中國大陸，商業(yè)地產(chǎn)由于其出現(xiàn)和發(fā)展時間不長，歷程復(fù)雜，確切說目前尚沒有什么權(quán)威的理論和規(guī)范的寶典可以全面參考指引。粗略的計算，如果從中國改革開放的80年代算起有了市場經(jīng)濟(jì)的苗頭開始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者標(biāo)榜著“商業(yè)地產(chǎn)”的時代或者還要推后到90年代才算是興起。

　　那么什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個概念眾說紛紜，沒有一個嚴(yán)格意義的修辭來規(guī)范。我且簡單的用拆字游戲來解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的模式，同時這種復(fù)合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險與高回報等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購物中心、社區(qū)購物中心、零售百貨業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)零售市場、主題商場、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業(yè)連鎖大賣場、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫字樓等等，也有將各類型酒店和飲食娛樂業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。我的看法比較簡單，商業(yè)地產(chǎn)的載體軀殼是房地產(chǎn)，核心靈魂是商業(yè)運營，商業(yè)地產(chǎn)可以引發(fā)三種價值，一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值，一是商業(yè)流通經(jīng)營的增值，一是商業(yè)運營和房地產(chǎn)開發(fā)的品牌增值。

　　而在諸多種類商業(yè)地產(chǎn)形式中又以四種形態(tài)極具代表，其一是以大型或超大型購物中心和區(qū)域購物中心為代表的MALL形態(tài)（購物中心）。購物中心的概念最早出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代，主要在美洲，面積在幾萬平方上下，50年代變化成為地區(qū)性的購物中心，80年代開始出現(xiàn)大型購物中心，面積達(dá)到十萬平方，到了90年代，巨型購物中心出現(xiàn)了。在中國，購物中心，尤其是大型的和巨型的購物中心更一度成為多數(shù)人心目中商業(yè)地產(chǎn)的代名詞。購物中心是一種廣為人知的商業(yè)形態(tài)，其產(chǎn)生背景是城市居民對現(xiàn)代消費模式的需求，其目標(biāo)客戶是大眾性的，其建設(shè)一定要以相應(yīng)的區(qū)域購買力為基礎(chǔ)，而體量龐大、業(yè)態(tài)復(fù)雜的購物中心則最容易陷入無個性、無特色的誤區(qū)。根據(jù)相關(guān)資料反映，我國目前購物中心正處于開發(fā)投資爆發(fā)期，眾多的一二線城市爭相出現(xiàn)大量大型的購物中心，甚至有攀比購物中心規(guī)模的傾向，這種狀況必然導(dǎo)致同質(zhì)化競爭和過度重復(fù)投資。因此，在不遠(yuǎn)的將來，購物中心形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)將會由盲目投資建設(shè)而無序競爭進(jìn)入理性包容消化和主題特色競爭狀態(tài)。一些成熟的開發(fā)商和運營商更是已經(jīng)展開了新一輪購物中心主題化運動，力求在建設(shè)爆發(fā)期后迅速的找到極具競爭力的創(chuàng)新的以功能組合化形式展現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)定位，祈求通過“商業(yè)黑洞”效應(yīng)慢慢擴(kuò)大商勢圈從而消化爆發(fā)后的臃腫體量。此舉也將導(dǎo)致新一輪的各類商業(yè)業(yè)態(tài)洗牌，商勢圈內(nèi)各式商業(yè)重組，最后引發(fā)作為商業(yè)運營載體的房地產(chǎn)因勢而動，投資機(jī)遇層出。同時，由于建設(shè)爆發(fā)期的后遺癥，不少盲目投資而又不具備運營實力的購物中心將會發(fā)生權(quán)益易手或者資產(chǎn)重組，將會由一些具有相當(dāng)運營實力和運營基礎(chǔ)的投資運營者或者是具備運營資源整合能力的金融投資者以各種方式入主，以圖掠取在特定條件下規(guī)避風(fēng)險的高增值和高回報。但是，有一點要注意，購物中心在諸多商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中是最為考驗資金和運營的中長線投入的，如果抱著是短線投機(jī)的心態(tài)，碰都不要碰！關(guān)于購物中心，我認(rèn)為有些觀點也值得參考：譬如普遍有共識認(rèn)為基于對購物中心作為投資工具進(jìn)行價值分析，研討購物中心的價值如何在資本市場兌現(xiàn)，是投資基金和開發(fā)商的共同需要。購物中心的價值分析核心首先是對其穩(wěn)定的主營收益如何轉(zhuǎn)化為資本市場的現(xiàn)實價值進(jìn)行分析。在傳統(tǒng)經(jīng)營模式下，購物中心在統(tǒng)一業(yè)權(quán)前提下實現(xiàn)統(tǒng)一運營，是目前大陸經(jīng)營成功的購物中心的主流模式，此種模式下穩(wěn)定的主營收益通常依其重要性順序為：租金、管理費（綜合服務(wù)費）、廣告租賃、停車場收入和場地活動收入等等。如果能夠在此基礎(chǔ)上深入研究和了解消費者的消費行為和習(xí)慣，聯(lián)系消費者和經(jīng)營者之間的動態(tài)需求變化，并最大限度的創(chuàng)造并滿足這兩個需求，以綜合創(chuàng)新其衍生產(chǎn)品，獲得相應(yīng)的衍生收益。通常一個成功的購物中心經(jīng)過綜合創(chuàng)新，產(chǎn)生的衍生收益可以達(dá)到主營收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增長對主營收益的增長具有同比性的效應(yīng)。從這里也可以看到，購物中心此種形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿�和拓展空間并不是停留在簡單的規(guī)模面積和硬件設(shè)施層面之間，而是能否提供高附加值的高增長。當(dāng)然這就必須高度依賴投資者、開發(fā)商和運營者的有機(jī)整合了。

