在房地產商捂緊錢袋之時，一旦重慶保稅港區這一利好消息宣布獲批，將會刺激重慶的工業地產。地產人士估計，由于重慶保稅港區的逐漸明朗，重慶工業地產面臨發展良機。 
何處避風？
9月15日至11月15日，是金融危機以來地產業壞消息最多的兩個月，如今的利好消息讓重慶開發商們精神一振。11月26日，《財經》雜志透露，設立重慶保稅港區幾乎已板上釘釘，只等宣布。
對保稅港區的利好消息，向來敏感的粵商行動迅速。根據某媒體報道，年中，一家名為中鋼投資公司的廣東企業已在重慶火車北站附近圈地100多畝，準備投資100億元打造一座大型物流園，目前該項目前期工程已啟動。
在這一重大利好消息下，戰略調整成了地產商們一條好的避風之術，即：瞄準保稅區商機，轉身工業地產。
在國內，上海復地集團（2337.HK）、合生創展(0754.HK)、富力(2777.HK)等諸多開發商亦曾對工業地產表示過興趣。而新加坡騰飛集團、星獅地產、瑞安房地產和嘉德置地等，已是在中國工業地產市場中最為活躍的境外開發商。盡管多數投資者采取謹慎的策略，但仍然普遍看好未來5年的市場。 
“從國家其他幾個保稅區來看，保稅區內的工業地產，都十分繁榮。”重慶邁德城市研究機構負責人趙宜勝稱。
“最后一塊蛋糕”
北京師范大學房地產研究中心主任董藩將工業地產稱之為地產企業尤其是中小開發商的“最后一塊蛋糕”。他告訴記者，土地價格、建材價格的不斷上漲和增值稅嚴格征收將大大壓縮房地產的利潤空間，當前形勢下中小開發商的戰略調整，是高度關注工業地產發展趨勢。
正在重慶考察工業地產的浙江投資商李宜（化名）正是看中了這“最后一塊蛋糕”。目前，他正著力于研究各個工業園區的招商資料。由于以房地產名義拿地價格太高，他準備以教育、物流或者其他制造業的名義拿地，不但價格低得多，面積也可以足夠大。
對于開發商，在保稅港區的利好政策刺激下，工業地產有著豐厚的投資年回報率。
根據統計，工業地產普遍年投資回報率為8％，上海目前工業地產年投資回報率達到了10％~15％，遠遠超過商業地產6.5％~9％。同時重慶市“1＋4＋30”的工業發展規劃與趨勢，將使重慶的工業用地突破125平方公里，標準廠房的市場需求量將達到2億平方米以上。
記者從二手中介公司鋼運置業得悉，以在寸灘附近的廠房為例，租金大約在10~20元/平方米/月，1年起租。用一個5000平方米的標準廠房為例計算，每年租金收入在60萬~120萬之間。
在居住和商業地塊出讓放緩的同時，工業地產土地出讓忽然加速。記者查詢到，來自重慶國土房管局的統計數據表明，從今年10月起截至目前，我市一共出讓土地13塊，其中有9塊土地都屬于工業用地，土地分布在大渡口、渝北等地，其中重慶長征重工有限責任公司拿下了一塊2.85億的二類工業土地。



低廉土地成本
海爾無疑是保稅港區政策最大的受益者。2005年，海爾在重慶江北區域圈下被業內人士稱為“絕版”的黃金寶地，來源于中新網的消息稱，該塊土地面積為1400畝。
低廉的土地成本有著豐厚的利潤增值空間。一個可以類比的數據是：較海爾1400畝土地位置劣勢得多的江北魚嘴鎮，其于2007年12月20日出讓的524畝一類工業用地，平均價格為32萬元/畝。趙宜勝稱，由于海爾圈地時，其獲得土地的程序是協議出讓，保稅區的利好政策遠未如今天明朗，這為購買土地的價格向下的可能留下了豐富的想象空間。
此后的國內工業用地實行“招拍掛”，固然讓取得此類地塊的成本大增，但價格依舊低廉。國土局的官方資料統計也表明，平均下來，10、11月我市主城區工業用地的均價為44萬元/畝，而同期我市居住和商業用地均價為284萬元/畝，后者依舊是前者的6倍多。
游戲規則
房地產開發商們天生就諳熟工業用地出讓中的“游戲規則”。
部分投身工業地產的商人們的操作手法是：提前低價儲備規�？捎^的工業用地，但又不急于開發，待時機成熟后，再施展手段將其部分或全部轉換為商業或住宅用地。一般來說，開發商只需按當地商業用地基準地價增補地價即可，而不需要參與公開市場的高價拍賣。
但我市一不愿透露姓名的業內人士表示，目前重慶的土地出讓已經比較規范，不補土地出讓金，房地產開發商修好了房子也不能上市銷售。而如果規范操作，補繳出讓金后，實際上土地支出成本與招拍掛獲得的土地已經相差不大。
上述的個體老板李宜等人就非常清楚，做地產項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發家的資本。李宜就稱：“與價格貴的商業、辦公和住宅地塊相比，工業用地物美價廉，升值潛力大，多拿些沒壞處，進可攻退可守。”
董藩稱，工業地產正經歷市場化的過程，未來一段時間工業地產將會上漲。他認為，中小開發企業可以采取購入工業用地－直接建廠－出售股權－爭取上市的模式，將土地增值與資本運作連接在一起，六七年時間可獲幾十倍甚至上百倍回報。



工業地產之困
正如開發住宅講究實力，開發工業地產，仍舊繞不開實力。
重慶容磁地產經紀老總王雪松認為，對于國內民營開發商來說，開發工業地產面臨最大的問題也是資金。由于絕大多數客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發商對物業只能長期持有，將占用大量開發資金。
重慶鋼運置業董事長代育松曾經對工業地產做過統計。根據統計，每年在鋼運登記出租的廠房大約占整個營業比例的6％，從市場需求的強度來看，除了標準廠房出租沒有壓力外，其余的廠房會受場地、高度等的限制。
此外，工業用地的指標，已經十分緊缺。重慶容磁地產經紀獲得的數據表明，在保稅區附近的海爾路區域，是政府主要的工業用地，除去西南合成藥廠與青陽藥廠，海爾路剩余土地也所剩無幾，沿線總共不足5000畝土地儲備。