商業(yè)環(huán)境里面最重要的要素是消費(fèi)力，人口、產(chǎn)業(yè)。因?yàn)閷�業(yè)市場(chǎng)主要是跟產(chǎn)業(yè)和物流條件相關(guān)，零售商業(yè)這一塊，主要是跟人口，消費(fèi)力相關(guān)。無(wú)錫的人口數(shù)量還是不錯(cuò)的，整個(gè)城市有500、600萬(wàn)人口無(wú)錫市區(qū)將近300萬(wàn)人口。人口基數(shù)相對(duì)不錯(cuò)。GDP很高，人均的GDP，人均消費(fèi)總額和零售的總額應(yīng)該來(lái)說(shuō)都是不錯(cuò)的。所以從無(wú)錫的零售商業(yè)來(lái)講，消費(fèi)力非常強(qiáng)，而且未來(lái)的增長(zhǎng)速度也是非常好的。這個(gè)對(duì)連鎖商業(yè)的發(fā)展，我覺(jué)得是一個(gè)很好的基礎(chǔ)。如果從產(chǎn)業(yè)和物流條件來(lái)講，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)來(lái)講，它的條件也是不錯(cuò)的。
無(wú)錫是長(zhǎng)三角的物流樞紐城市，交通樞紐城市，整個(gè)物流的地位應(yīng)該來(lái)說(shuō)，在整個(gè)長(zhǎng)三角是非常突出的，無(wú)錫是中國(guó)、規(guī)模最大的不銹鋼的集散地。不生產(chǎn)不銹鋼，不是不銹鋼的產(chǎn)地，但是它是不銹鋼的最主要的集散地。同時(shí)，它也是不銹鋼的消費(fèi)地，所以跟產(chǎn)業(yè)有關(guān)，這邊的制造業(yè)非常發(fā)達(dá)，現(xiàn)在制造業(yè)，和傳統(tǒng)的紡織服裝業(yè)，從整體市場(chǎng)環(huán)境來(lái)講，我覺(jué)得無(wú)論是對(duì)零售商業(yè)還是對(duì)專業(yè)市場(chǎng)來(lái)講，都不錯(cuò)的。具體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，零售商業(yè)這一塊還是比較典型，從單核向多頭核發(fā)展的臨界點(diǎn)，心在單核的形式比較強(qiáng)，現(xiàn)在如何從單核打破形成多核城市，這個(gè)需要開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商來(lái)努力。也離不開(kāi)我們的政府的規(guī)劃和媒體的推動(dòng)。
商業(yè)地產(chǎn)，它作為對(duì)所有的城市來(lái)說(shuō)，是它城市的一張名片，為什么呢？人有所謂的生活方式是依托于商業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。人們的生活質(zhì)量的提高，也是依托與商業(yè)，商業(yè)就需要商業(yè)地產(chǎn)。我們一直有一個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)我也是很多場(chǎng)合都說(shuō)了，一個(gè)城市的商業(yè)有品位，這個(gè)城市一定是一個(gè)有品位的城市。一個(gè)城市的居民是有品位的居民，他必然是要依托有品位的商業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，否則的話談不上。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市的這種競(jìng)爭(zhēng)力的影響，是顯而易見(jiàn)的。當(dāng)然我們講，商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是零售商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)是產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)主要是提升它的整個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)業(yè)屬于城市競(jìng)爭(zhēng)力中一個(gè)很重要的一部分。零售商業(yè)地產(chǎn)是提升老百姓的生活這一塊的。所以他們這之間的關(guān)系是非常非常密切。
我們7月份舉行了一個(gè)無(wú)錫多核商圈發(fā)展論壇。無(wú)錫目前的形式就是由單核向多核發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻。目前幾個(gè)新城里面，實(shí)際上都有相應(yīng)的商業(yè)在做，而且做這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都是比較有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，從這里面，我們可以看到無(wú)錫的商業(yè)發(fā)展的希望。具體到我們哥倫布廣場(chǎng)這個(gè)區(qū)位，我們是崇安區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，但是實(shí)際上我們的核心的輻射范圍，附近居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，消費(fèi)能力很強(qiáng)，但是大家可以看到在整個(gè)扇形區(qū)域里面一直以來(lái)沒(méi)有一個(gè)像樣的商業(yè)，可以說(shuō)這個(gè)片區(qū)以前的城市形象，在無(wú)錫市民的腦海里面不是很好的。但是它又恰恰處在城市這么中心的一個(gè)位置，它是空白。
