一、工業(yè)房地產(chǎn)的理解及概念
     在大多數(shù)人眼里，工業(yè)地產(chǎn)的概念就等于廠房，是類似住宅的純物業(yè)。這大概是因?yàn)�，改革開放后，珠三角地區(qū)到處都是零散的、各種各樣的廠房，美其名曰某某工業(yè)園，見得多了便成為一種固有印象。那些所謂工業(yè)園的特點(diǎn)是：由一些小開發(fā)商或私營業(yè)主建造的廠房，設(shè)計(jì)簡易、功能單一，進(jìn)駐企業(yè)類別雜亂等等�？慈�球工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個(gè)單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強(qiáng)的政治性和政策導(dǎo)向性的。如果沒有地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方政府招商政策的支持，成功開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)十分困難。
     工業(yè)房地產(chǎn)是以地方政策為背景，開發(fā)服務(wù)于其他生產(chǎn)、經(jīng)營性企業(yè)為目的一種功能性產(chǎn)品。工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)首先需要制定發(fā)展目標(biāo)，并合理利用手中掌握的資源，逐步實(shí)現(xiàn)這個(gè)既定的目標(biāo)。在這個(gè)周期中，企業(yè)需要根據(jù)市場的需求和自身的情況制定總體發(fā)展目標(biāo)，這個(gè)類似宏觀政策的發(fā)展目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的依據(jù)和方向。有目標(biāo)后，企業(yè)按照進(jìn)度進(jìn)行人力資源、建設(shè)物資、建設(shè)資金的合理調(diào)度、按需整合；同時(shí)關(guān)注外部環(huán)境的變化，適時(shí)做出反應(yīng)，進(jìn)行細(xì)節(jié)上的調(diào)整。 因此，工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)更是一個(gè)管理的過程，其最高境界就是管理系統(tǒng)化、決策科學(xué)化、全程可控化。 
二、各地工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
     國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，第二產(chǎn)業(yè)在2000年前一直都是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)主要是指工業(yè)和建筑業(yè)，其本質(zhì)是一個(gè)加工產(chǎn)業(yè)，通過人類勞動(dòng)改變物質(zhì)原有的自然形態(tài)，以生產(chǎn)出人們所需的各種產(chǎn)品為目的。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。從上世紀(jì)70年代末期發(fā)展到本世紀(jì)，信息產(chǎn)業(yè)、汽車、房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)高速發(fā)展，已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國GDP比上年增長11.4% 、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長24.8% 、規(guī)模以上工業(yè)增加值增長18.5% 、房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增長達(dá)到30.2% 。 這個(gè)過程中，高技術(shù)含量、高附加值行業(yè)在工業(yè)中的比重持續(xù)上升。
     在國內(nèi)制造業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動(dòng)等因素的推動(dòng)下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點(diǎn)開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內(nèi)幾大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，由于發(fā)展時(shí)間、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。這些區(qū)域包括珠三角地區(qū)的廣東、深圳、珠海，長三角地區(qū)的上海、江蘇、浙江，環(huán)渤海地區(qū)的北京、天津、河北、遼寧、山東，中部地區(qū)的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地區(qū)的四川、云南、貴州、重慶、陜西、甘肅、青海等我國內(nèi)陸省市。本文對(duì)一些泛經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)不做細(xì)述，下面就各地區(qū)較有代表性城市的工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做簡要分析：