　　中國大陸商業(yè)地產(chǎn)中另一個極具代表性的形態(tài)是“行業(yè)性商業(yè)集散中心”，有人還給了它一個雅稱：ICBD（行業(yè)中央商務(wù)區(qū)）。不管叫什么，這類集散中心，最為鮮明的特色就是其行業(yè)性和專業(yè)性。這種形態(tài)與前述的購物中心截然不同，甚至剛好相反。它的目標(biāo)客戶是小眾性的和行業(yè)性的，相對與購物中心而言少為人知。ICBD的雅稱脫胎于城市CBD概念，多是指在一個相對集中的區(qū)域中，匯集了一個或幾個特定行業(yè)的貿(mào)易、采購、展覽、研發(fā)、信息、物流、金融等于一體的項目，其最突出的形態(tài)是貿(mào)易，而其它則是配套的服務(wù)功能。在早期普遍的官方評價中，多以“集散地”這樣的概念出現(xiàn)，也形象的描繪出這種商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的核心商業(yè)價值功能：集散。這種以集散為主要價值功能體現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)幾乎是伴隨著改革開放誕生的，絕對是在打破計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)而向市場經(jīng)濟(jì)過度轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)運而生的。這些“集散地”，最基本的元素就是我們常說的專業(yè)市場了，這些專業(yè)市場涵蓋了以專業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)零售市場和一些批零結(jié)合的專業(yè)主題市場，這些專業(yè)市場盡管由于其行業(yè)特性而并不為大眾所高度認(rèn)識，然而在中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是舉足輕重。目前我國各類專業(yè)市場規(guī)模龐大、數(shù)量眾多，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、商貿(mào)流通、人民生活等方面發(fā)揮著異常重要的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計的資料顯示，目前全國有9萬多家各種類型的專業(yè)交易市場，每年總交易額近5萬億元，而年交易額億元以上的市場就達(dá)4000多個（其中超10億元以上的500多個，超100億元以上的有40多個），其中行業(yè)分明的專業(yè)市場數(shù)量約占55%、專業(yè)市場中以批發(fā)為主的約占60%，批發(fā)市場的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP增速的的兩倍多（以上數(shù)據(jù)來源于專業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)收集僅供參考）。近幾年，中國專業(yè)市場在規(guī)模、功能、經(jīng)營、管理等方面都因應(yīng)社會、經(jīng)濟(jì)、人文等市場因素進(jìn)行著不同層面的深層次變革，呈現(xiàn)出一派蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。

