廣州未來區(qū)域規(guī)劃： 南旅游北科技 
　　南部的番禺、南沙等區(qū)將開發(fā)旅游資源，西部變身創(chuàng)意區(qū)，而東北部則主要打造生態(tài)“科技城”
　　日前，由廣州市發(fā)改委編制完成的《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》(下稱《規(guī)劃》)實施。根據(jù)上述文件，廣州將著力精心打造“廣州服務(wù)”品牌，增強現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對外輻射能力，明確現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)域功能。
　　今后，廣州將按各個區(qū)域的優(yōu)勢所在，中南西北東分區(qū)發(fā)展，以強化國家中心城市、綜合性門戶城市和區(qū)域文化教育中心的地位。
　　番禺
　　依托亞運經(jīng)濟　主攻商貿(mào)旅游
　　根據(jù)《規(guī)劃》，廣州中心城區(qū)南部或番禺區(qū)北部將主攻商貿(mào)旅游。業(yè)內(nèi)人士認為，依托較好的商貿(mào)基礎(chǔ)及地鐵、新火車站等重大基礎(chǔ)設(shè)施，番禺區(qū)將再次迎來發(fā)展新機遇，區(qū)域價值進一步凸顯。
　　現(xiàn)狀
　　消費層次不高 旅游資源有待開發(fā)
　　信息時報記者上周在番禺的大北路、繁華路和東涌路看到，沿街大多是臨街散鋪和比較傳統(tǒng)的百貨商店，少見集購物、娛樂于一體的大型購物商城，更少見知名品牌商。據(jù)了解，以大北路、繁華路以及東涌路為目前市橋最繁華的商業(yè)區(qū)域，擁有日均30萬的龐大人流，但目前僅有友誼中心、友誼大廈等為數(shù)不多的商城，娛樂設(shè)施也比較少，僅有世昌、番禺賓館等酒店。 
　　“目前華南板塊和洛溪板塊各個樓盤的商業(yè)配套基本是各自為政，所以很多居民依然選擇回廣州購物�！睗M堂紅研究部主任肖文曉表示，而市橋作為番禺的老城區(qū)，雖然商業(yè)配套已發(fā)展成型，但檔次不高，目前尚無地標性的商業(yè)建筑。
　　在旅游資源方面，番禺有山有水，自然資源相對豐富。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認為，番禺雖然有先天自然資源優(yōu)勢，但尚未充分合理利用，除長隆等為數(shù)不多的幾個知名景點外，目前還很難在番禺找到一個能吸引國內(nèi)外游人前來的景區(qū)，在這方面還有待進一步挖掘。
　　新定位
　　打造成都會級旅游、商貿(mào)新區(qū)
　　番禺區(qū)未來的新定位，有望以大型購物中心為主導業(yè)態(tài)，規(guī)劃整合區(qū)內(nèi)購物、旅游、批發(fā)、物流等多個功能組團和商業(yè)資源，逐步發(fā)展為商務(wù)集聚、配套完善、環(huán)境優(yōu)美等都會級商貿(mào)中心，打造成為中心城區(qū)最重要的戰(zhàn)略接替帶和功能延伸區(qū)。
　　據(jù)了解，番禺為歷代的通商口岸，水陸交通便利，是廣州重要的工業(yè)強區(qū)和重要的工業(yè)出口基地之一。區(qū)內(nèi)不僅有國家5A級旅游景區(qū)長隆旅游度假區(qū)，還有國家4A級旅游景區(qū)蓮花山、寶墨園等，以及享有盛名的祈福新村、麗江花園、華南新城、碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等時尚商住樓盤。此外，眾所周知的2010年的亞運會，就在該區(qū)域舉辦。
　　目前，番禺區(qū)正推出廣州新火車客運站商貿(mào)區(qū)、亞運美食城等五大商業(yè)項目，對外招商引資。其中，新客站商貿(mào)區(qū)強力打造綜合商務(wù)區(qū)、商務(wù)居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)和農(nóng)業(yè)觀光區(qū)等；亞運美食城通過滿足亞運配套及發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)而打造；繁華路商圈集中打造商業(yè)中心等。