(一)  珠三角地區(qū)
     珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭以廣東省為主，是個(gè)勞動(dòng)力密集的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。該地區(qū)是走外向型經(jīng)濟(jì)路線，和香港形成“前店后廠”的經(jīng)濟(jì)模式；發(fā)展以“優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定第二產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”的思路逐步實(shí)施�！笆�一五”時(shí)期，珠三角生產(chǎn)總值年均增長率在15%以上，長期保持高于全國總增長率。近年，由于原材料和勞動(dòng)力價(jià)格上漲、加工貿(mào)易及出口退稅政策調(diào)整、人民幣持續(xù)升值等因素，使傳統(tǒng)制造業(yè)基地珠三角面臨巨大壓力。大量的加工貿(mào)易企業(yè)研發(fā)在外、銷售在外，國內(nèi)只是一個(gè)生產(chǎn)車間，因而缺乏自主創(chuàng)新的能力。政府考慮到外資企業(yè)“逐水草而居”，投資環(huán)境變化可能會(huì)遷離，從根本上解決培植本土科技企業(yè)和科研力量勢在必行，從而減少創(chuàng)新主體的缺失。
     為突破“內(nèi)外憂患”的局面，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，壯大發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在政府宏觀調(diào)控下逐步進(jìn)行。以東莞為例，不僅制定了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的戰(zhàn)略和規(guī)劃，還專門設(shè)立了“產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步基金”，每年安排6000萬元用于扶持和引導(dǎo)企業(yè)技術(shù)改造和創(chuàng)新，對(duì)名牌企業(yè)進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，大力扶持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為珠三角中心城市的廣州，抓住2000年前后日本汽車產(chǎn)業(yè)大規(guī)模外遷的機(jī)遇，積極吸引日本汽車企業(yè)落戶，本田中國出口基地、豐田發(fā)動(dòng)機(jī)和整車項(xiàng)目、東風(fēng)日產(chǎn)項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，使廣州迅速成為重要的汽車生產(chǎn)基地。同時(shí)，廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)業(yè)各項(xiàng)總量指標(biāo)已全面超越第二產(chǎn)業(yè)，占據(jù)了經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，服務(wù)業(yè)提供的地稅收入占全市地稅收入的比重超過七成，成為支柱稅源。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都表明，珠三角的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已漸入轉(zhuǎn)折期。呈現(xiàn)工業(yè)化、城市化、信息化和國際化互動(dòng)共進(jìn)的良好格局，仍然保持是國內(nèi)最具生機(jī)活力、經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一。
     產(chǎn)業(yè)在升級(jí)，市場淘汰轉(zhuǎn)移了一些傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展新型工業(yè)與服務(wù)型行業(yè)，因工業(yè)地產(chǎn)的配套就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)重要組成部分，市場需求越來越大。區(qū)域內(nèi)早期出現(xiàn)的“村級(jí)”工業(yè)地產(chǎn)等粗放型的開發(fā)模式與產(chǎn)業(yè)升級(jí)之間的不協(xié)調(diào)性就顯得異常的突出，它們?cè)诋a(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的過程中將逐一被市場淘汰。為建立更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，政府配套工程投入比重增大。2007年僅佛山市預(yù)計(jì)投資額近達(dá)4200多億元，全力打造交通、能源、生態(tài)、環(huán)保等九大重點(diǎn)工程，欲將佛山建設(shè)成為珠三角西翼區(qū)域性物流中心、廣東重要的物流基地。其重點(diǎn)發(fā)展的就是電子信息、光機(jī)電一體化、精密制造、生物工程、新材料、有色金屬加工、生態(tài)陶瓷和綠色家用電器等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，企業(yè)集約化發(fā)展有效提高公共資源的利用率和公共服務(wù)的有效性，也減緩治理污染的壓力，有效降低了資源浪費(fèi)和管理成本過高等問題，大大提高地區(qū)的“工業(yè)畝產(chǎn)”。 目前，花巨資打造的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，已成為珠三角工業(yè)項(xiàng)目招商引資的亮麗招牌。