哥倫布廣場(chǎng)進(jìn)來(lái)以后，就徹底的把整個(gè)片區(qū)的城市形象，消費(fèi)環(huán)境，有了一個(gè)徹底的改觀。可以說(shuō)，這樣的一個(gè)區(qū)域型的購(gòu)物中心的項(xiàng)目，它應(yīng)該，的的確確提升城市的形象，造福了一方的百姓。應(yīng)該說(shuō)，它有比較積極的作用在里面。商家進(jìn)入我們這里來(lái)說(shuō)，他的生意是相對(duì)具有唯一性的，對(duì)于商家來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的平臺(tái)。而且我們?cè)跇I(yè)態(tài)組合和招商的控制里面，比如說(shuō)我們這里面有整個(gè)無(wú)錫規(guī)模最大的餐飲集群，我們里面大概會(huì)有30到40家，各種類型的餐飲，聚集在我們這里面。但是我們有控制的。
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無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司副總經(jīng)理 馬俊浩
無(wú)錫是一個(gè)單核的城市，去年的人均GDP占到第七位，人均富裕水平和消費(fèi)力是不相符的，老百姓都把錢放在口袋里面，這和無(wú)錫的商業(yè)環(huán)境是有很大的關(guān)系的，這么多年來(lái)逛來(lái)逛去都是中山路。無(wú)錫未來(lái)的商業(yè)道路是很寬廣的。我想可能它首先作為一個(gè)城市副中心的誕生，是選擇一個(gè)居住密度相對(duì)比較高的，還有人均比較富庶的區(qū)域來(lái)做副中心。
我們主要是做零售商業(yè)這一塊，專業(yè)市場(chǎng)這一塊我們涉及的不多，或者說(shuō)我們?cè)缙谧鲞^(guò)一些商業(yè)地產(chǎn)的整合。應(yīng)該說(shuō)，我說(shuō)一些零售商業(yè)方面的。在這個(gè)事情當(dāng)中有一個(gè)互補(bǔ)的關(guān)系。每一個(gè)大型的城市會(huì)有一個(gè)、兩個(gè)、三個(gè)城市中心。我是這個(gè)城市的副中心，我就要居于這個(gè)城市的環(huán)境現(xiàn)狀和發(fā)展情況，機(jī)遇這個(gè)前提我們來(lái)做商業(yè)的布局，在這個(gè)方面，我們是機(jī)遇這幾個(gè)角度去思考，我們可能是基于城市中心偏下的地位�？赡苓@個(gè)城市的消費(fèi)力比較強(qiáng)，年輕人比較主導(dǎo)，我們是一個(gè)新區(qū)的時(shí)尚的概念，來(lái)做城區(qū)的規(guī)劃方案。在這個(gè)基礎(chǔ)上，應(yīng)該說(shuō)，首先要搞清楚自身的現(xiàn)狀和狀況，還有就是在說(shuō)多的零售的城市副中心的概念的時(shí)候，要先了解周邊的市場(chǎng)的情況，再了解自身的情況，然后才能夠做明確的定位。
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香港五洲國(guó)際集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān) 李峰
從專業(yè)市場(chǎng)的角度來(lái)講，無(wú)錫二產(chǎn)比較發(fā)達(dá)，三產(chǎn)相對(duì)比較落后，相對(duì)浙江和其他地方是比較落后的，商業(yè)存在很大的發(fā)展空間，所以我們五洲在無(wú)錫開(kāi)發(fā)了很多商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。整個(gè)無(wú)錫的商業(yè)環(huán)境未來(lái)還是有很大的空間可以去發(fā)揮。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？無(wú)錫的專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也是落后于周邊的城市的，比如蘇州、常州、上海。無(wú)論在裝飾建材方面，還是工藝博覽城工業(yè)基建方面，都是有發(fā)展空間的。
專業(yè)市場(chǎng)是提升一個(gè)城市很重要的部分，比方說(shuō)，浙江的義烏小商品，，紹興的紡織等等，專業(yè)市場(chǎng)影響一個(gè)城市，帶動(dòng)這個(gè)城市的發(fā)展。無(wú)錫前期做的比較落后�，F(xiàn)在二產(chǎn)的發(fā)展，無(wú)錫的工業(yè)總產(chǎn)是10640億，居全國(guó)第六位，工業(yè)基礎(chǔ)非常雄厚，工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)了廣州，但是沒(méi)有一個(gè)配套的工業(yè)品交易市場(chǎng)。這就是三產(chǎn)方面發(fā)展不足的地方。
