房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖寄希望于政策
2008-12-22 13:37:00 來(lái)源：現(xiàn)代物流報(bào) 編輯：56885 關(guān)注度：摘要：... ...
□著名企業(yè)家、華遠(yuǎn)集團(tuán)公司董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)
2008年第三季度以來(lái)我們首先看的是供給，土地開發(fā)購(gòu)置面積是下降了，11月份繼續(xù)下降，不管是東、中、西部2008年土地購(gòu)置大幅度下降，這么多土地沒有買家說(shuō)明市場(chǎng)在急劇下降，開發(fā)投資也在下降。
6月份以前，我們也分析投資增長(zhǎng)的原因，實(shí)際上大量的投資不是用于開發(fā)和建設(shè)，在2007年底開發(fā)商要為2007年購(gòu)買的土地支付收入，2008年的開工總量也是增長(zhǎng)的，但總的投資都處于下降的趨勢(shì)，綜合回落為5年以來(lái)的最低點(diǎn)。
需求方面，1~9月份商品房銷售面積同比減少14.9%，增幅減少了47個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)2007年的銷售是以50%增長(zhǎng)的，但2008年已經(jīng)大幅下降了。到了11月份負(fù)增長(zhǎng)16.8%，預(yù)計(jì)12月份總的銷量下降最少25%。2007年銷售了7.7億平方米的面積，如果下降20%的話，2008年可能不到6億平方米。第三季度，商品房銷售面積同比減少25.88%。
從全國(guó)70個(gè)城市來(lái)看，只有11個(gè)城市銷量略有增長(zhǎng)，增長(zhǎng)最快的是呼和浩特，大部分地區(qū)是在快速下降。其中，有北京、寧波、深圳、石家莊等很多城市下降都在50%以上，銷售下降的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期的速度。
我們上一個(gè)高峰是在2005年以后，從2007年12月以后又重新出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)向，商品房的空置率增加了，預(yù)計(jì)2008年應(yīng)該超過(guò)1.5億平方米，或者達(dá)到2億平方米，總之是在急劇上升。
9月份以后，我們就看到了世界金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)也產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，但它會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。比如說(shuō)全球經(jīng)濟(jì)的下降，投資的需求下降以及GDP直接減少。大家如果覺得政策出臺(tái)不能改變消費(fèi)，都在認(rèn)為房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌的時(shí)候人們就不敢出手，所以房?jī)r(jià)下跌越來(lái)越嚴(yán)重。從9月份開始討論有關(guān)房地產(chǎn)救市的一些問題，假如我們看不到新的調(diào)整政策，房地產(chǎn)在未來(lái)一年、兩年或者更長(zhǎng)的時(shí)間我們都看不到有什么改變。
房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率到底有多高？我們把歷年的計(jì)算情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率是27.5%。其中，直接貢獻(xiàn)率是11.6%，間接貢獻(xiàn)率是15.9%。10年期間大概有28%的貢獻(xiàn)率。假如中國(guó)的房地產(chǎn)倒下去了，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)也會(huì)繼續(xù)下降。
房地產(chǎn)對(duì)銀行的影響也很大，從單一行業(yè)來(lái)說(shuō)沒有一個(gè)行業(yè)超過(guò)房地產(chǎn)。銀行貸款30多萬(wàn)億元，其中有19萬(wàn)億元是和房地產(chǎn)相關(guān)的貸款。
房地產(chǎn)是不是沒有需求呢？我認(rèn)為房地產(chǎn)需求很大。目前市場(chǎng)當(dāng)中的剛性需求是新增加人口的獨(dú)立住房需求。
總體上來(lái)說(shuō)如果沒有新的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年會(huì)很慘。由于2007年的日子比較好過(guò)，所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前沒有出現(xiàn)過(guò)大量的虧損，但是現(xiàn)在我們可以看到各個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)在急劇下降，下一個(gè)要虧損的就是房地產(chǎn)行業(yè)。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資急劇下降，對(duì)中國(guó)整個(gè)GDP的影響就會(huì)巨大。雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為我們的GDP增長(zhǎng)在2009年可能是9%，我個(gè)人覺得如果房地產(chǎn)倒下來(lái)最少要下降3倍，影響的勞動(dòng)就業(yè)就會(huì)超過(guò)6000萬(wàn)人，對(duì)市場(chǎng)的影響也很大。（節(jié)選）