     隨著節(jié)能減排工作的推進(jìn)，加上央行近期一再縮緊銀根，商業(yè)、住宅房地產(chǎn)市場遭遇寒流。外來資本多數(shù)瞄準(zhǔn)的是物流產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與經(jīng)營，真正介入到生產(chǎn)領(lǐng)域的工業(yè)園開發(fā)的并不多。本土有實(shí)力的住宅與商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)逐步將目光鎖定在以生態(tài)工業(yè)園為代表的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。但是現(xiàn)階段類似富力金港城等工業(yè)園區(qū)，主要集中在物流、倉儲(chǔ)以及研發(fā)等領(lǐng)域；而像類似海爾工業(yè)園，較注重生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，有統(tǒng)一規(guī)劃的工廠設(shè)備的開發(fā)企業(yè)也不多見。值得關(guān)注的是，2007年珠三角已經(jīng)有資本開始從倉儲(chǔ)、物流園區(qū)的視野轉(zhuǎn)向類似海爾一般的生產(chǎn)環(huán)節(jié)。如國內(nèi)新銳民營資本瀚和集團(tuán)在惠州博羅縣仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)投資興建的圓洲工業(yè)園就是其中的例子。圓洲工業(yè)園是惠州市目前唯一一家正式擁有環(huán)保排污資質(zhì)的新型生態(tài)工業(yè)園，預(yù)計(jì)4年完成全部開發(fā)。生態(tài)工業(yè)園是一種集聚環(huán)保生產(chǎn)形式，通過集中供應(yīng)各種生產(chǎn)要素，讓企業(yè)最大限度地節(jié)約成本；同時(shí)集中治理污染物，保證各項(xiàng)達(dá)標(biāo)排放，杜絕偷排等行為。生態(tài)工業(yè)園模式在珠三角剛剛起步，區(qū)域政府已經(jīng)把這種模式視為“中國制造”升級(jí)的最合理模式開始嘗試。
(二)  長三角地區(qū)
     長三角地區(qū)以上海為龍頭的蘇中南、浙東北工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，是外資密集的第三產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的國際化區(qū)域。區(qū)域第三方物流收益的約占全國的50%。2004年以前，長三角經(jīng)濟(jì)一直處于健康增長狀態(tài)，但是2005年上半年上海、浙江、江蘇的生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、外商直接投資、信貸等5大核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度,都紛紛回落，有的甚至低于全國平均水平。這是近十年來，長三角經(jīng)濟(jì)首次出現(xiàn)整體增速“滑落”跡象。專家分析其原因有兩個(gè)：1、工業(yè)產(chǎn)品以中下游為主，在買方市場環(huán)境下，價(jià)格上升不易，而原材料價(jià)格抬高之后，只好犧牲利潤，進(jìn)而影響到企業(yè)的再生產(chǎn)和投資；2、與宏觀調(diào)控、國際市場有關(guān)，其中最大的問題，是煤電油運(yùn)緊張和資源的短缺。
     在國家鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的背景下，長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整，主要想通過發(fā)展低能耗的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加消費(fèi)，以此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)突圍。以上海為例，政府抓住“電荒”凸現(xiàn)出的問題，將用電政策與產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保政策、能耗政策結(jié)合起來，分別實(shí)行不同的用電政策，以此限制乃至淘汰高能耗、高污染、不符合上海產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的企業(yè)。江蘇和浙江兩省也相繼出臺(tái)了一系列的配套政策和法規(guī)，以推動(dòng)新能源產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。