　　據(jù)了解，目前番禺區(qū)已著手興建多個旅游景點。其中，從蓮花山東部綿延至伶仃洋的3000多畝山地都將規(guī)劃成番禺海洋生態(tài)旅游區(qū)，建成主題海洋公園；同時，番禺還將建設(shè)一個平原濕地河網(wǎng)綠化體系工程，在珠江河道大量種植紅樹林。按照“綠色亞運”行動計劃，番禺將改造和新增綠地面積1188公頃，2010年城市綠化覆蓋率有望提高到55%。
　　展望
　　亞運村有望大熱 吸引觀光旅游
　　在亞運會的帶動下，市橋東即亞運板塊有望成為番禺最受矚目的板塊。不少業(yè)內(nèi)專家表示，不管是房地產(chǎn)還是商貿(mào)旅游，亞運板塊都有望成為番禺區(qū)乃至廣州最為熱點的板塊，也有望成為廣州最有可能升值的板塊。
　　據(jù)了解，番禺亞運板塊有2010年較為核心的亞運村場館。目前，番禺擬加寬南沙港快線、京珠高速路(番禺段)兩條“城市綠化廊道”，計劃在原有已建30米林帶的基礎(chǔ)上，往兩邊再擴展20～30米。同時，該區(qū)還將對包括京珠高速的化龍、石基，南沙港快線的七星崗、清河、魚窩頭、廟貝沙等在內(nèi)的6大主要出入口立交島進行綠化升級改造，形成通往2010年亞運城的“綠色通道”。
　　此外，廣州將亞運新城區(qū)建一批現(xiàn)代購物中心、300畝左右的美食城，并改造提升“嶺南酒吧街”，而規(guī)劃中的番禺海洋生態(tài)旅游區(qū)也在亞運板塊附近。交通方面，目前經(jīng)過亞運板塊的公交線路有1號、6B號、302號等多條線路，板塊內(nèi)還有番禺區(qū)客運站、地鐵等。
　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，目前番禺的華南板塊可用住宅用地已不多，亞運板塊有望成為“第二個華南板塊”，再創(chuàng)番禺房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。
　　黃韜也表示，從發(fā)展前景來看，亞運板塊的升值空間比較大，未來亞運村的樓價每平方米肯定會上萬元。更有業(yè)內(nèi)人士認為，亞運會過后，亞運場館將有望像北京“鳥巢”一樣，成為海內(nèi)外旅游觀光的景點，隨著板塊環(huán)境的進一步改善，亞運城板塊會吸引大批人前去觀光旅游。

廣州服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃 
　　南部：
　　主攻商貿(mào)旅游
　　在廣州中心城區(qū)南部或番禺區(qū)北部地區(qū)，依托便捷的交通、旺盛的人氣、良好的商貿(mào)基礎(chǔ)及地鐵、快速路、新火車站等重大基礎(chǔ)設(shè)施，以大型購物中心為主導業(yè)態(tài)，規(guī)劃整合區(qū)內(nèi)購物、旅游、會展、批發(fā)、物流等多個功能組團和商業(yè)資源，逐步發(fā)展為都會級商貿(mào)中心，成為中心城區(qū)最重要的戰(zhàn)略接替帶和功能延伸區(qū)。
　　西部：
　　變身創(chuàng)意區(qū)
　　廣州西部城區(qū)，重點打造最具嶺南風情的文化旅游精品(西關(guān)商業(yè)文化旅游區(qū))以及廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——“設(shè)計港”(周門地區(qū))、“創(chuàng)意灣”(信義會館)、“創(chuàng)意園”(合潤園區(qū))、“創(chuàng)意島”(大坦沙島)、文化星城(廣東文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園)等主要節(jié)點，遠期輻射至海珠區(qū)新港路創(chuàng)意經(jīng)濟帶、洲頭咀文化休閑旅游區(qū)等。
　　東北部：
　　生態(tài)“科技城”
　　東北部地區(qū)則將以天河軟件園、廣州科學城為核心，以五山高校科研密集區(qū)和石牌集聚區(qū)為后盾，建成綠色生態(tài)型“科技城”和廣州未來智力、人才和創(chuàng)新資源最密集的區(qū)域。
　　此外，還有中央六大商務(wù)帶：珠江新城金融商務(wù)區(qū)、琶洲國際會展商務(wù)區(qū)、環(huán)市東-東風路商務(wù)帶、北京路國際商貿(mào)旅游區(qū)、白云新城高端商務(wù)區(qū)、沿江休閑商務(wù)帶等。