缺乏這樣一個(gè)大的配套的市場(chǎng)！我們之所以在經(jīng)過(guò)調(diào)研之后決定做這個(gè)市場(chǎng)，無(wú)錫是工業(yè)強(qiáng)市，我們希望未來(lái)無(wú)錫能夠做一個(gè)貿(mào)易強(qiáng)市。單純的二產(chǎn)也是不健康的，在三產(chǎn)這方面必須要發(fā)展，二、三產(chǎn)是互動(dòng)的，相互促進(jìn)。小商品義烏已經(jīng)做到了全球全國(guó)領(lǐng)先。在工藝產(chǎn)品這一塊，全國(guó)沒(méi)有一個(gè)領(lǐng)先的市場(chǎng)，如果無(wú)錫有這樣一個(gè)方向，建設(shè)一個(gè)工業(yè)品的全國(guó)領(lǐng)先市場(chǎng)，對(duì)無(wú)錫的工業(yè)品競(jìng)爭(zhēng)力提升將會(huì)有很大的幫助。一個(gè)市場(chǎng)帶動(dòng)一個(gè)城市，希望這方面的大家做一些努力，三產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)無(wú)錫的發(fā)展和無(wú)錫競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展。
對(duì)于一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，很多人講開(kāi)發(fā)商理念，我們五洲走的路不同。我們是把運(yùn)營(yíng)放在第一位的。任何市場(chǎng)我們是先考慮運(yùn)營(yíng)，賣商鋪我們當(dāng)然也會(huì)賣，我們會(huì)有一些商鋪出售，然后把這個(gè)錢再投入運(yùn)營(yíng)當(dāng)中去，形成一個(gè)良性循環(huán)，打一個(gè)比方，我們現(xiàn)在的五洲工業(yè)博覽城，80%都賣給經(jīng)營(yíng)戶，有些商鋪他們是賣給投資戶，經(jīng)營(yíng)戶如果買過(guò)來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的話，肯定不用擔(dān)心，他會(huì)做旺這個(gè)市場(chǎng)。賣給經(jīng)營(yíng)戶之后再來(lái)扶持。我們這方面有很多的策略，除了廣告之外。我們每年有將近20個(gè)大大小小的展會(huì)，通過(guò)展會(huì)來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。上次梁保華書記來(lái)視察的時(shí)候，視察之后對(duì)我們的評(píng)價(jià)非常高。準(zhǔn)備以我們這邊為中心建立一個(gè)工業(yè)博覽園。七大博覽園，其中工業(yè)博覽園就是以我們五洲為核心，有政府的支持，有我們自己的投入，有我們前期在銷售這方面的把控，還有后期的我們的經(jīng)營(yíng)策略的手段，我們第一目標(biāo)是把這個(gè)市場(chǎng)做大做旺，做成全國(guó)、全世界有影響的市場(chǎng)。
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無(wú)錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理 李海燕
商業(yè)地產(chǎn)這種像萬(wàn)達(dá)一樣，開(kāi)發(fā)以后，不銷售，純粹是經(jīng)營(yíng)的方式也有。但是寶龍集團(tuán)不是，就是真正的商業(yè)地產(chǎn)商，既開(kāi)發(fā)又運(yùn)營(yíng)。無(wú)錫這一塊商業(yè)環(huán)境，整個(gè)無(wú)錫市區(qū)來(lái)講，沒(méi)有真正的很好的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也沒(méi)有很好的購(gòu)物環(huán)境。一站式的購(gòu)物中心，吃喝玩樂(lè)都要有，無(wú)錫沒(méi)有很好的地方讓我們?nèi)ハ�費(fèi)，但是購(gòu)買力又很強(qiáng)。就像我去太湖那邊，看到很多大喇叭喊著：不可以游泳。這樣一個(gè)很小的細(xì)節(jié)來(lái)看，無(wú)錫這里沒(méi)有很好的去玩的地方。要打造的不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)，包括百貨公司，一站式購(gòu)物中心，要把娛樂(lè)、休閑構(gòu)成一個(gè)整體的商業(yè)項(xiàng)目。未來(lái)的無(wú)錫市場(chǎng)我們是很有信心的。我們?cè)跓o(wú)錫的公寓一期是銷售完了。未來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)這一塊，也是希望大家多多支持，把這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)真正的在無(wú)錫地產(chǎn)商推廣出去。