這不僅吸引了大批的外商來訂購節(jié)能產(chǎn)品，同時(shí)也促進(jìn)了區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，做為傳統(tǒng)的中國經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域之一，長三角和珠三角一樣，也正面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年長三角地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增長繼續(xù)提速，第二產(chǎn)業(yè)則保持平穩(wěn)增長，形成二、三產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的格局。其中，長三角地區(qū)16個(gè)城市第二產(chǎn)業(yè)平均增幅為16%；第三產(chǎn)業(yè)平均增幅為15.9%。新能源及連帶的一些產(chǎn)業(yè)開發(fā)，使外資對(duì)長三角的物流倉儲(chǔ)投資熱情在持續(xù)增長。
     長三角的工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)是，大多集中在物流倉儲(chǔ)投資上。從新加坡豐樹1.2億收購浦東空港歐羅物流園到AMB在上海投資九亭配送中心、奉賢物流中心、浦東機(jī)場物流中心等，均可看到長三角城市化進(jìn)程中堅(jiān)實(shí)的全球經(jīng)濟(jì)背景，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好驅(qū)動(dòng)。WTO后銀行、交通等產(chǎn)業(yè)的開放，帶來了新的概念和廠房設(shè)想，不斷的有國際物流巨頭進(jìn)入，這使得長三角工業(yè)地產(chǎn)在近幾年以驚人的速度，完成了物流廠房的國際進(jìn)化。由于近年受到別墅用地停批及其他政策影響，全國各大城市房價(jià)的急劇飆升。上海工業(yè)園土地價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，2006年上海與江蘇等地的工業(yè)地價(jià)相差近一倍多，工業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)也由上海逐漸轉(zhuǎn)向江蘇。例如2006年底，上�？禈蚝洼非f工業(yè)園區(qū)的土地要價(jià)達(dá)到899元/平方米、張家港的地價(jià)為135元/平方米。據(jù)專家分析，未來兩年內(nèi)，長三角區(qū)域依然是國內(nèi)物流倉儲(chǔ)設(shè)施投資最活躍的區(qū)域，其中有23%的新增供應(yīng)分布在上海。由于倉儲(chǔ)規(guī)模和設(shè)施上的問題，35%的外資企業(yè)傾向于自行設(shè)計(jì)和投資這類工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
(三)  環(huán)渤海地區(qū)
     環(huán)渤海地區(qū)是我國北方經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，包括京津冀、山東半島、遼東半島為主的濱海經(jīng)濟(jì)帶。環(huán)渤海地區(qū)已成為繼珠江三角洲、長江三角洲之后的我國第三個(gè)大規(guī)模區(qū)域制造中心。依托原有工業(yè)基礎(chǔ)，環(huán)渤海地區(qū)不僅保持了諸如鋼鐵、原油、原鹽等資源依托型產(chǎn)品優(yōu)勢，同時(shí)新興的電子信息、生物制藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，其經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的45.3％，比珠三角經(jīng)濟(jì)圈低10％。環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展布局是以京津冀聯(lián)合為核心，以山東產(chǎn)業(yè)帶和遼寧產(chǎn)業(yè)帶為兩翼，加上山西、內(nèi)蒙古資源產(chǎn)業(yè)帶，形成一個(gè)有龍頭帶動(dòng)的區(qū)域發(fā)展的功能型組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化中心城市對(duì)區(qū)域腹地輻射功能，帶動(dòng)現(xiàn)代化第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，對(duì)區(qū)域內(nèi)廣大腹地發(fā)揮其輻射功能。
     相對(duì)珠三角地區(qū)，環(huán)渤海工業(yè)房地產(chǎn)起步較晚，但其發(fā)展優(yōu)勢及后勁明顯，大區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然以倉儲(chǔ)物流為主。北京是環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)最重要的城市之一，也是全國政治、外資企業(yè)聚集與資源集中的寶地，具有大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)等優(yōu)勢。十一五規(guī)劃北京的大小物流基集中地共有6個(gè)區(qū)域，雖然近年來招牌掛工業(yè)用地價(jià)格比上年上升不少，但北京市場對(duì)于工業(yè)用地的需求依然旺盛，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)需求激增。
