上海樓市未來發(fā)展是否還存在機(jī)會？本市幾位資深地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，在目前市場下，中小型開發(fā)商要懂得如何在夾縫中求生存，其中最關(guān)鍵的是要運(yùn)用創(chuàng)新的思維，尋找新的商機(jī)。
    
轉(zhuǎn)型開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)
    
    避鋒芒，在夾縫中運(yùn)用創(chuàng)新求生存，這是不少中小型開發(fā)商的明智選擇。以開發(fā)錯層住宅而聞名的望源企業(yè)發(fā)展有限公司，2005年3月與寶山工業(yè)園區(qū)簽約，拿下了園區(qū)內(nèi)的600畝地塊，開發(fā)建設(shè)羅森寶商務(wù)中心。為何要到位置偏遠(yuǎn)的工業(yè)園區(qū)拿這么一塊地？又為何轉(zhuǎn)型開發(fā)商務(wù)型項(xiàng)目？
    
    公司老總季寶紅的回答是：作為一家中小型的房地產(chǎn)公司，這可能是唯一的生存之道。
    
    早在2004年，季寶紅就已經(jīng)冷靜地看空樓市，并發(fā)表了樓市“拐點(diǎn)論”，這一觀點(diǎn)在當(dāng)時引起了業(yè)內(nèi)人士的極大爭議。其實(shí)，現(xiàn)在看來，他的“看空”是對自己作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，在市場競爭中的看空。地價越來越高，房價也越來越高。隨著土地招拍掛，土地價格動輒上億，甚至數(shù)十億，中小企業(yè)獲取土地的能力越來越低，拿地已成為地產(chǎn)巨頭們的“游戲”，而與中小房地產(chǎn)企業(yè)越來越遠(yuǎn)。再加上銀行收緊銀根，中小房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張更變得越來越難。在這種情況下，房地產(chǎn)巨頭可以通過自身的實(shí)力尋求擴(kuò)張，而像望源公司這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)，唯有通過精耕細(xì)作，在自己有限的“一畝三分地”中，尋求價值的最大化。
    
    在業(yè)內(nèi)，季寶紅的望源公司規(guī)模不算大，做的項(xiàng)目也不算多，手中的土地儲備更比不上如今的房地產(chǎn)巨頭們，但人們對他和望源公司的評價是“獨(dú)辟蹊徑”，始終不忘不斷創(chuàng)新。而這種活躍的創(chuàng)新思維，正是中小型開發(fā)商在夾縫中求生存的秘訣所在。
    
創(chuàng)新貫穿開發(fā)始終
    
    羅森寶的創(chuàng)新之處首先在于產(chǎn)品定位的創(chuàng)新。在這600畝基地上建造什么？是建造大塊的標(biāo)準(zhǔn)廠房，還是水泥森林式的辦公樓宇？在寶山這樣的地方，不缺標(biāo)準(zhǔn)廠房，辦公樓宇又與市中心同質(zhì)化，季寶紅最終選擇了花園式的獨(dú)棟建筑辦公樓宇。
    
    走進(jìn)園區(qū)，映入眼簾的是一片綠色。這里的中心綠洲的面積超過1萬平方米，與園區(qū)邊的大型公共綠地白鷺公園遙相呼應(yīng)。大片的草坪，高大的綠樹，襯以碧藍(lán)的天空，讓人的心情一下子放松。藍(lán)天綠樹下，點(diǎn)綴著一棟棟以素混凝土、鋼材、玻璃等元素組合而成的辦公樓宇。
    
    羅森寶的創(chuàng)新之處更在于其獨(dú)特的運(yùn)作模式。將由客戶選擇產(chǎn)品，變成了產(chǎn)品和客戶的雙向選擇。換句話說，羅森寶只選擇特定對象的入駐者，只銷售給特定的客戶。
    
    季寶紅對此解釋說，購買羅森寶商務(wù)中心物業(yè)的客戶，或者要進(jìn)入羅森寶研發(fā)中心的客戶，望源公司都要事先經(jīng)過一番考量和評估，重點(diǎn)就是考察產(chǎn)出能力、經(jīng)濟(jì)效益，特別是納稅額度，而后進(jìn)駐企業(yè)必須把企業(yè)注冊在羅森寶研發(fā)中心，向望源企業(yè)承諾一定的稅收指標(biāo)。如果連續(xù)兩年完不成稅收繳納額度，望源公司將在兩年后以原價回購物業(yè)，并要求原企業(yè)退出羅森寶商務(wù)中心，轉(zhuǎn)而尋求其它企業(yè)進(jìn)駐。而作為羅森寶研發(fā)中心的開發(fā)商，望源公司與寶山區(qū)有關(guān)部門也訂有一定的稅收繳納指標(biāo)，不足部分將由望源公司全額補(bǔ)足。
    
與行業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合
    
    當(dāng)然，對于中小型地產(chǎn)企業(yè)而言，類似羅森寶的創(chuàng)新模式并不能簡單地進(jìn)行復(fù)制。在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉看來，與其他類型的商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)品相比較，與行業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步拓展和價值提升的最重要條件。
    
    華偉說，寶山和寶鋼的發(fā)展，帶動了整個為生產(chǎn)、為鋼鐵企業(yè)配套的研發(fā)、交流、配套、服務(wù)以及交易行為的興起。在這樣的背景下面，我們看到了制造業(yè)的強(qiáng)大，看到了寶山城市功能的完善。但是在大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)上面，是我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的盲點(diǎn)。隨著時間和空間距離的轉(zhuǎn)換，這個盲點(diǎn)怎么樣從開發(fā)的角度，按照市場化的需求，把它發(fā)掘出來并且準(zhǔn)確地表達(dá)，成為需求呼之欲出的要旨。
    
    諸如鋼鐵貿(mào)易結(jié)算、鋼鐵電子交易、鋼鐵工藝研發(fā)、金融租賃、物流訂單交易、模板交易、科研教育等企業(yè)，這些企業(yè)對辦公場所的面積需求不大，但要求環(huán)境幽雅，功能設(shè)施齊全，符合業(yè)態(tài)需求的樓宇模式將受到他們的青睞。事實(shí)上，目前寶山產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的體量也相對較大。除羅森寶以外，在寶山區(qū)有鋼領(lǐng)·上海國際鋼鐵服務(wù)中心項(xiàng)目占地347畝，規(guī)劃總建筑面積48萬平方米，建設(shè)信息·交易中心、金融服務(wù)中心、物流分撥中心及會展服務(wù)中心等四大中心。
    
    未來，羅森寶的入駐企業(yè)將主要是這些群體：立足于寶山的鋼材貿(mào)易商，為寶鋼配套的上下游企業(yè)，為浦鋼、羅涇港項(xiàng)目配套的企業(yè)，另外這里離昆山、太倉很近，亦可以吸引那里的外商企業(yè)、民營企業(yè)把辦公場所遷到上海來，以順應(yīng)這些企業(yè)接軌大上海的要求。