我想一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，首先就是歸功于政府對(duì)這個(gè)城市的區(qū)域的規(guī)劃定位很重要。一個(gè)城市的規(guī)劃離不開(kāi)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)于我們商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)講，我們不僅是做商業(yè)地產(chǎn)，還要負(fù)擔(dān)這個(gè)責(zé)任。商業(yè)地產(chǎn)你開(kāi)發(fā)起來(lái)了，招商進(jìn)來(lái)就可以做的到位嗎？不一定，這些世界500強(qiáng)的商家和一些知名品牌，可以到這個(gè)區(qū)域來(lái)運(yùn)營(yíng)。這個(gè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)非常重要，不光光是一個(gè)城市的配套，將來(lái)也是這個(gè)區(qū)域的人生活的配套。
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無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)策劃部經(jīng)理 石勇健
無(wú)錫主要現(xiàn)在還是單一商業(yè)圈，包括前期有一些，商業(yè)地產(chǎn)的案例都不是特別成功，像保利，中南路那邊的財(cái)富廣場(chǎng)都是一種小型的商業(yè)地產(chǎn)，不是特別正規(guī)。我覺(jué)得無(wú)錫這個(gè)城市，雖然說(shuō)收入水平都比較高，但是城市還是比較小，現(xiàn)在正在向大型城市發(fā)展，這種商業(yè)模式，給多核的商業(yè)圈提供了一個(gè)很好的道路。萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)，主要是只租不賣的大型商業(yè)，考慮到以后的運(yùn)營(yíng)情況，運(yùn)營(yíng)能力，把這個(gè)商業(yè)做好，這對(duì)商業(yè)的規(guī)劃、管理，對(duì)一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目是有保證的。
新城的概念和發(fā)展，都是中型城市向大型城市發(fā)展。萬(wàn)達(dá)廣是在河埒口的中心，我們不是一個(gè)新城的發(fā)展，應(yīng)該是老城的改造，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)以前是一個(gè)人口密集度很高的，以前商業(yè)是老的傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，這幾年沒(méi)有很好的發(fā)展，商業(yè)的業(yè)態(tài)比較零亂，檔次也不高，萬(wàn)達(dá)進(jìn)來(lái)主要是對(duì)這個(gè)區(qū)的商業(yè)這一塊做一個(gè)很好的提升。萬(wàn)達(dá)做商業(yè)也是在全國(guó)來(lái)說(shuō)是前列的，它的整個(gè)運(yùn)營(yíng)能力包括招商這方面的整個(gè)一套資源都是比較很不錯(cuò)的。然后整個(gè)我們?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)，可能會(huì)有7.2萬(wàn)平方米，我們的運(yùn)營(yíng)主要是體現(xiàn)在定單式式地產(chǎn)。我們很多商家在我們沒(méi)有造完之前就已經(jīng)確定下來(lái)了。這種買鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，在全國(guó)是屬于領(lǐng)先地位。我們商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)發(fā)展，對(duì)城市的形象提升，包括對(duì)區(qū)域的人口就業(yè)、稅收都有很強(qiáng)的增強(qiáng)作用。這一塊也是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)吧。
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無(wú)錫新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司：丁瑾
我們公司現(xiàn)在做的一個(gè)項(xiàng)目是在新區(qū)的商貿(mào)區(qū)的核心區(qū)。這個(gè)項(xiàng)目從我們公司的角度來(lái)說(shuō)帶有一定政府職能。在此之前我們也對(duì)新區(qū)，包括這個(gè)商業(yè)環(huán)境做了一個(gè)分析，無(wú)錫的商業(yè)是有自己的一些特定的特性的，現(xiàn)在是集中在中山路商圈一帶，就我們新區(qū)本身來(lái)說(shuō)，原先主要是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不像其他的一些配套設(shè)施，包括服務(wù)業(yè)的發(fā)展相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較落后一點(diǎn)�，F(xiàn)在也有一些商業(yè)慢慢進(jìn)駐了，會(huì)改變這個(gè)區(qū)的現(xiàn)狀。同時(shí)也存在，一個(gè)區(qū)域也存在商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，如何進(jìn)行錯(cuò)位。然后形成一個(gè)共贏的局面。