     2008年北京奧運(yùn)日益臨近，如何在發(fā)揮首都優(yōu)勢和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的地域優(yōu)勢，抓住奧運(yùn)商機(jī)是每個(gè)地產(chǎn)商都熱衷于探討的問題。除了普洛斯公司之外，市場上還未有專門為奧運(yùn)建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)施的投資商，他們的眼光并不僅局限于目前的奧運(yùn)市場，他們更多考慮的是后奧運(yùn)市場及奧運(yùn)對(duì)其品牌在中國推廣的作用。奧運(yùn)會(huì)對(duì)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)地產(chǎn)市場的直接影響是物流設(shè)施需求突出。隨著北京總部經(jīng)濟(jì)的城市名片效應(yīng)持續(xù)放大，市場對(duì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)的需求將逐步激增，例如：亦莊的聯(lián)東U谷項(xiàng)目，除規(guī)模大外，項(xiàng)目在園區(qū)功能布局與服務(wù)上均上升到新臺(tái)階，銷售、招租引進(jìn)的大多為500強(qiáng)和其他知名企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展十分順利。天津也是環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的城市之一，2006年空客落戶天津，對(duì)天津最直接的影響就是對(duì)工業(yè)用地、倉儲(chǔ)、物流地產(chǎn)需求的增大。2008年4月在天津武清區(qū)內(nèi)的“華北國際工業(yè)原料城”項(xiàng)目也是工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)的一個(gè)案例。項(xiàng)目一期工程總投資10億元，建筑面積40余萬平方米。該項(xiàng)目是由汽車配件城、建筑建材城、印刷包裝城、電子機(jī)械城、醫(yī)藥化工城、地毯皮革城等6大主題市場組成，是集展示交易、電子商務(wù)、信息交流、物流配送、倉儲(chǔ)貨運(yùn)、技術(shù)研發(fā)以及金融結(jié)算等多功能于一體的工業(yè)原材料交易專業(yè)市場。業(yè)內(nèi)人士分析， “華北城”有望填補(bǔ)環(huán)渤海地區(qū)大型專業(yè)交易市場的空白，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。
     隨著空客的落戶天津及首都總部經(jīng)濟(jì)輻射，歐美航空配件生產(chǎn)企業(yè)及其他各發(fā)達(dá)國家知名企業(yè)，將組團(tuán)來環(huán)渤海區(qū)域城市考察和投資，從而帶動(dòng)企業(yè)辦公、研發(fā)廠房及其他相關(guān)配套房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求和發(fā)展。環(huán)渤海地區(qū)各市均有優(yōu)勢，工業(yè)地產(chǎn)未來的市場空間有待于進(jìn)一步挖掘。
(四)  中部地區(qū)
     中部區(qū)域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中國中部邊界相連的五個(gè)重要省份，各省的經(jīng)濟(jì)狀況、政策效用等呈現(xiàn)明顯聚類特征，它們?cè)跂|西南北的區(qū)域發(fā)展中形成了舉足輕重的中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系，是中國的糧倉和現(xiàn)代工業(yè)的搖籃。中部城市化水平逐年穩(wěn)步提高，已進(jìn)入城市化中級(jí)階段，但發(fā)展速度不快，整體規(guī)模偏小，整體上相對(duì)東部繁榮、西部開發(fā)和東北振興來說，中部經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展速度稍顯緩慢。
     中部地區(qū)的優(yōu)勢集中在農(nóng)業(yè)、能源和交通三個(gè)方面，第一產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)，其農(nóng)業(yè)在全國占重要地位。發(fā)展機(jī)遇主要源自兩個(gè)方面：1、政府提出“中部崛起”戰(zhàn)略方針給區(qū)域絕佳的政策機(jī)遇。2、東部發(fā)展較快，產(chǎn)業(yè)升級(jí)日趨明顯，原有的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)受制于勞動(dòng)力價(jià)格上升、地價(jià)上升及環(huán)境承載能力限制，開始向外轉(zhuǎn)移，而臨近東部省市的中部各省恰巧得地利之便，同時(shí)又有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、勞動(dòng)力和資源價(jià)格便宜的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為中部發(fā)展帶來市場機(jī)遇。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以中部核心湖北為例，2007年GDP增速為14.5%，與湖南、遼寧兩省并列全國第13位。從三次產(chǎn)業(yè)增長情況看，除第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)增幅同上年比較略降約1%外，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由上年40.6%上升為42.1%，上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，增加值3886.0億元。