　　“行業(yè)性商業(yè)集散中心”因其形成的特定緣由，多以專業(yè)市場為核心表現(xiàn)。而中國的專業(yè)市場大多以批發(fā)為主,它們起源于80年代初期，大致由四個方面形成，一是原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；三是有心者揪準(zhǔn)市場需求為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的。四是在傳統(tǒng)的行業(yè)產(chǎn)銷相對集中地帶自由聚集發(fā)展的。在層次級別上，很多行業(yè)的專業(yè)市場按整體可劃分為一、二、三級的：其中依托產(chǎn)業(yè)資源、依托中心城市、直接和生產(chǎn)廠家進(jìn)行聯(lián)系的是一級市場（如產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)市場）；二級市場是以交通樞紐為基礎(chǔ)，進(jìn)行商貿(mào)批發(fā)、流通，再向下一級延伸的市場（集散中心專業(yè)市場）；第三級市場是面向終端市場的市場（區(qū)域性專業(yè)市場）。90年代以來，中國批發(fā)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期，在數(shù)量、種類、功能等方面都得到了迅速發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的增長點。目前，全國已初步形成了以工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、建筑裝飾材料、生產(chǎn)資料等為主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服裝、紡織、電器、電子、化工、醫(yī)藥、汽配、玩具、機(jī)械等在內(nèi)各類綜合性專業(yè)市場，成為市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。有數(shù)據(jù)顯示，全國4000多個超億元專業(yè)市場中，擁有量前8位的省份依次是：浙江、江蘇、山東、廣東、河北、遼寧、湖北、湖南，已占全國數(shù)量的66%以上（以上數(shù)據(jù)資料來源于網(wǎng)絡(luò)收集）。

　　專業(yè)市場經(jīng)歷了四次革命，第一代專業(yè)市場是傳統(tǒng)的攤位制的交易場所，由眾多需求者集中在某個場所來完成某項交易，批發(fā)市場就是完成這個功能，供應(yīng)者把貨賣給需求者，需求者再運給生產(chǎn)地和零售商，屬于低級的市場形態(tài)；隨著組織化程度的提高，采購者或供應(yīng)者數(shù)量增多，規(guī)模增大，過去的批發(fā)市場已經(jīng)不能勝任這個變化，于是開始演變并出現(xiàn)擁有物流功能專業(yè)的第二代批發(fā)市場；第三代專業(yè)市場是專業(yè)市場開始成為商品展示為主的場所，這類批發(fā)市場往往是規(guī)模比較大，以展示為主的交易批發(fā)市場，是國內(nèi)主要發(fā)展趨勢，其以國際貿(mào)易作為背景，為國內(nèi)眾多的企業(yè)提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業(yè)向中國展示產(chǎn)品；集企業(yè)集群采購商品展示電子商務(wù)現(xiàn)代物流于一體的第四代現(xiàn)代專業(yè)市場誕生了其是以專業(yè)市場為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺是真正意義上的國際采購中心。第四代專業(yè)批發(fā)市場在國內(nèi)如義烏國際小商品市場最為典型，以現(xiàn)實中國義烏國際小商品城為現(xiàn)實依托，以虛擬電子商務(wù)平臺（中國小商品數(shù)字城）為新陣地，以產(chǎn)、供、銷、運、外貿(mào)一條龍的成熟產(chǎn)業(yè)鏈為保障，確保了市場的有序繁榮發(fā)展，并且網(wǎng)絡(luò)交易量呈現(xiàn)出較快速度的增長和發(fā)展，真正依托電子商務(wù)平臺實現(xiàn)專業(yè)市場的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)擴(kuò)大化。

　　經(jīng)過近20年的不斷發(fā)展，專業(yè)市場在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、解決就業(yè)、增加稅收、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，帶動了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康發(fā)展。以上算是以專業(yè)市場為主體的行業(yè)性商業(yè)集散中心的基本現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)律。根據(jù)這些現(xiàn)狀和規(guī)律，其未來發(fā)展的主要核心趨勢可以歸納為以下幾個方面：