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市和一個(gè)地區(qū)的關(guān)系是互動(dòng)的關(guān)系。區(qū)域發(fā)展到一定程度必然產(chǎn)生對(duì)商業(yè)的需求。商業(yè)需求，新區(qū)對(duì)商業(yè)的需求也是在區(qū)域發(fā)展到一定程度之后自然而然產(chǎn)生的。新區(qū)原來(lái)的商業(yè)集中在城鄉(xiāng)路沿線，還有一些分散的商業(yè)塊，新區(qū)現(xiàn)在據(jù)統(tǒng)計(jì)有4000個(gè)外籍人士，這部分人的消費(fèi)不可能停留在新區(qū)的，都到臨近的昆山去消費(fèi)。所以這一可以反映出新區(qū)的商業(yè)發(fā)展的落后的態(tài)勢(shì)。作為我們這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它是新區(qū)的一個(gè)商貿(mào)區(qū)，我們這個(gè)區(qū)域大家對(duì)它的了解也不是很多，但是現(xiàn)在周邊的住宅，像國(guó)信、美新這些住宅的開(kāi)發(fā)，使這里的建設(shè)逐漸成熟，我們這個(gè)項(xiàng)目也是在這種情況下，不光是適應(yīng)政府的規(guī)劃指導(dǎo)，一方面也是滿足這個(gè)市場(chǎng)需求，在這種前提下產(chǎn)生的。它的定位方面，我們也研究了一下，走了一個(gè)無(wú)錫的商業(yè)格局。
它的定位還是區(qū)域性的商業(yè)中心，它的存在一方面是滿足人們的一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)需求，包括這種大賣場(chǎng)，最基本的消費(fèi)需求，其他在消費(fèi)升級(jí)方面很多談到，像品牌商家、餐飲休閑這些液態(tài)的，目的是要打造一個(gè)一站式的休閑，消費(fèi)的中心。應(yīng)該說(shuō)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)的話，一方面是可以為項(xiàng)目本帶來(lái)一個(gè)持續(xù)的贏利，一方面也是為周邊的土地價(jià)格的提升提供一個(gè)促進(jìn)的作用。這也是一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，是一個(gè)城市和區(qū)域的價(jià)值所在。
另外，多核發(fā)展我覺(jué)得應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)闊o(wú)錫的城市范圍在擴(kuò)大，原先可能是有交通方面的瓶頸，包括人們的消費(fèi)習(xí)慣，現(xiàn)在人消費(fèi)需求是多方面的，中山路商圈是滿足購(gòu)物的需求，而休閑社交等娛樂(lè)需求還沒(méi)有辦法滿足。所以多核發(fā)展也是我們?cè)谶@邊感覺(jué)，很多的項(xiàng)目都不是在中山路的范圍之內(nèi)，所以需要我們大家的共同努力完善無(wú)錫的完善的商業(yè)割據(jù)。
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湖濱假日專案經(jīng)理：黃挺煒
每個(gè)區(qū)域分到最后都會(huì)有一個(gè)比較出色的CBD，從單核發(fā)展到多核發(fā)展，多核以后就是多核之間的互相競(jìng)爭(zhēng)，然后就要形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，差異化競(jìng)爭(zhēng)才能夠使自己更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。比如我們
湖濱假日就是特色旅游街之一。定位成為一個(gè)旅游休閑特色商業(yè)街。我們的業(yè)態(tài)定位是中式餐飲、休閑餐飲。從我們的體量來(lái)講并不是很大。以后和萬(wàn)達(dá)、哥倫布廣場(chǎng)相比是有很大的劣勢(shì)，但是從差異
化角度來(lái)做的話還是具有競(jìng)爭(zhēng)力的。從業(yè)態(tài)選擇來(lái)講，我們也是經(jīng)過(guò)多方比較，我們是打算建造一個(gè)相關(guān)的禮品城，我們發(fā)現(xiàn)在無(wú)錫市場(chǎng)上，像箱包禮品是比較緊缺的，我們想填補(bǔ)這方面的空白。旅游
經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)我們這邊的消費(fèi)也是一個(gè)很大的促進(jìn)，所以我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)，想做差異化的競(jìng)爭(zhēng)的話，對(duì)大家以后的發(fā)展都是一個(gè)促進(jìn)。從生活配套來(lái)講，我們有歐尚超市，一些茶吧，小型的酒吧都會(huì)有。 我們基本上輻射到5公里左右的住宅需求的生活配套。
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騰方投資管理執(zhí)行合伙人 唐軍民
