2008年7月3日，深圳 - 據(jù)仲量聯(lián)行今天舉行的深圳2008年第二季房地產(chǎn)市場回顧，深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，商業(yè)地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。迄今為止，全球信用危機(jī)和經(jīng)濟(jì)下滑并未對深圳商業(yè)地產(chǎn)市場造成負(fù)面影響。本季寫字樓市場供需增長勢頭強(qiáng)勁。金融業(yè)、物流業(yè)、信息科技業(yè)拓展需求暢旺。然而供應(yīng)量激增和空置率高位運(yùn)行，租金面臨下調(diào)的壓力。預(yù)計(jì)在未來幾年中，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓的供應(yīng)量會有所增加，從而吸引更多外資優(yōu)質(zhì)客戶入駐深圳。與此同時，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓與一般寫字樓之間的租金差別將會更加明顯。
經(jīng)濟(jì)
經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化
2008年上半年，在經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)步增長的同時，深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。其中，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重呈上升趨勢。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值857.27 億元，占全市生產(chǎn)總值的比重增加至50.9%。
居民收入的增加推動社會消費(fèi)品零售總額增長
2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推動了消費(fèi)支出的快速增長。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度深圳社會消費(fèi)品零售總額達(dá)551.97億元，比同期增長19.4%；深圳市人均可支配收入7485.74 元，同比增長5.4%。仲量聯(lián)行廣州及深圳研究部主管李暢說：“居民收入的增長帶動了對奢侈品牌的需求，國際奢侈品牌紛紛搶灘深圳。”
房地產(chǎn)開發(fā)投資扭轉(zhuǎn)了2007年的負(fù)增長趨勢
為了防止房地產(chǎn)過熱，政府在2007年出臺了金融，信貸，土地等各種政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資有所抑制。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資2007年實(shí)現(xiàn)了負(fù)增長，比上年降低0.2%。2008年上半年，這一趨勢得以扭轉(zhuǎn)。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年一至五月份，房地產(chǎn)投資161.36億元，同比增長7.8%。
寫字樓
甲級寫字樓市場供需增長勢頭強(qiáng)勁
盡管全球經(jīng)濟(jì)增長的不確定因素增加，但2008年中國經(jīng)濟(jì)仍然保持高速增長。跨國企業(yè)和國內(nèi)大公司也依然專注于在中國的業(yè)務(wù)增長。深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)——金融、物流、信息科技的租戶積極擴(kuò)充寫字樓空間。本季度錄得2005年以來的最高季度凈吸納量135,114平方米。一方面，越來越多的公司關(guān)注深圳市場，并陸續(xù)進(jìn)駐本地，例如高通 (Qualcomm) 租用嘉里建設(shè)大廈1,600 平方米，寧波銀行租用財(cái)富大廈4,000 平方米；另一方面，隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，本地企業(yè)也不斷擴(kuò)大租賃規(guī)模，例如平安銀行租用星河發(fā)展中心 30,000 平方米。
巨大的供應(yīng)量抑制租金上漲
近年甲級寫字樓供應(yīng)量上升迅猛：07年全年約有47萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)，空置率上升至23.4%；08年第二季度也有約16萬平方米新增供應(yīng)，目前甲級寫字樓總存量突破150萬平方米，空置率錄得17.7%。新落成的甲級寫字樓大多數(shù)位于CBD，質(zhì)量、設(shè)施也明顯優(yōu)于早期落成的寫字樓，因此吸引了大批外資公司租戶入駐，例如景順長城基金管理公司從中信城市廣場搬遷到嘉里建設(shè)廣廠，租用面積也由1,600平方米擴(kuò)展到2,994平方米。為了挽留優(yōu)質(zhì)租戶，舊的寫字樓通常推出優(yōu)惠措施，使得其租金壓力上升。另一方面，大部分舊寫字樓業(yè)權(quán)分散，小業(yè)主抗壓能力低，難以維持現(xiàn)有的租金水平。
優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓的供應(yīng)量會有所增加
仲量聯(lián)行副董事、深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅分析：“目前，深圳市場上可供選擇的優(yōu)質(zhì)、單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓僅有兩座，分別為華潤中心，嘉里建設(shè)大廈。盡管巨大的供應(yīng)量給租金上漲帶來不利影響，現(xiàn)有的頂級寫字樓因?yàn)樽鈶粜枨蟪掷m(xù)強(qiáng)勁，空置率低而對租金仍享有話語權(quán)。”相對于全市每月平均租金151元/平方米（建筑面積），優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓月租金可達(dá)約220元/平方米（建筑面積）。在未來幾年中，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓的供應(yīng)量會有所增加，例如卓越世紀(jì)中心，因此能夠吸引中高端，特別是外資優(yōu)質(zhì)租戶，進(jìn)入深圳。與此同時，由于硬件質(zhì)量、配套設(shè)施以及大廈管理等的差異，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓與一般寫字樓之間的租金差別將會更明顯。
商鋪
 
國際奢侈品牌紛紛搶灘深圳市場
由于之前大小適中、地點(diǎn)好的商鋪物業(yè)非常難找，有些國際品牌曾暫緩進(jìn)駐深圳。即將開業(yè)的益田假日廣場及萬象城二期，無論經(jīng)營模式、購物環(huán)境和位置均代表了購物中心的國際化標(biāo)準(zhǔn)，國際奢侈品牌紛紛入駐。如益田假日廣場，目前引入的Armani Collezioni、Hugo Boss、Zara、Bally、Rolex、Cerutti 1881、Aigner、PaulShark、Kang Jin Young、Calvin Klein、Lancel、Armani Exchange、Guess等，其中超過30%的品牌都是首次進(jìn)入深圳。萬象二期也是除了LV和Fendi的旗艦店即將出現(xiàn)外，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進(jìn)入深圳，而且面積全部在1000平方米以上。 
商鋪的供給量會逐步增多
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理、珠三角區(qū)資本市場投資部主管鐘德堯表示：“雖然2008年有4個高檔購物中心（歐洲城，保利文化廣場，京基百納空間，益田假日廣場）落成，但是供給量正被市場迅速吸納。盡管新的購物中心仍在不斷興起，管理良好的購物中心依然保持其優(yōu)勢地位，甚至不斷擴(kuò)大其競爭優(yōu)勢使租金上漲。”主要高檔購物中心租金一直呈增長趨勢，2007年租金增長率為3.12%， 2008年預(yù)計(jì)為3.33%。
未來供給及前景
鐘先生說：“隨著深圳本土中產(chǎn)階層的成熟發(fā)展壯大，以及對國際品牌的認(rèn)知，一站式多功能購物中心不斷涌出。購物環(huán)境、配套設(shè)施與銷售模式的改變，也相應(yīng)的影響著深圳人的消費(fèi)習(xí)慣。”另外，不少企業(yè)已經(jīng)不滿足在日趨飽和的深圳市場打拼。目前，華潤萬家，天虹，歲寶，人人樂，新一佳等本土零售商也開始進(jìn)軍東北，西北，西南，華北，華東等地，紛紛擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，成為全國性企業(yè)。
投資
資金控管，市場產(chǎn)生其他融資及投資活動
鐘先生表示：“借貸款項(xiàng)的持續(xù)緊縮造成開發(fā)商借貸資金緊張。許多本地開發(fā)商開始出售項(xiàng)目股權(quán)或重要資產(chǎn)作為主要融資手段之一。境外開發(fā)商及機(jī)構(gòu)性投資者積極配合上述發(fā)展方向。”