　　1、向行業(yè)規(guī)�；�和專業(yè)功能化方向發(fā)展。我國的商品交易市場正越來越向?qū)�業(yè)化市場方面轉(zhuǎn)換，專業(yè)市場也越來越向批發(fā)市場轉(zhuǎn)換，專業(yè)批發(fā)市場的數(shù)量、營業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而不具特色的綜合市場則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專業(yè)批發(fā)市場不斷發(fā)展壯大并隨交通改善不斷增強(qiáng)輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經(jīng)營者所提供的產(chǎn)品規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。未來，在全國形成數(shù)十個象義烏中國小商品城、紹興中國輕紡城、永康中國科技五金城、武漢漢正街、鄭州糧食批發(fā)市場、安慶光彩大市場等年交易額超過百億元的航母級重點專業(yè)市場是必然的，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進(jìn)出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)�；�的發(fā)展，又必然會導(dǎo)致大型或超大型專業(yè)交易市場越來越轉(zhuǎn)向?qū)�業(yè)批發(fā)輻射功能，逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和各地小型市場，臟、亂、差、散的傳統(tǒng)中小批發(fā)市場將逐漸減少和搬離密集人口的城市中心。

　　2、行業(yè)的專業(yè)化趨勢越來越明顯，行業(yè)分類越來越細(xì)。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導(dǎo)致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多內(nèi)地綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。

　　3、運營和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和價格形成”四大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場建成商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位制對手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動等現(xiàn)代營銷方式引入批發(fā)市場，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的現(xiàn)代交易方式。要積極促進(jìn)批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實現(xiàn)有形市場與無形市場的有機(jī)結(jié)合，推動批發(fā)市場朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。

　　4、體制和投資形式將向多元化轉(zhuǎn)變。各地實踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場發(fā)展的要求。積極引導(dǎo)批發(fā)市場運行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場，并培育一批全國性的大批發(fā)商、大代理商。加強(qiáng)聯(lián)合，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場規(guī)模，引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度，增強(qiáng)市場的競爭能力和批發(fā)輻射力，推動專業(yè)市場的進(jìn)一步繁榮發(fā)展。

　　基于以上分析，未來中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里頭專業(yè)市場將成為一個主要大力拓展擴(kuò)張的部分，甚至成為許多地區(qū)性的核心經(jīng)濟(jì)，如何因應(yīng)其主要特點和發(fā)展變化趨勢是非常值得投資者和運營者高度關(guān)注的永恒課題。

　　接下來再看看商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中的商業(yè)區(qū)街（步行街）模式。社區(qū)型或者都會型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個代表形態(tài)。近年來，步行商業(yè)街正在成為中國城市新的投資熱點和城市名片，自20世紀(jì)80年代，我國開始建設(shè)現(xiàn)代的步行商業(yè)街。進(jìn)入21世紀(jì)，我國許多城市開始出現(xiàn)規(guī)劃和建設(shè)步行商業(yè)街的高潮，步行商業(yè)街成為我國城市建設(shè)和形象提升的重要內(nèi)容。

　　據(jù)中國步行商業(yè)街工作委員會不完全統(tǒng)計，截止到現(xiàn)在，全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條，步行商業(yè)街存量已超過200條。以每條街平均600米長度計，全國城市商業(yè)街長度累計已超過1800公里。以每條街平均建筑規(guī)模5萬平米計，全國城市商業(yè)街總規(guī)模累計已超過1.5億平米。一些城市的新建商業(yè)街長度正在從1公里、2公里延長到3公里，不斷刷新創(chuàng)造新記錄。更多的城市規(guī)劃在未來的5-10年內(nèi)，打造10條甚至更多的商業(yè)街�？梢灶A(yù)計，在未來的2-3年內(nèi)，全國商業(yè)街的數(shù)量將超過5000條。

