興起 
　　物流領(lǐng)域剛需更明顯 
　　一說到“物流”,有開發(fā)商就顯得特別興奮:“像現(xiàn)在比較火的幾個(gè)物流集中區(qū)域,租售水平甚至比個(gè)別鹽市口的商業(yè)還要高。比如金府機(jī)電城,租金高的能夠達(dá)到2、3百元/平方米,售價(jià)也有2、3萬元。” 
　　此前有公司在西南方向拿到了一宗物流用地,雖然項(xiàng)目尚未啟動,但是對于前景卻是信心滿滿:“我們應(yīng)該看到在大量舊的物流園搬遷之后,提供了更多的機(jī)會。”該公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn),預(yù)計(jì)1000多戶的容量,周邊就有超過2000家的需求,仍然是供不應(yīng)求的局面。現(xiàn)如今最流行的詞匯就是“剛需”,物流領(lǐng)域的剛需是非常明顯的。 
　　在2005年出臺的《成都市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確指出“到2010年,全市物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元;培育一批規(guī)模化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代物流企業(yè)群體和3—5戶業(yè)務(wù)輻射西南地區(qū)、收入過10億元的知名第三方物流企業(yè);現(xiàn)代物流業(yè)對成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到13%以上,使現(xiàn)代物流業(yè)成為成都經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。”成都航空港物流園區(qū)、成都國際集裝箱物流園區(qū)、成都青白江物流園區(qū)、成都新都物流中心、成都龍泉物流中心、成都雙流物流中心、成都保稅物流中心將成為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的重要板塊。 
　　相關(guān)物流業(yè)內(nèi)人士稱:“成都目前的物流發(fā)展水平非常高,一是政府非常精準(zhǔn)地把握住了哪些區(qū)域更適合做物流,其二是在成都物流領(lǐng)域的投資和開發(fā)環(huán)境更加寬松。也正是因?yàn)槿绱?大家認(rèn)為物流地產(chǎn)的興起是理所當(dāng)然的。 
　　現(xiàn)狀 
　　傳統(tǒng)物流經(jīng)營慘淡 
　　因?yàn)槎喾矫娴目春?記者專門到龍?zhí)丁�十里店一�?調(diào)查物流行業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀究竟如何。在這一片的物流行業(yè)集中區(qū),更多地是傳統(tǒng)物流形式居多,就建筑本身來講,僅僅一層,6~8米層高的倉儲形態(tài)占到了大多數(shù)。 
　　遠(yuǎn)成物流在這個(gè)片區(qū)算是比較成規(guī)模的一家公司,倉儲面積就占到了1.2萬平方米,他們是以10元/平方米的價(jià)格從一開發(fā)商手中租用,現(xiàn)在又將其轉(zhuǎn)租出去,賺取差價(jià)獲得盈利。“就租金水平來講,如果客戶租用的面積不大,那么價(jià)格在20元/平方米左右,如果面積比較大,那么價(jià)格就在12元/平方米左右。”據(jù)他們介紹,附近一國際性的大物流公司租金水平也就25元/平方米左右。“但是一個(gè)物流公司的利潤是綜合性的,除了倉儲之外,還有運(yùn)輸,以及信息管理服務(wù),在我們這里,如果客戶的運(yùn)輸量比較大的話,倉儲費(fèi)是可以忽略不計(jì)的。”即便是以倉儲作為主營業(yè)務(wù)的公司,這部分收益也只占得到30%~40%。 
　　突如其來的金融危機(jī)給他們的經(jīng)營造成了更多壓力,他們的配送基地中有部分閑置的倉儲,從去年8月份開始,通過各種形式進(jìn)行招租,但直到現(xiàn)在還沒有完全租出去,而且從今年1月份開始,還有商家從這里撤了出去,“很多時(shí)候,商家租用了我們的場地,卻是無貨可放,只有撤走。”租金水平也較之以往有了較大幅度的調(diào)整,根據(jù)不同情況,每平方米都降低了2~3元不等,租金收益進(jìn)一步攤薄。 