搜房網(wǎng)每一段時(shí)間就搞一次大話地產(chǎn)，是一個(gè)非常好的舉措，對(duì)我們無(wú)錫的商業(yè)發(fā)展起到一個(gè)劃時(shí)代的意義。我們公司是一個(gè)為政府提供產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，以及投資這方面的評(píng)估支持，支持招商這方面的企業(yè)。我們的背景是從國(guó)際的產(chǎn)業(yè)資本投資出來(lái)的，所以我們對(duì)于國(guó)際財(cái)團(tuán)的投資是非常有經(jīng)驗(yàn)，他們不是什么樣的項(xiàng)目都能夠投資的，從無(wú)錫目前的這個(gè)，我們講商業(yè)地產(chǎn)的格局來(lái)看，沒(méi)有太多的國(guó)際財(cái)團(tuán)介入，大概2005年以后陸續(xù)有一些財(cái)團(tuán)，他們并不是純粹的資本投資機(jī)構(gòu)，大部分是開(kāi)發(fā)商，比如恒隆，九龍倉(cāng)，他們以開(kāi)發(fā)商的角色在我們無(wú)錫出現(xiàn)的，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)狀？可能有很多東西是跟我們這個(gè)城市的一些產(chǎn)業(yè)的定位，以及我們目前格局的紊亂有非常大的關(guān)系，比如說(shuō)我們過(guò)去有一些零售產(chǎn)業(yè)，或者是商業(yè)產(chǎn)業(yè)，大部分是以銷售為主，那么這次因?yàn)槲覀儫o(wú)錫民間資本比較充裕，大家都愿意來(lái)買一個(gè)商鋪來(lái)養(yǎng)3年，有這樣的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致很多國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商就來(lái)做這樣的事情。這并沒(méi)有錯(cuò)，但是，如果引導(dǎo)得不好，就會(huì)讓人家感覺(jué)到，這個(gè)市場(chǎng)上好象投機(jī)比較多，這個(gè)大部分都是建了又賣，建了又賣，國(guó)際資本對(duì)這些模式不太感興趣，就造成我們現(xiàn)在這個(gè)格局下面，好象開(kāi)發(fā)量非常大，但是，實(shí)際上這個(gè)商業(yè)的格局，或者是說(shuō)商業(yè)的品質(zhì)也不太高。那么，始終就集中在我們解放區(qū)，解放路商圈這么一個(gè)地區(qū)。一直沒(méi)有把我們無(wú)錫的商業(yè)提高起來(lái)。所以，這個(gè)就是剛才一個(gè)專家講的，政府可能有點(diǎn)缺位，實(shí)際上，市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也好，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也好，政府并不是專家，它缺位有些時(shí)候是好事，有些時(shí)候也不是說(shuō)，要政府和專業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，那么，有的放矢，或者是說(shuō)，比較有水平的來(lái)引導(dǎo)城市的規(guī)劃以及城市的商業(yè)地產(chǎn)。
無(wú)錫在規(guī)劃上面，概念都不大清楚，零售商業(yè)和所謂的工業(yè)產(chǎn)業(yè)的這種，以批發(fā)為主的這種商業(yè)，這兩個(gè)是不能夠混淆在一起的尤其是不能夠規(guī)劃在住宅的地區(qū)。或者一個(gè)新城區(qū)的發(fā)展的地區(qū)。從一些批發(fā)市場(chǎng)或者這樣的經(jīng)營(yíng)者為主的地產(chǎn)項(xiàng)目，他們是一個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并不是對(duì)城市的居民住宅這個(gè)區(qū)域的發(fā)展有直接的支持的。你要說(shuō)沒(méi)支持也不太現(xiàn)實(shí)，也有一點(diǎn)支持，主要是這兒有了就業(yè)機(jī)會(huì)，所以就會(huì)有一些人買住宅，間接的對(duì)零售商業(yè)有支持。但是并不能把它和我們的零售商業(yè)混為一談。它的這個(gè)經(jīng)營(yíng)模式我不太有經(jīng)驗(yàn)，我不敢提。但是從零售商業(yè)來(lái)講，可能世界上也沒(méi)有一個(gè)地方的零售商業(yè)是靠散賣掉把它做起來(lái)。我們有一些地產(chǎn)大腕，他們賣了很多，老是想別具一格，把散賣掉的這個(gè)經(jīng)營(yíng)好。其實(shí)這個(gè)有很大的難處，但是，他迎合了很多有錢人，想保值增值的心態(tài)，取得資金的回籠。實(shí)際上也是因?yàn)闆](méi)有大的財(cái)團(tuán)，在這個(gè)地區(qū)來(lái)接盤，或者是說(shuō)，引入他們，所以這個(gè)市場(chǎng)就有很多是散賣掉了。