　　步行商業(yè)街在我國有著廣闊的發(fā)展前景，這是由中國的特殊國情所決定的。一是由于中國轎車發(fā)展較晚，人們更喜歡就近到商業(yè)集中且行走安全的步行商業(yè)街購物；二是因為中國人傳統(tǒng)里根深蒂固的懷舊情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)、古街很多，傳統(tǒng)商業(yè)街大多有上百年、幾百年歷史，它是傳統(tǒng)的民族工商業(yè)薈萃之地，有著太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，有著厚重的歷史感和傳統(tǒng)文化的穿透力，是鮮活的“清明上河圖”；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶，集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的步行商業(yè)街必然成為本地居民和外地游客的最佳選擇；四是因為步行商業(yè)街不僅是承載人們購物的場所，也是城市的“名片”和“客廳”，是城市改造中的點睛之筆，是提高城市競爭力的重要體現(xiàn)，在某種程度上也反映著商業(yè)發(fā)展的繁榮程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個城市的整體形象。（以上資料來源于中國步行商業(yè)街工作委員會咨詢研究中心）

　　好的區(qū)街商業(yè)模式或說是步行商業(yè)街能夠恰如其分的利用城市運營和發(fā)展規(guī)劃，將之前的一些商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)整合在一個特定的具有歷史商業(yè)傳統(tǒng)或新興城市運營規(guī)劃的大平臺之上，可以是購物中心和各種零售業(yè)態(tài)和賣場等的大整合，成功的區(qū)街商業(yè)，與其說是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，倒不如說是城市運營發(fā)展來得更貼切。

　　未來我國以步行商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)區(qū)街模式將會與國際接軌，從傳統(tǒng)的綜合型自發(fā)形成的區(qū)街商業(yè)，轉(zhuǎn)型并升級換代成為以主題特色為核心吸引力的具有鮮明地域或區(qū)域文化個性的區(qū)街商業(yè)組合，世界上較為經(jīng)典的區(qū)街商業(yè)非常多，我認(rèn)為鄰近的日本秋葉原和韓國明洞都是值得學(xué)習(xí)借鑒的，當(dāng)然，區(qū)街商業(yè)模式更多需要依賴政府層面的主導(dǎo)和配合，并不是簡單的自發(fā)形成或者投資者策劃開發(fā)可以實現(xiàn)的，尤其是在中國這樣的政治體制之下。

　　目前，已經(jīng)有許多房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商已經(jīng)瞄準(zhǔn)中國區(qū)街商業(yè)模式的更新?lián)Q代和升級轉(zhuǎn)型，與政府合作，利用城市運營規(guī)劃改造之機(jī)大肆掠取城市土地資源，借道政府舊城改造而重新整合城市核心商業(yè)地產(chǎn)元素，煥發(fā)創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)運營模型，實現(xiàn)商業(yè)增值和高投資回報，當(dāng)然，他們成功的前提是具有充分的資金和政府關(guān)系資源以及成熟的開發(fā)運營團(tuán)隊等等。

　　最后，我們也認(rèn)識一下都市商業(yè)地產(chǎn)的新貴：主題商業(yè)平臺。在商業(yè)地產(chǎn)中，尤其是在一些一線都會城市，在90年代末人為地悄悄的開發(fā)出更新型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，這就是以消費對象為核心，以消費習(xí)慣為軸心的創(chuàng)新型的主題化商業(yè)平臺。這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)能成為一種代表，不是因為其特定的地理位置，不是因為其龐大的規(guī)模，不是因為其一流的硬件設(shè)施，而是其因應(yīng)市場消費需求變化進(jìn)行行業(yè)業(yè)態(tài)有機(jī)整合的前衛(wèi)模式和創(chuàng)新能力極具代表性。全國的代表之作當(dāng)屬廣州市第一個成功的著名的地鐵概念商業(yè)地產(chǎn)項目：“流行前線名店城”。如果說購物中心是大眾的商業(yè)平臺，涵括各個階層各種人群各色消費；專業(yè)市場是小眾性的，行業(yè)性的，在商業(yè)流通層面具有特定的排他性；區(qū)街商業(yè)則是都市名片，已經(jīng)有點脫離商業(yè)地產(chǎn)研究的范疇了；那么，主題商業(yè)平臺其實更像是一些獨自玩耍的小孩，不經(jīng)意的躲藏在大人們的視線之下，稍不留意，他們卻建起了一座廣夏，大人們還全然不知呢！

