11月14日。上海。美國Equity International(以下簡(jiǎn)稱EI)宣布投資上海宇培(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱宇培),發(fā)力中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　交易雙方都未能透露具體持股比例,但宇培首席執(zhí)行官兼董事長李士發(fā)明確:中方在其中占絕對(duì)控制地位。EI的投資風(fēng)格是持有不少于15%的不控股股權(quán);不論股權(quán)多少,都要求與大股東同等話語權(quán)。

    國內(nèi)無人知曉EI,除非提及其聯(lián)合藍(lán)山中國投資河南鑫苑。2006年,EI募集了針對(duì)中國的第三只基金,目前在國內(nèi)共投了3個(gè)項(xiàng)目。包括河南鑫苑和上海景瑞這兩家住宅開發(fā)商,而宇培是投資的第一家物流地產(chǎn)企業(yè),也是迄今獲投的第一個(gè)國內(nèi)民營物流地產(chǎn)企業(yè)。

　　“這個(gè)領(lǐng)域?qū)��?huì)得到更多資金的關(guān)注。”EI首席投資官(CIO, Chief Investment Officer)Christopher J. Fiegen說。

　　位于美國芝加哥的EI,專注于美國之外房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的投資。其創(chuàng)始人Sam Zell不僅是沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心的發(fā)起人和冠名人,同時(shí)也是美國房地產(chǎn)信托基金協(xié)會(huì)的主席。EI過去所投的11個(gè)房地產(chǎn)公司中有6家紐交所上市,包括美國最大的辦公樓公司Equity Office,被黑石收購。

　　物流地產(chǎn)避險(xiǎn)港？

　　“此次合作非常快,”宇培首席執(zhí)行官兼董事長李士發(fā)說,“雙方對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃達(dá)成共識(shí),外方做盡職調(diào)查,只用了2個(gè)月。”而融資總共用了不到半年。

　　據(jù)李介紹,當(dāng)時(shí)有意投資宇培的“大有人在”。世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部副董事戴沁說:市場(chǎng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)的升溫,推動(dòng)各方對(duì)物流地產(chǎn)的關(guān)注。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè),2010年中國物流行業(yè)產(chǎn)值將達(dá)12000億元。

　　“物流地產(chǎn)在中國處于早期階段。”Fiegen說,市場(chǎng)分散、沒有全國性的品牌,因此投資有想象空間。

　　中國加入世貿(mào)后招商局、寶灣等相繼進(jìn)入該領(lǐng)域;2005年始普洛斯、新熙地、蓋世理、豐樹等外資巨頭加速在中國開展業(yè)務(wù)。

　　物流地產(chǎn)也漸成地產(chǎn)商、投資基金目標(biāo)。中糧集團(tuán)、珠江投資、合生創(chuàng)展等已涉水。據(jù)透露,摩根士丹利、花旗等也打算投資該領(lǐng)域。大中華區(qū)私募股權(quán)投資和咨詢機(jī)構(gòu)清科集團(tuán)稱,今年第一季度物流地產(chǎn)有兩個(gè)投資案,成為當(dāng)季亮點(diǎn)。

　　物流地產(chǎn)受到追捧還有政策的“拉扯”。住宅地產(chǎn)投資受限,物流業(yè)則是國家鼓勵(lì)范疇。盡管土地政策收緊,該領(lǐng)域拿地仍相對(duì)容易。世邦魏理仕發(fā)布的“2007年亞洲地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告”顯示,新的土地出讓政策后,即使上海工業(yè)地產(chǎn)平均價(jià)格也僅為879.4元/平方米。

　　宇培的腳跟

　　李士發(fā)說,宇培即使不融資“一年也能做2萬平方米。”2000年宇培涉足物流地產(chǎn),之后第五年普洛斯才在中國打出了“物流地產(chǎn)”的旗號(hào)。

　　但不融資,宇培就錯(cuò)失機(jī)會(huì)。宇培所采用的模式是建造物流倉儲(chǔ)設(shè)施,然后出租給客戶并為其提供物業(yè)管理費(fèi)用,“是個(gè)典型的資金密集型領(lǐng)域”。

　　普洛斯快速擴(kuò)張,目前已基本覆蓋國內(nèi)物流的主要城市。其他資金也加速進(jìn)入,德力西與北京物美、河北新奧、安徽南翔成立的合資公司準(zhǔn)備在全國投資20個(gè)物流園區(qū)。這種圈地行為在宏觀經(jīng)濟(jì)下行中被認(rèn)為會(huì)遭受壓力。“但工業(yè)用地價(jià)格上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫是趨勢(shì)。”興業(yè)證券高級(jí)分析師任壯說。

　　擠出效應(yīng)還體現(xiàn)在“優(yōu)質(zhì)客戶”上。以普洛斯為例,其他企業(yè)很難再爭(zhēng)取到包括UPS、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達(dá)和沃爾瑪?shù)却笮涂鐕�企業(yè)。

　　宇培也將加速。“宇培的管理團(tuán)隊(duì)以及實(shí)際操作團(tuán)隊(duì),惟一欠缺的就是和資本市場(chǎng)對(duì)接的經(jīng)驗(yàn)。”EI首席投資官Feigen說,EI的強(qiáng)項(xiàng)就在于幫助宇培再融資以及之后的上市運(yùn)作。

　　李士發(fā)表示,將精選15-20個(gè)一、二線城市進(jìn)行物流園區(qū)的開發(fā)設(shè)計(jì)與梯度布局,“會(huì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為成熟的城市”。仲量聯(lián)行2006年的調(diào)查顯示,85%的倉儲(chǔ)設(shè)備集中在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。成都占到5%,是三大區(qū)域外占比最高的區(qū)域。

　　宇培令EI動(dòng)心的是,“他們積累了本土運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。”EI首席投資官Fiegen認(rèn)為,這是很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。宇培已有5個(gè)項(xiàng)目,客戶包括日本伊藤忠、頂通物流、太平洋物流及BSH集團(tuán)等。

　　物流地產(chǎn)需要承擔(dān)很大的空置風(fēng)險(xiǎn)。普洛斯全球執(zhí)行董事梅志明說,國外物流設(shè)施在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)率,若達(dá)到或者超過15%就將虧損。國內(nèi)倉庫的平均使用率只有60%-70%。宇培負(fù)債率目前僅為20%,盈利率則達(dá)到了15%,而行內(nèi)平均水平僅有10%左右。

　　李士發(fā)明確指出“低成本是我們的優(yōu)勢(shì)”。同等質(zhì)量水平下,宇培的建筑成本每平米能比同行低300元。以2萬平米的小型物流基地計(jì)算,節(jié)省成本600萬。

　　物流專家徐文靜說,普洛斯的全球化戰(zhàn)略并不是每個(gè)公司都能復(fù)制的,國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)必須走出自己的創(chuàng)新之路。“量身定制”是宇培的發(fā)展戰(zhàn)略,李士發(fā)說,宇培堅(jiān)持每12-18個(gè)月開發(fā)30萬平方米,循環(huán)推進(jìn)。