那么，使得我們這個(gè)商業(yè)的格局很難優(yōu)質(zhì)的發(fā)展起來(lái)。那么說(shuō)到多核，我想每一個(gè)城市再不斷的擴(kuò)大過(guò)程中，它肯定是從一個(gè)核心要派生出來(lái)幾個(gè)城市副中心，這個(gè)是城市化角度的一個(gè)必然的趨勢(shì)。但是，這個(gè)具體的布點(diǎn)，就是它的商業(yè)中心，或者城市副中心是在什么區(qū)位，這個(gè)其實(shí)是需要有一個(gè)模型測(cè)算的。包括交通的組織，包括開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，包括商業(yè)設(shè)施的容量是多大。人口的聚集度是多少，產(chǎn)業(yè)在這個(gè)區(qū)域里面應(yīng)該是怎么樣的產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)睡城嗎？還是只是為了賣房子賺點(diǎn)錢，這個(gè)商業(yè)什么時(shí)候能夠發(fā)展起來(lái)也不用管，所以目前的情況，我自己的感覺(jué)，我們無(wú)錫這方面的城市化的進(jìn)程，政府也有規(guī)劃，但是實(shí)際上，在這個(gè)推動(dòng)方面，力度還不夠。基本上由市場(chǎng)去決定，可是開(kāi)發(fā)商都是散的，你一個(gè)樓盤，他一個(gè)樓盤，基本上很難有主導(dǎo)的，所以我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，來(lái)一個(gè)開(kāi)發(fā)商就是城市綜合體，來(lái)一個(gè)開(kāi)發(fā)商就是城市綜合體，沒(méi)有看到副中心哪一個(gè)是真正的中心，所以商業(yè)在初期階段沒(méi)有一個(gè)中心的話很難聚集，他的輻射量不夠了，它只有聚集到一定程度才能夠輻射。我們現(xiàn)在就是這兒一個(gè)中心，這兒一個(gè)開(kāi)發(fā)中心，到處都是中心，大家都在競(jìng)爭(zhēng)，很難有一個(gè)，先成熟的發(fā)展起來(lái)。所以這個(gè)是一個(gè)需要我們很多層面的人深深思考的問(wèn)題。否則我們這個(gè)城市，就會(huì)被這種投機(jī)性的行為阻礙它的科學(xué)的發(fā)展�；蛘呤钦f(shuō)我們就可能落后于以前落后于我們無(wú)錫的一些城市，他們現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展起來(lái)了。
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五洲家居生活廣場(chǎng)策劃經(jīng)理 盤艷姣
五洲家居生活廣場(chǎng)招商和銷售還是比較成功的，它成功的最大原因和基礎(chǔ)在什么地方呢？我們分析認(rèn)為，它可能所處在無(wú)錫西北這樣一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的空白。這是下面再做定位，政府和開(kāi)發(fā)商做規(guī)劃的時(shí)候抓的比較準(zhǔn)的一點(diǎn)。這個(gè)市場(chǎng)，在無(wú)錫的專業(yè)市場(chǎng)里面，在家居建材這一塊，都是處于在無(wú)錫的東部在發(fā)展，西北邊這一塊，其實(shí)它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些人均居住群的數(shù)量之大，還有它房地產(chǎn)一些住宅發(fā)展，成規(guī)模，規(guī)劃也非常之好，交通道路，等等各種條件，其實(shí)醞釀成這個(gè)項(xiàng)目在這個(gè)地方的成功的一個(gè)基礎(chǔ)。另外專業(yè)市場(chǎng)上它的特點(diǎn)，主要在于這個(gè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)。包括它的一些經(jīng)營(yíng)管理的思維，服務(wù)、在這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中投入的一些資金，一些財(cái)力等等各個(gè)方面的，綜合性的一些優(yōu)勢(shì)的因素在里面。促成了這個(gè)項(xiàng)目還是比較成功的。
作為專業(yè)市場(chǎng)這一塊，它可能跟零售市場(chǎng)不同的地方在于，它更多的得力于它有這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈存在這個(gè)地方�？赡芪覀兒芏喈a(chǎn)業(yè)的東西已經(jīng)形成了，甚至有很好的一個(gè)延伸出來(lái)的東西存在這里。一個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)做在這個(gè)地方，就是把這些專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上面需要的各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，一些因素，比如它生產(chǎn)的一些廠家，他做的一些品牌的代理，還要一些采購(gòu)商，包括一些消費(fèi)者，要在這個(gè)地方來(lái)消費(fèi)，等等，這諸個(gè)環(huán)節(jié)上面的東西都綜合到這個(gè)市場(chǎng)里面去，它最大的不同就是和零售商業(yè)的區(qū)別就是這個(gè)地方。因?yàn)槲冶容^匆忙，認(rèn)識(shí)不是很夠。在座的席總，李總對(duì)這方面的理解會(huì)有更獨(dú)到的理解。