　　所謂主題商業(yè)平臺確切的說是一種商業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)意模式，主要的特點在于商業(yè)經(jīng)營從傳統(tǒng)的按方式與產(chǎn)品為主要特征區(qū)分裝換成為按照消費對象和消費行為來整合，過去的商業(yè)平臺和商業(yè)形式常常是因為交易的方式或者經(jīng)營商品的品類劃分為不同種類的商業(yè)，如百貨業(yè)態(tài)、零售品牌店、品牌連鎖店、大賣場或者服裝服飾商場、電器電腦商場、精品首飾商場等等。而主題商業(yè)平臺則是在充分研究消費者消費層次劃分和消費行為劃分的基礎(chǔ)上，整合相似類型消費習(xí)慣和消費對象的消費商品在一個平臺上，商品的種類沒有關(guān)聯(lián)性，經(jīng)營手法沒有關(guān)聯(lián)性，交易方式?jīng)]有關(guān)聯(lián)性，所有的關(guān)聯(lián)都在消費者的消費行為上，于是出現(xiàn)了不同年齡段，不同學(xué)歷階層，不同收入階層的消費者都趨向于一個能夠集中滿足相似消費行為習(xí)慣的商業(yè)平臺，形成別具一格的商業(yè)經(jīng)營模式，這些主題商業(yè)由于其獨特和唯一性，通常能夠在一定的地域范圍形成商業(yè)亮點，交易暢旺，在這樣的商業(yè)平臺上的商家利潤客觀，吸引了更多的商家爭相謀求進(jìn)駐這樣的商業(yè)平臺而造成商鋪的租值飆升，為投資者和承租者都帶來可客觀的投資回報并帶動周邊商業(yè)地產(chǎn)的迅速增值。以廣州的“流行前線”為例，1999年開業(yè)時公開租金平均價格是每平方150元左右，現(xiàn)在二三級市場的租金平均價格是每平方2000元左右，僅僅七年多的時間，租金價值已經(jīng)翻了十幾倍，不可不謂是一種商業(yè)奇跡。

　　其實主題化肯定是未來商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)高增長一個重要手段和先進(jìn)模式，無論是毫不起眼的精致特色商業(yè)平臺，還是商業(yè)飲食娛樂服務(wù)平臺，乃至專業(yè)市場和購物中心均在不同程度上嘗試主題化，務(wù)求實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)雙增值的最大化。

　　以上通過分別重點陳述商業(yè)地產(chǎn)里頭比較特別的四種形態(tài)，以期讓大家基本了解中國大陸商業(yè)地產(chǎn)的目前狀況和未來趨勢，如果從整體商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀層面來做一點大膽前瞻，我個人認(rèn)為大致可以總結(jié)出以下的一些特點和方向：

　　一、房地產(chǎn)投資開發(fā)方向和目光逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。

　　政策不斷出臺，商業(yè)地產(chǎn)市場將進(jìn)一步規(guī)范和完善。如《<外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法>的補(bǔ)充規(guī)定》中“對于同一香港、澳門服務(wù)提供者在內(nèi)地累計開設(shè)店鋪超過30家的，允許香港、澳門服務(wù)提供者控股，出資比例不得超過51%”，便利于吸引港澳資金進(jìn)一步流入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場。國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外資炒作內(nèi)地房地產(chǎn)作出了一定限制。該政策對住宅市場影響最大，而對商業(yè)地產(chǎn)則并無太大影響，反而將促使部分投資從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。目前，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。一貫采取擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。一批在區(qū)域市場站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地擴(kuò)張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多的響起強(qiáng)者的聲音。其實大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)界人士都已經(jīng)不否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)恰如十幾年前的家用電器市場，充滿了變數(shù)和機(jī)遇，也將在未來幾年進(jìn)入經(jīng)歷一些洗牌過程。

