圖為火炬區(qū)會展中心一帶。◆ 文波 攝
　　坊間傳聞零售巨頭沃爾瑪落戶中山的消息終于有了下文，正在召開的中山“兩會”透露出一個信息———沃爾瑪在火炬開發(fā)區(qū)科技新城建購物廣場。
　　2月，中山市“兩會”如期舉行，政協委員和人大代表的議案受到社會各界的關注，此間傳出的“世界零售巨頭沃爾瑪落戶中山”消息更是成為熱門話題。
　　在2月26日舉行的市第十三屆人代會第三次會議上，市發(fā)改局局長言敏永作《關于中山市2007年國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2008年計劃草案的報告》時提到，沃爾瑪將依托中心商務區(qū)啟動建設。沃爾瑪落戶中山的消息進一步得到確認，記者了解到，沃爾瑪落戶的中心商務區(qū)就是火炬開發(fā)區(qū)。
　　其實，早在2004年5月，美國沃爾瑪公司亞洲區(qū)總裁鐘浩威先生（Mr.JoeHatfield）一行9人就到中山進行交流和考察，全面了解中山經濟、社會和城市建設等方面的情況，尋求布兵排陣之地，但一直沒有找到合適的位置。坊間傳聞，沃爾瑪曾一度看中城區(qū)興中道一商業(yè)地段，但由于某種原因沒有落戶。更有網民稱，今年2月份，在沃爾瑪美國總部官方網站和沃爾瑪中國網站曾發(fā)出一條消息，內容大致為“在中山火炬開發(fā)區(qū)建一間購物廣場”。
　　據悉，火炬開發(fā)區(qū)科技新城商業(yè)中心建筑面積大約7.6萬平方米，為歐式建筑風格，擁有大型的停車場，與沃爾瑪一起進駐該商業(yè)中心還有其他大型百貨公司。其中，沃爾瑪占建筑面積大約1.3萬平方米，大約投資1.6億元，預計明年可投入使用。
　　
　　 　　
　　
　　沃爾瑪將進駐的太陽城。◆文波 攝
　　深度分析
　　火炬區(qū)憑什么吸引沃爾瑪？
　　沃爾瑪落戶中山的消息一傳開，立刻引起了社會各界的關注。作為零售巨頭，沃爾瑪深知選址的重要性，但它為何選擇火炬開發(fā)區(qū)，而不是中山城區(qū)，火炬開發(fā)區(qū)到底有什么優(yōu)勢吸引世界零售巨頭？它的深層次原因又是什么呢？自從中山提出“東進”的口號之后，火炬開發(fā)區(qū)被定位為城市副中心；今年初，市政府提出在火炬開發(fā)區(qū)建設中心商務區(qū)，科技新城的地位日益重要，其基礎建設和配套設施逐步完善。相對而言，火炬開發(fā)區(qū)商業(yè)目前并不具特色，但沃爾瑪不會將目光停留在眼前的利益上，而是看好它的前景。
　　便利交通吸引沃爾瑪？
　　一般來說，沃爾瑪對選址有著苛刻的要求，在美國一直采取“農村包圍城市”的政策。但進入中國后，由于我國的城市人口居住較為集中，人們的購物消費多數還集中在步行范圍或公共交通便利的地方，因此沃爾瑪的策略發(fā)生了變化，把店鋪選在市中心較繁華的位置。
　　“縱觀整個火炬開發(fā)區(qū)的商業(yè)氛圍，目前除了張家邊市場一帶外，別的商業(yè)并不起色。”一熟悉火炬開發(fā)區(qū)的業(yè)內人士說，“但是，張家邊市場受區(qū)域與地理位置的制約，發(fā)展空間有限。”對于沃爾瑪落戶火炬開發(fā)區(qū)一事，部分市民更是感到不解，甚至提出疑惑———相對城區(qū)來說，火炬開發(fā)區(qū)有什么優(yōu)勢，沃爾瑪為什么選擇它？
