大地震加劇地產(chǎn)業(yè)資金壓力
2008-6-3 14:51:00 來源：現(xiàn)代物流報(bào) 編輯：56885 關(guān)注度：摘要：... ...
□ 徐廣蓉
汶川大地震將對GDP和CPI兩項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)生一定影響，而這兩項(xiàng)重要指標(biāo)決定了對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期。
災(zāi)后金融政策變化
房地產(chǎn)金融政策，在地震之后將會發(fā)生怎樣的變化？
四川經(jīng)濟(jì)僅占中國GDP的4%，但農(nóng)產(chǎn)品增加值占全國的6%左右，糧食產(chǎn)量占全國的5.8%，豬肉產(chǎn)量占全國的11%。汶川地震導(dǎo)致局部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與交通的中斷，成都本地開發(fā)商合正地產(chǎn)研究員楊奕鋒分析認(rèn)為，短期將對全國的糧食及豬肉價(jià)格造成一定影響，增加國內(nèi)通脹壓力。
國家發(fā)展和改革委員會副主任穆虹5月28日下午在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上回答記者提問時(shí)表示，這次災(zāi)害對全國生產(chǎn)總量相信會有一些影響，但影響有限。
專家認(rèn)為，在2008年第一季度繼續(xù)維持高通脹的現(xiàn)狀下，預(yù)計(jì)貨幣政策將以結(jié)構(gòu)上的調(diào)整為主，在災(zāi)區(qū)實(shí)施差異化經(jīng)濟(jì)政策，顯現(xiàn) “局部溫和傾向”，但全國信貸總量不變，擠壓部分資產(chǎn)價(jià)值高估城市的信貸量。
在災(zāi)區(qū)實(shí)際操作中 “局部溫和傾向”已經(jīng)出現(xiàn)：央行5月15日再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的背景下，央行決定，對受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽等6市州，地方法人金融機(jī)構(gòu)5月20日暫不提高存款準(zhǔn)備金率；同時(shí)，追加救災(zāi)支農(nóng)再貸款限額15億元和再貼現(xiàn)限額10億元；央行兩次對地震災(zāi)區(qū)增加再貸款額度，共計(jì)70億元；對用于救災(zāi)及災(zāi)后重建的各類新發(fā)放貸款，包括 “三農(nóng)”客戶貸款、中小企業(yè)貸款、一般法人客戶貸款、個(gè)人客戶貸款以及項(xiàng)目貸款等，均可在現(xiàn)行利率政策范圍內(nèi)執(zhí)行最優(yōu)惠利率；對災(zāi)區(qū)居民新發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，可執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率。等等。
楊奕鋒認(rèn)為，此類傾斜將以其他地區(qū)信貸更加緊縮為代價(jià)。
安信證券高級研究員陶學(xué)明也認(rèn)為，對房地產(chǎn)公司來說，本已十分緊縮的信貸，也將投向救災(zāi)和重建，這將使災(zāi)后房企的資金壓力進(jìn)一步加劇。
也就是說，可能四川省內(nèi)的受重災(zāi)區(qū)的影響的輕災(zāi)城市(例如成都)將面臨相對寬松的貸款政策環(huán)境，這可能有利于房地產(chǎn)市場的迅速復(fù)蘇；而前期房價(jià)增長較快的城市(例如深圳)，可能短期將面臨更為嚴(yán)厲信貸政策，加長房地產(chǎn)市場調(diào)整周期。
部分開發(fā)商現(xiàn)金流可能惡化
災(zāi)后重建將導(dǎo)致原材料和勞動力的短缺，四川非重建城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司將面臨建安成本提高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
中國目前處于高通脹時(shí)期，房地產(chǎn)上游原材料(如鋼筋、水泥、砂石等)價(jià)格日益攀升。而本次地震的災(zāi)后重建工程將無疑放大原材料需求。
此外，由于水泥、鋼鐵等行業(yè)的運(yùn)輸條件、成本限制，并且四川地區(qū)地處盆地，運(yùn)輸不便，注定了災(zāi)區(qū)重建的主要材料來源地以當(dāng)?shù)鼗蚋浇髽I(yè)為主力。
截至5月20日，汶川大地震導(dǎo)致超過540萬人無家可歸，按人均面積20平方米計(jì)，則需重建房屋1.08億平方米，共需324-594萬噸的鋼鐵(鋼鐵用量按30-55公斤/平方米計(jì))、2376-2808萬噸的水泥 (水泥按220-260公斤/平方米計(jì))。
考慮到公共建設(shè)配套的修建，災(zāi)區(qū)重建的鋼鐵、水泥用量可能翻倍。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中國生產(chǎn)粗鋼4.89億噸，同比增長15%，出口5488萬噸，基本實(shí)現(xiàn)供給平衡。由于地震影響，四川攀鋼、長城特鋼等鋼鐵生產(chǎn)基地受到破壞影響，產(chǎn)能預(yù)計(jì)存在降低的可能，同時(shí)考慮到全國鋼鐵出口合同訂單量提高及出口合同的履行，突發(fā)的地震導(dǎo)致鋼鐵需求放量。
預(yù)計(jì)災(zāi)后重建將可能引發(fā)一定程度的鋼鐵供給短缺。
此外，由于水泥的保管問題，以及運(yùn)輸條件、運(yùn)輸成本問題，水泥供應(yīng)更多只能依賴川渝水泥基地的生產(chǎn)能力。
基于種種因素的疊加，預(yù)計(jì)將導(dǎo)致水泥供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足災(zāi)后重建的需求。
由于大規(guī)模的重建工作將于今年下半年開始，明年進(jìn)入高峰期。
楊奕鋒認(rèn)為，明年將是建筑原材料最為緊張的一年，政府將可能采取資源戰(zhàn)略平衡原則，在短期內(nèi)通過行政手段實(shí)施價(jià)格控制，為災(zāi)區(qū)重建提供足量的原材料和勞動力供應(yīng)；而在四川輕災(zāi)非重建城市將可能面臨原材料供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費(fèi)用。
在前期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、量價(jià)走低的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)公司將在短期內(nèi)無法提高房屋售價(jià)，對沖建安成本走高的影響，存在開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降、現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