　　二、大量海外資本瞄準(zhǔn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕尋求切分。

　　未來商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯，由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬于“個案”。海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源。2005年外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場總金額高達(dá)23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團(tuán)和美國花旗集團(tuán)4支海外規(guī)模資本先后涉足中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內(nèi)資企業(yè)股權(quán)，目標(biāo)直指國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。海外資本進(jìn)入大陸商業(yè)地產(chǎn)市場，與國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)除了競爭也有合作，加入做大蛋糕的同時也勢必參與蛋糕的切分。海外資本的大舉進(jìn)入和縱深發(fā)展，將商業(yè)地產(chǎn)市場“攪和”的機(jī)會多，競爭也愈發(fā)激烈。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市運營規(guī)劃緊密結(jié)合相互聯(lián)動。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)越來越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，國家和政府都已經(jīng)意識到并開始組織針對城市運營規(guī)劃而配合的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)管控和引導(dǎo)，必定會出現(xiàn)各種機(jī)遇。如業(yè)態(tài)替代機(jī)遇，目前我國臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心，隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強(qiáng)，滿足社區(qū)和區(qū)域市場的中小型休閑商業(yè)項目將是未來開發(fā)的熱點。如連鎖擴(kuò)張機(jī)遇，大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴(kuò)張沖動將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動力，商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時，全國范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的推進(jìn)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場的改造加速，也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動力。如新區(qū)發(fā)展機(jī)遇，由于交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競爭力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機(jī)會等等。商務(wù)部《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，規(guī)定各城市需要編制《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》，并建立大型商業(yè)網(wǎng)點聽證制度即是一個強(qiáng)烈的政策信號。

　　四、專業(yè)運營商作為獨立的角色出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　商業(yè)地產(chǎn)操作模式將在未來幾年從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)運作模式轉(zhuǎn)變，從開發(fā)時代向運營時代轉(zhuǎn)變。目前商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)運營觀念，更沒有專業(yè)的商業(yè)運營商。而商業(yè)運營的訂單開發(fā)理念將獲得普遍認(rèn)同，面對目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際的市場情況積極思考，開始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運營方式。住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運營理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念得到廣泛認(rèn)同。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營管理機(jī)制正逐漸走向成熟，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運營理念開始流行。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力將從資本轉(zhuǎn)移到運營團(tuán)隊。

　　 過往和目前商業(yè)地產(chǎn)更多讓人關(guān)注的是資本的狀況如何，這里的資本除了資金還有土地資源掌控能力等。未來商業(yè)地產(chǎn)項目的核心競爭力將最終落實到從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的企業(yè)上，依托商業(yè)地產(chǎn)這一實體資本，形成核心競爭力。同時，核心競爭力的第一要素必定是團(tuán)隊優(yōu)勢，其中具有長期經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的團(tuán)隊，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營全過程應(yīng)該居于主導(dǎo)地位。人才雖然很重要，但是單一的人才不是核心競爭力，而只有在一定時期內(nèi)，優(yōu)勢團(tuán)隊才可以稱為核心競爭力。

　　除了上述一些特點和方向，未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也面臨一些挑戰(zhàn)。如盲目發(fā)展、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足將是困擾商業(yè)地產(chǎn)的四大問題。一部分城市的商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來非常大的過剩，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率已接近30％，近3000萬平方米空置面積占用大量資金，形成投資浪費。商業(yè)地產(chǎn)很多投資商并未按經(jīng)營需要建設(shè)商業(yè)用房，大多后天改造而缺乏必要配備，先天不足。部分商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營方式是建好出售，整個經(jīng)營模式被分割，商業(yè)設(shè)施整體功能受限，商業(yè)地產(chǎn)出售后的糾紛、服務(wù)、整體管理不足也隨之而來。因而，如何處理好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的挑戰(zhàn)，也將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　以上是正佳企業(yè)集團(tuán)董事長助理鄧國堅先生對商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識和資料整理，非常有見解，值得大家學(xué)習(xí)��！ 
   鄧國堅先生說：商業(yè)地產(chǎn)不是一個容易講好的話題，也不是一個容易看透的行當(dāng)！