     2008年4月，以“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)中部崛起”為主題的第三屆中博會(huì)剛在湖北武漢舉辦落下帷幕。會(huì)中僅廣東經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)，向湖北、河南、湖南、江西四省的投資總額已超過3000億元的，用事實(shí)說明“中部崛起”政策給中部帶來的機(jī)遇，也充分說明了東南部企業(yè)外移的發(fā)展事實(shí)。國家實(shí)施“十一五”期間，武漢市被納入國家級(jí)物流中心樞紐城市的規(guī)劃之中，預(yù)計(jì)武漢交通建設(shè)投資將達(dá)500億元以上，物流基地建設(shè)投資將達(dá)100億元以上，物流設(shè)備及技術(shù)的需求將達(dá)50億元以上。在此影響下，武漢的物流企業(yè)迅速增加，包括國內(nèi)的商控、供銷社、山綠、正達(dá)、世通、萬噸、肉聯(lián)、成通、商儲(chǔ)、武商、暢鑫等集團(tuán)公司正傾力籌建物流中心，美國普洛斯公司、日本通運(yùn)公司、麥當(dāng)勞、肯德基、沃爾瑪、卡夫等在內(nèi)的國際著名食品、地產(chǎn)、第三方物流等機(jī)構(gòu)紛紛看好中部，相繼在漢投資建設(shè)基地。雖然中部工業(yè)地產(chǎn)起步較沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)更晚，但 “武漢•中國光谷”工業(yè)園項(xiàng)目的成功運(yùn)作，足以說明項(xiàng)目在學(xué)習(xí)先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)后，進(jìn)行了精準(zhǔn)定位與規(guī)劃，最后運(yùn)作成功。因此項(xiàng)目現(xiàn)已成為我國在光電子信息領(lǐng)域參與國際競爭的標(biāo)志性品牌。中博會(huì)后，中部各城市招商情況收獲甚豐，相信未來各城市的工業(yè)產(chǎn)品需求會(huì)越來越大。
(五)  西部地區(qū)
     西部地區(qū)是指西北和西南地區(qū)，西北地區(qū)包括陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)及新疆維吾爾自治區(qū)共三省兩區(qū)；西南地區(qū)包括四川省、云南省、貴州省、重慶市及西藏藏族自治區(qū)共三省一市一區(qū)。西部地區(qū)與周邊十幾個(gè)國家和地區(qū)接壤，是東亞地區(qū)通往中亞、西亞、南亞和東南亞以及蒙古、俄羅斯的陸上必經(jīng)之地，已經(jīng)形成了“亞歐大陸橋”的鐵路通道，發(fā)展同這些地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流與合作具有一定區(qū)位優(yōu)勢。西部地區(qū)地域遼闊，歷史悠久，資源豐富，市場寬廣；地區(qū)水能資源占全國的８０％以上，天然氣儲(chǔ)量占７０％以上，煤炭儲(chǔ)量占６０％左右；但改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距較大。
     地區(qū)的工業(yè)中主要采掘業(yè)、原材料工業(yè)為主，長期以來扮演著東部能源，原材料供應(yīng)基地的角色，而加工工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)品附加值低，增值能力弱，致使資源優(yōu)勢難以轉(zhuǎn)化和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，致使中西部的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)的工業(yè)化程度偏低。東、西部經(jīng)濟(jì)的差距和矛盾，日益成為我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)突出問題。在次前提下，1999年江澤民總書記提出實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略。戰(zhàn)略實(shí)施以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以四川為例，2007年全省GDP達(dá)到10505.3億元，比上年增長14.2%，增速比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，是改革開放(1978年)以來經(jīng)濟(jì)增長最快的一年。 