　　東部：
　　生產(chǎn)服務(wù)業(yè)
　　重點布局與產(chǎn)業(yè)密集帶相關(guān)的物流、批發(fā)、房地產(chǎn)、科技研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計、員工培訓等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，努力形成以研發(fā)設(shè)計、現(xiàn)代批發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工業(yè)物流為主要特色的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)。
　　天河
　　高唐或成天河下一居住熱點
　　隨著6月10日珠江新城最后一塊住宅用地D8-C3被越秀城建拍下，近年來天河區(qū)住宅供應(yīng)最集中區(qū)域的珠江新城，未來發(fā)展格局已基本確定。作為新崛起的行政區(qū)，也是最受消費者追捧的置業(yè)熱點區(qū)域的天河，急需尋找下一個居住熱點板塊。
　　而隨著《天河軟件園高唐新建區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的出臺，這“下一個居住熱點”已經(jīng)呼之欲出。
　　現(xiàn)狀
　　土地賣少見少 急需新板塊出現(xiàn)
　　經(jīng)過20多年時間的開發(fā)，天河區(qū)目前已形成中山大道、體育中心、天河北、龍洞等多個居住板塊。而這些區(qū)域大多已基本完成建設(shè)及土地出讓，所開發(fā)的項目也大多完成銷售。在現(xiàn)有產(chǎn)品和項目賣少見少的情況下，天河急需一個新的居住集中板塊出現(xiàn)，以滿足市場的需求。
　　然而，縱觀目前天河的土地儲備，已難以找到一個能集中居住又便利生活的板塊，早期規(guī)劃的廣氮地塊又因為種種原因而遲遲未能投入開發(fā)。然而，隨著近期《天河軟件園高唐新建區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的出臺，并為市場帶來15.55公頃的居住用地儲備，不少業(yè)內(nèi)人士表示，天河區(qū)緊張的住房需求有望得到一定程度的緩解。
　　新定位
　　借力科技園 高唐建居住新區(qū)
　　按照規(guī)劃內(nèi)容，天河軟件園高唐新區(qū)將定位為國家軟件產(chǎn)業(yè)基地——天河軟件園的核心區(qū)，是以通信信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)、金融創(chuàng)新服務(wù)業(yè)、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導的社區(qū)化生態(tài)型高新技術(shù)研發(fā)區(qū)。可以說，高唐新建區(qū)是國內(nèi)目前最大的單體軟件園區(qū)。按照規(guī)劃，未來高唐新區(qū)將借力周邊科技園、高校、奧體中心等組團的影響力聯(lián)動發(fā)展，并計劃與珠江新城實現(xiàn)“雙圈互動”，企業(yè)總部在珠江新城，軟件園提供產(chǎn)業(yè)、技術(shù)等基地支持。
　　根據(jù)規(guī)劃，高唐新建區(qū)居住人口約為3.5萬人，就業(yè)人口約為8.4萬人。為解決園區(qū)內(nèi)工作人員的居住需求，上述規(guī)劃中對居住用地方面也做出了相應(yīng)的計劃，包括有17.52公頃的配套公寓用地，以及15.55公頃的二類居住用地，推出后將大大緩解目前天河土地供應(yīng)緊張的局面。其中，最受業(yè)界關(guān)注的無疑是集中在科韻北路與云溪路交叉口西面及高唐大道與長興路交叉口處的二類居住用地。
　　同時，按照新的規(guī)劃，還將配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等各類設(shè)施，這是與其他工業(yè)園、開發(fā)區(qū)最大的不同之處。
　　展望
　　配套有望完善 樓價或?qū)⒃僮吒?