　　對于沃爾瑪落戶科技新城，有業(yè)內人士認為它延伸了“農村包圍城市”的策略，因為科技新城在鎮(zhèn)區(qū)，但它位于珠江西岸交通樞紐，是京珠高速公路、廣珠東線公路、珠三角城際快速軌道的交會點，它們與區(qū)內的逸仙公路、環(huán)茂公路、中山港大道、沿江公路等縱橫交錯，形成發(fā)達的交通網。同樣，福源路將三角到火炬區(qū)的時間將縮短十分鐘左右，茂南路直接打通火炬區(qū)與南朗的快速通道，全長6. 8公里的眾安大道連接番中公路與石油化工儲備區(qū)，基礎設施的建設拉近了園區(qū)之間的距離。
　　“由于沃爾瑪商品價格相對較低，便利的交通，將吸引有車一族前來消費。”該業(yè)內人士認為，正是科技新城的位置非常特殊，處在民眾、南朗之間，輻射人群來源廣泛，加快了沃爾瑪落戶商業(yè)中心。
　　消費群需求新業(yè)態(tài)
　　雖然科技新城交通便利，但一個現實問題仍然擺在包括沃爾瑪等商家面前———科技新城人氣不足，這對于零售業(yè)來說是致命的打擊。
　　解決這一問題，已經成了多方的共識。記者了解，在科技新城的規(guī)劃中，未來幾年居住人口將高達18萬人。這隱含著一個強大的消費群體，而且消費能力不低。周圍分布的人群年齡結構年輕化，正是沃爾瑪最依賴的消費群。
　　隨著東部大開發(fā)，在招商選資的過程中，不斷有大型的外資企業(yè)進入火炬開發(fā)區(qū)，特別是來自日本、歐洲、臺灣等國家和地區(qū)的企業(yè)，比如蒂森、佳能等著名企業(yè)，帶進了大批的技術員工。一位不愿意透露姓名的臺灣籍技術員就曾抱怨，火炬開發(fā)區(qū)經濟雖然發(fā)展很快，并沒有形成一個成熟的中產階層生活圈。
　　“由于我們開出優(yōu)惠條件，入住科技新城一帶的商住樓的大多是高薪白領階層，很多樓盤銷售情況十分理想。我們目前正在興建留學生宿舍樓，他們也是一大消費群體。”該樓盤銷售人員說，為了給業(yè)主營造一個良好的居住環(huán)境，科技新城還規(guī)劃了一條步行街，引進具有實力的品牌店，與沃爾瑪所在商業(yè)中心打造一個成熟的商業(yè)區(qū)，“他們曾生活在大都市，已經形成了到品牌店消費的理念，他們需求這種業(yè)態(tài)。”
　　城市副中心成最大動力
　　“表面看起來，交通便利和未來強大的消費群是沃爾瑪進入的重要原因，其實吸引沃爾瑪的根本原因是政府對科技新城的扶持。”火炬開發(fā)區(qū)一工作人員說，因為實力強大的地產商可以幫沃爾瑪解決選址和建筑問題。
　　近年來，中山市加大了對東部的投資開發(fā)力度，城市東移，產業(yè)東移，經濟重心東移。近幾年來，火炬開發(fā)區(qū)發(fā)展最為迅速，2007年生產總值高達700億元，科技新城也發(fā)生了極大的變化。
　　沿著科技新城行車，可以看到這么一個現象———國家健康科技產業(yè)基地、中國電子（中山）基地、中國包裝印刷生產基地、高科技產業(yè)園、中國技術市場產業(yè)示范基地等字眼映入眼中；群英華庭、科技大廈、數碼大廈、英才樓等一個個建筑，成為了科技新城現代化城市的新元素。
　　據悉，科技新城總體規(guī)劃分為酒店娛樂、商業(yè)、商務、科技、會展、行政辦公等6個功能區(qū)，以高科技產業(yè)為核心，延伸為旅游、休閑娛樂產業(yè)，教育培訓產業(yè)，主題商業(yè)產業(yè)（含高端服務第三產業(yè)）等等。
