2005年，洋山深水港物流園區(qū)所在地還只是遍布棉田和池塘的田間，一派典型的江南鄉(xiāng)村景象。短短4年，一座現(xiàn)代化的物流園區(qū)拔地而起，國(guó)際航運(yùn)巨頭馬士基物流、中遠(yuǎn)集團(tuán)、中海集團(tuán)，國(guó)際知名物流服務(wù)供應(yīng)商DHL、UPS、德國(guó)全球貨運(yùn)等紛紛落戶。 

    雖然中國(guó)的物流園區(qū)出現(xiàn)的時(shí)間不長(zhǎng)，還處于發(fā)展的初級(jí)階段，但未來(lái)中國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展將呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。其發(fā)展步伐和發(fā)展速度將不斷加快，展現(xiàn)出良好的投資前景。主要原因有： 

    第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和交通條件的不斷改善，推動(dòng)中國(guó)物流行業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步提速，而物流行業(yè)的發(fā)展必然催生物流園區(qū)數(shù)量和質(zhì)量的不斷提高。物流行業(yè)主要依托兩個(gè)因素：經(jīng)濟(jì)與交通。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，目前中國(guó)的改革開(kāi)放已進(jìn)入關(guān)鍵階段，加上全球化的趨勢(shì)不可阻擋，必然對(duì)物流行業(yè)產(chǎn)生極大的帶動(dòng)效應(yīng)。從中國(guó)交通來(lái)看，中國(guó)水陸空一體化的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的日益完善和發(fā)展，對(duì)物流業(yè)的帶動(dòng)作用非常顯著，也必將催生更多的物流園區(qū)。 

    第二，城市新布局讓物流企業(yè)“退城進(jìn)園”。城市化主要表現(xiàn)在城市人口的爆發(fā)式增長(zhǎng)，城市面積和城市格局不斷變化。傳統(tǒng)郊區(qū)迅速被城市包圍，最終成為城市的一個(gè)整體。與此同時(shí)，原有零散分布的物流企業(yè)因運(yùn)輸和時(shí)間成本不斷上升，逐步退出核心區(qū)域，向遠(yuǎn)郊聚集。于是，位于某些交通節(jié)點(diǎn)、具有地理優(yōu)勢(shì)的地方，逐步形成物流園區(qū)的聚集區(qū)域。中國(guó)目前的城市化率已超過(guò)30%，按照國(guó)際規(guī)律，城市化率超過(guò)30%，城市化進(jìn)程將進(jìn)入加速上升通道。城市化進(jìn)程的加快將促使物流企業(yè)“退城進(jìn)園”，當(dāng)物流企業(yè)的行動(dòng)變成一種自覺(jué)的行動(dòng)時(shí)，物流園區(qū)如火如荼的發(fā)展也就在情理之中了。 

    第三，工業(yè)園的發(fā)展為物流園區(qū)建設(shè)提供了機(jī)遇。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一、工業(yè)園區(qū)內(nèi)部必然要發(fā)展一定量的物流園區(qū)，對(duì)整個(gè)工業(yè)園進(jìn)行統(tǒng)籌安排，最終達(dá)到工業(yè)園區(qū)各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)要素之間的人員、貨物有序流動(dòng)；二、物流園區(qū)不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。傳統(tǒng)的物流園區(qū)以倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸為主導(dǎo)，現(xiàn)在物流園區(qū)的概念不斷衍生，所涵蓋的領(lǐng)域更加廣泛，不僅包括倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸和加工制造等用地，同時(shí)還囊括了與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。物流園區(qū)越來(lái)越外化成一個(gè)小型的工業(yè)園區(qū)，與工業(yè)園區(qū)的概念界限已不像過(guò)去那么明顯。 

    第四，投資物流園區(qū)有較大的盈利空間，而且收益比較穩(wěn)定。首先，投資物流園區(qū)具有一定的成本優(yōu)勢(shì)。由于物流園區(qū)一般位于城市的遠(yuǎn)郊，土地獲得相比市中心廉價(jià)。部分園區(qū)還可享受很多諸如稅收和土地政策上的優(yōu)惠。對(duì)開(kāi)發(fā)主體而言，成本優(yōu)勢(shì)對(duì)投資物流園區(qū)具有的吸引力；其次，物流園區(qū)一般有部分儲(chǔ)備土地，作為物流園區(qū)的配套設(shè)施用地，可建設(shè)寫(xiě)字樓、商業(yè)或者酒店物業(yè)，這類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)雖然對(duì)投資的現(xiàn)金流要求高，但能獲取長(zhǎng)期的收益。 

    雖然物流園區(qū)在中國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間比較晚，發(fā)展相對(duì)國(guó)外滯后，但這也意味著這種物業(yè)存在著巨大的真空地帶。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，物流園區(qū)在中國(guó)的發(fā)展將不斷延伸，在中國(guó)投資物流園區(qū)的潛力巨大，值得期待。