關于其具體市場額度，至今無法知曉。據(jù)一位行業(yè)內人士表示，僅去年北京市場就有6億元，這還是在房子好賣的時候。房子不好賣了，開發(fā)商更需求這些數(shù)據(jù)，因此今年北京市場已經超過了這個數(shù)據(jù)，北京以外市場沒有統(tǒng)計。
　　數(shù)據(jù)不透明原因：壟斷
　　“羊毛出在羊身上”的道理同樣應用于房地產數(shù)據(jù)交易鏈條，無論開發(fā)商花多少錢去買這些報告和原始數(shù)據(jù)，最終買單者一定是買房者。
　　就在今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員王超斌曾與記者一起去調研北京房地產亂收費情況，一位接受調查的開發(fā)商告訴記者，開發(fā)商要承受上百項的收費，還包括綠化、城管等。房地產屬于資金密集型產業(yè)，再沒有錢的開發(fā)商賬上放幾個億是很正常的，因此各類圍繞房地產的中介機構就繁衍了很多，但是諸如房地產原始數(shù)據(jù)這種信息，政府完全可以通過信息公開等透明化來杜絕的，既減輕了行業(yè)負擔，又可防止權力尋租。
　　但是實際情況恰恰相反。陽光100置業(yè)一位人士告訴記者，即使公司自己有研究機構，針對一個新項目或新區(qū)域市場的開拓，也需要去購買數(shù)據(jù)或報告來做參考。
　　記者調查發(fā)現(xiàn)，除了北京以外，西安、沈陽等多數(shù)二線城市土地、房產交易數(shù)據(jù)根本沒有公開的渠道，一般市民根本無法了解到當?shù)胤康禺a和土地交易的真實數(shù)字。
　　中國社科院城市環(huán)境研究所所長牛鳳瑞表示，如果沒有一個公開、透明的房地產數(shù)據(jù)披露體制，則人們對市場的判斷根本不具有可取性，而僅僅依靠政府部門采取的宏觀調控政策，沒有購買者的預期判斷相配合，房地產調控政策很難取得實效。
　　實際上，中房協(xié)7月份通過住房和城鄉(xiāng)建設部上書國務院的建議中，也包括了建立全國房地產預警信息系統(tǒng)。
　　熟悉內情的房地產業(yè)和中介業(yè)人士介紹，目前多個部門掌握了相關數(shù)據(jù)。比如地方建委有房地產數(shù)據(jù)系統(tǒng)，現(xiàn)在房屋交易必須網上交易，因此每個房子交易都有數(shù)據(jù)，可根據(jù)這些做分類、總結；發(fā)改委價格司主要掌握房價，是根據(jù)各個城市的統(tǒng)計部門提供的房價，再根據(jù)各地的發(fā)改部門投資數(shù)據(jù)、土地數(shù)據(jù)匯總。
　　房地產開發(fā)行業(yè)普遍更喜歡更詳細、真實的數(shù)據(jù)，而不是用一個抽樣等統(tǒng)計辦法算出來的平均值，這樣對開發(fā)商實際樓盤銷售工作更有幫助。
　　至于對外發(fā)布的數(shù)據(jù)，一些開發(fā)商表示“一般不采用”。
　　記者接觸到的一位房地產交易原始數(shù)據(jù)賣方代表說，現(xiàn)在數(shù)據(jù)等信息高度控制和壟斷在政府一些部門手中，企業(yè)即使花錢也未必能買到想要的數(shù)據(jù)。例如房價，這是當前最敏感的內容，企業(yè)花錢現(xiàn)在也不能提供。另外，咨詢公司在提供數(shù)據(jù)給企業(yè)之前，也都要將這些數(shù)據(jù)給有關部門領導審一下，覺得無妨，才能提供給房地產公司。