對(duì)于金九銀十，剛好快到九月份了，對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)講，金九銀十，不是我們?nèi)ジ�往年，可�?005年，2004年那個(gè)很好的狀態(tài)下，幾百套、上千套，一推出來(lái)，一搶而光，可能跟我們上半年來(lái)講，我們覺(jué)得金九銀十相比較前半年來(lái)講還是會(huì)出現(xiàn)，我們很看好這兩個(gè)月份，怎么說(shuō)這個(gè)事情呢？可能這個(gè)宏觀的大的市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，很深刻的影響我們認(rèn)為沒(méi)有，無(wú)非會(huì)教會(huì)我們的投資者更加理性，如何選擇一個(gè)項(xiàng)目投資。而不會(huì)像以前看到有人扎堆，就會(huì)跟風(fēng)去買�，F(xiàn)在的投資者已經(jīng)很理性了，他會(huì)一兩三個(gè)項(xiàng)目去對(duì)比，這個(gè)項(xiàng)目的招商情況，經(jīng)營(yíng)情況，他們都會(huì)比較謹(jǐn)慎了。對(duì)于五洲國(guó)際這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，這幾個(gè)月來(lái)講銷售情況還是很好的，不僅僅是無(wú)錫這邊的客戶，還有浙江那邊的客戶也是蠻多的。浙江的客戶投資他們是很有名的，他們?cè)谧鲰?xiàng)目投資的時(shí)候是穩(wěn)，穩(wěn)又深，又快。這是他們的三個(gè)特點(diǎn)。他們還是很多人在我們這邊做投資，項(xiàng)目的進(jìn)行裝璜又是非常好的，第三個(gè)，確實(shí)實(shí)實(shí)在在的，價(jià)格，包括后期的運(yùn)營(yíng)，我們的招商情況都會(huì)給他們有這方面的購(gòu)買的保障，有投資的保障。
因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目定位的是比較高端的品牌家居的賣場(chǎng)，我們和成都、廣東、深圳那邊的經(jīng)銷商，包括一些代理品牌廠商，像紅蘋果、皇朝這些大的廠商都會(huì)有很深的互動(dòng)，他們這些，在家居行業(yè)這一塊，他們加快了進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)的腳步，他們要進(jìn)行大面積的擴(kuò)展，他們非�？春脽o(wú)錫這一塊的市場(chǎng)，是認(rèn)為無(wú)錫起碼有30—50%的商業(yè)上漲空間。這是對(duì)于商家能夠看到的，對(duì)于老百姓是不懂的。但是他們還是能夠看到，一期的商鋪投資者已經(jīng)賺到錢。在現(xiàn)在這樣一個(gè)狀況之下，他們還是覺(jué)得很有投資的保障，心理是很安穩(wěn)的。所以金九銀十對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)講，可能我們項(xiàng)目代表一個(gè)比較成熟的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)程度比較好的，比較優(yōu)勢(shì)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，金九銀十的現(xiàn)象還是會(huì)出現(xiàn)的。至于一些新的商業(yè)項(xiàng)目，可能更好的要注重他在業(yè)態(tài)規(guī)劃，一些定位，等等這些方面，要做扎扎實(shí)實(shí)的一些功夫，而不是說(shuō)，單憑一些策劃，或者一些造勢(shì)活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)、讓投資者去投資，這種現(xiàn)象不會(huì)再像以前那樣出現(xiàn)在這個(gè)年代了。
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無(wú)錫日?qǐng)?bào)無(wú)錫房市編輯 王新明
金九銀十，，和07年比，06年比，可能沒(méi)有那么瘋狂，高潮差一點(diǎn)，但是對(duì)于和上半年，和6月、7月比較，可能要有所增長(zhǎng)。為什么呢？還是那個(gè)意思，現(xiàn)在的住宅項(xiàng)目，價(jià)格水分已經(jīng)很低了，降價(jià)了，降價(jià)以后，原來(lái)的狂熱開(kāi)價(jià)的情況不會(huì)出現(xiàn)，狂熱開(kāi)價(jià)，原來(lái)有的樓盤喜歡它的市民認(rèn)為它是5800，他看好，開(kāi)的6800、7800的都有，現(xiàn)在他就開(kāi)5800。這個(gè)價(jià)格水分少了，價(jià)格比較離理性了，會(huì)帶動(dòng)一些銷售。
但是，我們無(wú)錫碰到什么情況呢，06年全年、07年全年，銷售成交住宅方面是井噴了兩年，持續(xù)了兩年，08年可能會(huì)歇一歇了，尤其是有錢的人，已經(jīng)買過(guò)三回了，在10年之內(nèi)，98年到07年10年買了三回，四回的都有。再有一個(gè)就是，股市被套牢好多好多錢，如果不套牢，他這個(gè)錢就像一頭獅子被股市囚禁住了，他們這個(gè)錢被套牢了，如果沒(méi)有套牢了就會(huì)到樓市里。去年就是有一些人股市里的錢賺了來(lái)買房。這些對(duì)于真正買房自住的人是一個(gè)利好的消息。因?yàn)椴粊?lái)?yè)尡P了。