　　思路 
　　以物流的名義儲地 
　　12元與200多元對比,好像理想與現(xiàn)實(shí)之間有了不小的差距,但是站在地產(chǎn)公司的角度:“傳統(tǒng)的物流顯然不是我們投資開發(fā)的方向。”他們認(rèn)為物流地產(chǎn)的核心仍然應(yīng)該是在地產(chǎn)本身。就物流地產(chǎn)來說,現(xiàn)在有兩種形式:一是面向市區(qū)的配送基地,并輔以寫字樓、倉儲;二是集中的物流園區(qū)建設(shè),這也是地產(chǎn)商最有操作可能性的方式。物流地產(chǎn)需要豐富的資源門檻,地產(chǎn)公司往往沒有這方面的經(jīng)驗(yàn),后期招租容易遇到的困難,因此現(xiàn)在地產(chǎn)公司嘗試涉足這個(gè)領(lǐng)域時(shí),仍然以建設(shè)為主,后期運(yùn)營都找到相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或是物流公司進(jìn)行合作;但物流地產(chǎn)土地成本低廉,這也正是地產(chǎn)商看到的最大機(jī)會——搶占不可再生的土地資源,成為地產(chǎn)商與物流發(fā)生關(guān)系的核心因素。 
　　據(jù)了解,現(xiàn)在有大型的專業(yè)賣場就有類似的土地儲備,相關(guān)人士透露他們在前期會做倉儲式的購物基地,將現(xiàn)有的商家資源全部引進(jìn),甚至為了吸引商家會在租金上有很大的讓利空間,在人氣和商氣起來之后,將倉儲拆卸,部分土地置換再投入到地產(chǎn)開發(fā),雖然他們在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較陌生,但是土地成本低廉,產(chǎn)品出來之后在價(jià)格方面的操作空間非常大。 
　　“最早我們在重慶做倉儲配送中心,規(guī)模非常小,但土地很便宜,增值以后,我們有了更多的資本,開始向全國范圍內(nèi)發(fā)展。”一物流公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示土地增值帶來的溢價(jià)成為近年來他們盈利的重要組成部分。紅星國際馮玨談到的與物流地產(chǎn)相關(guān)的第三類開發(fā)模式:參與物流園區(qū)或者是物流基地的建設(shè)中,這樣有機(jī)會獲得一定比例的配建用地,土地性質(zhì)往往是住宅或者是商業(yè),這也正是地產(chǎn)商所擅長的領(lǐng)域,但是獲取土地的成本更便宜,也可以說是借物流的名義在地產(chǎn)中獲得了更好的資源和發(fā)展機(jī)會。 
　　發(fā)現(xiàn) 
　　上市公司偏愛物流地產(chǎn) 
　　就偏重于物流的公司來看,他們也發(fā)現(xiàn)了地產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)會。土地仍然是其中的核心,只不過操作的方式不同罷了——作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)借機(jī)上市,或者利用題材抬高股價(jià)。2005年,上市企業(yè)中糧集團(tuán)開始在成都發(fā)展西南物流中心,之后紐交所上市公司普羅斯進(jìn)入成都,一直到新加坡排名前25位的上市公司星獅集團(tuán)著眼成都的物流項(xiàng)目——有業(yè)內(nèi)人士指出:“恰恰是上市公司,更偏重于把業(yè)務(wù)放在物流本身。”一個(gè)大型的物流項(xiàng)目,將成為其股價(jià)攀升的利好題材,“股市的收益能夠支持他們在項(xiàng)目上的投入,另一方面,隨著土地價(jià)值的提升,他們的市值將進(jìn)一步鞏固。” 
　　最近記者了解到,有一物流公司開始在成都尋找拿地機(jī)會,僅僅城南就已經(jīng)有超過1000畝的土地儲備,相關(guān)人士介紹,他們公司手中的地多以物流性質(zhì)為多,操作上也會把更多的精力放在物流本身:“土地位置比較偏遠(yuǎn),估計(jì)未來租金收益不會太理想。”但他同時(shí)強(qiáng)調(diào),公司在未來會有上市的計(jì)劃,而大規(guī)模的土地儲備將會是重要的籌碼,現(xiàn)階段物流用地價(jià)格低廉,是涉足的最好時(shí)機(jī)。