     成都市是西部地區(qū)的一個(gè)代表城市。2008年一季度，成都房地產(chǎn)住宅市場受政策影響，市場持幣觀望氛圍濃厚、房價(jià)漲幅持續(xù)回落、供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善。成都郊區(qū)目前共有各類工業(yè)園區(qū)不到120個(gè)，特點(diǎn)是園區(qū)多、規(guī)模小、綜合素質(zhì)不高，整體開發(fā)進(jìn)展緩慢。2008年5月12日的汶川大地震后，造成了普遍的購房者心理恐慌，購房信心嚴(yán)重受挫，市場觀望情緒將更加濃厚，成都整個(gè)樓市回暖的勢頭也嘎然而止；成都工業(yè)地產(chǎn)正面空前臨尷尬的境地。其主要原因是：由于成都大多數(shù)中小企業(yè)還處于初創(chuàng)階段，支付數(shù)百萬的款項(xiàng)來購買廠房辦公地點(diǎn)對(duì)于它們來說仍然過于奢侈。此外，有些企業(yè)雖然實(shí)力夠了，但沒有充分認(rèn)識(shí)到群聚效應(yīng)的重要性，對(duì)固定資產(chǎn)的投入并不重視。成都的中小型企業(yè)較多但資金不足，價(jià)格相對(duì)低廉的工業(yè)園區(qū)，將會(huì)隨著它們對(duì)其的了解而慢慢接受。512大地震對(duì)房地產(chǎn)供求市場的影響波及整個(gè)西部開發(fā)區(qū)，致使片區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)受到極大的制約。西部地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)受限的另個(gè)原因是：由于地域交通遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敵沿海城市，這相對(duì)阻礙了一部分民營企業(yè)和外資企業(yè)進(jìn)入發(fā)展，從而削弱了工業(yè)地產(chǎn)的需求。工業(yè)項(xiàng)目作為一種新興地產(chǎn)開發(fā)類別，震后全國房地產(chǎn)市場均受到不同程度的影響，以成都為例的西部城市，工業(yè)項(xiàng)目要想引起開發(fā)商和目標(biāo)客戶的興趣，恐怕還需要一個(gè)更加漫長的過程。
三、小結(jié)
     由于全國房地產(chǎn)開發(fā)體量的逐年增加，可開發(fā)土地越來越少，一些村廠房還未完全推出市場的同時(shí)新工業(yè)園一個(gè)個(gè)拔地而起，有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出的問題，越來越受到政府重視。以日本、北歐為例：那些工業(yè)園很多外觀一般也不現(xiàn)代化，但布局很合理且各方面的配套十分完善，大多工業(yè)園都在300畝左右，不僅設(shè)備井然有序、一塵不染；他們注重的是投入和產(chǎn)出的比率，其特點(diǎn)是“工業(yè)畝產(chǎn)”很高。2008年2月份，經(jīng)溫家寶總理親自簽發(fā)實(shí)施的廣東“藍(lán)色國土規(guī)劃”——《廣東省海洋功能區(qū)劃》正式亮相。內(nèi)容具體是講：在注重海洋資源的科學(xué)開發(fā)、利用和保護(hù)的基礎(chǔ)上,劃定了約146平方公里的圍海造地區(qū)域,相當(dāng)于5.5個(gè)澳門的陸地面積。廣東大規(guī)模進(jìn)行圍海造地，從一個(gè)側(cè)面反映廣東的土地的緊張程度是比較嚴(yán)峻的。在土地日趨緊張的情況下，工業(yè)地產(chǎn)集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。
    事實(shí)上，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上，已經(jīng)開始走集約化發(fā)展道路。開發(fā)商不僅是建幾棟標(biāo)準(zhǔn)化廠房，更重要的是引進(jìn)先進(jìn)的管理模式；項(xiàng)目為進(jìn)駐企業(yè)提供橫跨整個(gè)生產(chǎn)供應(yīng)鏈的全套服務(wù)。內(nèi)容包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的管理服務(wù)。 WTO后，國內(nèi)部分新興企業(yè)迅速成長，許多開發(fā)企業(yè)逐漸認(rèn)識(shí)到中國逐漸成為中外企業(yè)投資建廠最為聚集的地區(qū)之一，這更增加了市場對(duì)高端工業(yè)園的需求。為使產(chǎn)品更有市場競爭力，開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新并提高服務(wù)質(zhì)量。2005年別墅用地停批后，各具相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也漸漸都開始打造真正高端的“生態(tài)別墅工業(yè)園”，為企業(yè)創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的辦公居住環(huán)境，提高項(xiàng)目競爭優(yōu)勢。別墅工業(yè)園，也許是開發(fā)商為成功營銷打的政策“擦邊球”，即將工業(yè)別墅衍生至商務(wù)別墅一種方式，便于銷售。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，賣標(biāo)準(zhǔn)化廠房并不能帶來什么利潤，他們更看重的是產(chǎn)業(yè)鏈管理所帶來的效益；因此，市場出現(xiàn)此類產(chǎn)品并不是偶然，市場很需要這樣的高端物業(yè)形態(tài)。相信在未來，別墅式工業(yè)園會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升品質(zhì)，也將憑借高性價(jià)比走俏全國市場。