　　今年，科技新城建設更是提到一個重要的議程。在火炬開發(fā)區(qū)2007年度總結表彰暨新年度工作部署大會上，該區(qū)管委會主任梁欣提出，建設科技新城，創(chuàng)建創(chuàng)新型科技園區(qū)，實現科技經濟與城市經濟的緊密結合，利用科技新城物業(yè)平臺，積極引進大型企業(yè)集團地區(qū)總部、研發(fā)機構、軟件企業(yè)、創(chuàng)意企業(yè)、金融機構、物流企業(yè)、商務企業(yè)、商業(yè)企業(yè)；利用會展平臺，重點辦好裝備制造業(yè)展覽會、電展會、健康論壇（醫(yī)博會）；利用土地空間，引入有實力的發(fā)展商和社會資金，適度發(fā)展房地產，繁榮第三產業(yè)。
　　同樣，在市政府1月份下發(fā)的《關于加快我市金融業(yè)發(fā)展的意見》中，明確提出積極推進東區(qū)、小欖、火炬區(qū)中心商務區(qū)建設。有專家認為，在政策的帶動下，科技新城新商圈成型，不僅使火炬開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展緩慢問題從根本上得到解決，也是沃爾瑪選擇落戶的最重要原因。
　　沃爾瑪領新城商圈升值
　　早在沃爾瑪進入中山之前，萬佳、吉之島、華潤等商業(yè)巨頭已經安營扎寨，占據不同的商業(yè)旺地進行競跑。雖然沃爾瑪落戶火炬開發(fā)區(qū)，但由于距離城區(qū)比較近，對城區(qū)的零售業(yè)仍具有沖擊力。
　　不過，沃爾瑪的影響首先表現在帶動商圈的發(fā)展上，據國際權威AC尼爾森公司統計數據表明，沃爾瑪每成功進駐一個商業(yè)區(qū)域，就能使周邊的住宅物業(yè)平均增值20％～30％，而商鋪增值幅度則平均高達50％以上。 種種跡象表明，在未來的幾年內，沃爾瑪的落戶或將產生一個品牌效應，帶動更多的品牌店進入火炬開發(fā)區(qū)，科技新城將成為一個大型商圈，其輻射能力將影響整個中山東部。
　　一旦沃爾瑪在火炬開發(fā)區(qū)布陣結束，有可能在城區(qū)或小欖、古鎮(zhèn)等經濟發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)開店，給中山零售業(yè)帶來新一輪的競跑。
　　□新聞鏈接
　　沃爾瑪的苛刻選址
　　對于沃爾瑪的苛刻選址，曾有這樣一個故事———沃爾瑪前100家連鎖店都是山姆·沃爾頓親自“飛”出來的。他經常自己駕駛小型飛機“偵察”適于開店的地區(qū)。山姆·沃爾頓有句名言：“連鎖經營成功的關鍵有三個條件：一是選址，二是選址，三還是選址。”
　　“我們不僅希望沃爾瑪處于一條合適的街道上，而且要求它位于這條街上最合適的一側。”山姆·沃爾頓通常的做法是，駕駛小型飛機低空飛行，向下俯視以了解一個地區(qū)方圓幾十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、發(fā)展?jié)摿Φ取Ｔ陲w行中，他與助手探討被“偵察”地區(qū)的優(yōu)劣，將得到的第一手資料交管理層進行科學論證。
　　這種選址方法在山姆·沃爾頓使用10年之后被同行發(fā)現，他們也開始應用該方法選址，但是最大的受益者始終是沃爾瑪。如今沃爾瑪開設新店的選址，雖然不用“飛”著考察，但比起以前可謂是更加苛刻和規(guī)范。光是選址前的市場調查，不僅分項內容事無巨細，而且均要求專業(yè)人士親力親為逐項考核。