　　目前，新規(guī)劃的園區(qū)范圍內(nèi)，已建成中�？党恰⑷A悅山莊、帝景山莊等多個居住社區(qū)，同時還有華南御景園等少數(shù)樓盤處于開發(fā)銷售階段。
　　但遺憾的是，除各小區(qū)本身配套外，園區(qū)范圍內(nèi)在公交配套、醫(yī)療、教育等各項市政配套均存在一定的缺位情況。隨著新規(guī)劃的實施，社區(qū)內(nèi)亦將建設(shè)生態(tài)式居住辦公區(qū)，設(shè)置軟件公寓、社區(qū)中心、高級會所、健身中心及大型超市等設(shè)施，并設(shè)置商務(wù)中心、星級酒店、購物中心、文化中心、影劇院、醫(yī)院等大型公共設(shè)施，將有效彌補目前不足的情況。
　　而在房價方面，目前園區(qū)范圍內(nèi)的華南御景園價格在9000～10000元/平方米左右，而匯景新城近期推出的產(chǎn)品價格則在20000元/平方米以上，華悅山莊則在15000元/平方米左右。而在二手產(chǎn)品方面，中�？党堑膬r格多在9000元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來這一園區(qū)內(nèi)的房價仍有很大的升值潛力。
　　交通方面，此次規(guī)劃共調(diào)整15條道路，主干道云溪路最遲將于明年春節(jié)前通車，屆時從高唐新建區(qū)經(jīng)云溪路、科韻路北延段到崗頂電腦城約10分鐘車程，到珠江新城約15分鐘。此外，4號線和6號線分別在東部和北部通過，并設(shè)柯木塱、高唐石和小新塘3個站。
南沙 
　　最后一塊凈土定位歐式小城
　　近日，廣東省委常委、廣州市委書記朱小丹到南沙區(qū)調(diào)研并主持召開座談會，要求南沙建設(shè)成歐洲式的濱海新城。不少業(yè)內(nèi)人士認為，自此南沙的定位更加清晰了，未來南沙就是一個適宜度假、休閑和生活的濱海城市，居住價值將進一步凸顯。
　　現(xiàn)狀
　　區(qū)域發(fā)展較慢 樓價尚處洼地
　　據(jù)經(jīng)緯行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月，南沙區(qū)一手住宅銷售均價每平方米3935元，可謂是廣州十區(qū)中樓價最低的一個區(qū)域。
　　對此，資深房產(chǎn)專家韓世同認為，從區(qū)域發(fā)展來看，南沙區(qū)發(fā)展相對緩慢，幾年前，南沙就在相關(guān)政府部門的引導下進入大力發(fā)展階段，但投資等發(fā)展模式相對單一；與廣州其他區(qū)域相比，目前仍處于較落后的階段，這也是南沙樓價一直在“低位”徘徊的主要原因之一�！皬拈L遠來看，單靠政府的力量來發(fā)展南沙區(qū)還是不夠的，要從全面出發(fā)�！�
　　據(jù)了解，南沙區(qū)是在廣州2005年區(qū)劃調(diào)整后新建的行政區(qū)域，位于廣州的東南部，處于珠江出�？诨㈤T水道西岸，周邊70公里范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等五大國際機場。“目前南沙區(qū)人口相對比較少，整體人口素質(zhì)還比較低，多以文化素質(zhì)、收入相對較低的產(chǎn)業(yè)人口為主，無法支撐南沙區(qū)的整體樓市�！崩栉慕�表示。
　　徐威則認為，南沙區(qū)在自然生態(tài)資源方面有很大的優(yōu)勢，目前樓價雖處洼地，但3～5年后，南沙區(qū)的一手住宅均價每平方米有望升至6000～7000元。
　　新定位
　　建設(shè)成歐洲式的濱海新城
　　上周，省委常委、廣州市委書記朱小丹調(diào)研南沙時，要求南沙建設(shè)成歐洲式的濱海新城，并指出南沙不能簡單復制廣州老城區(qū)，而要打造環(huán)境優(yōu)美、生活便利的現(xiàn)代化新城，要向歐洲的中小城市學習，建出國際化水平。
　　朱小丹表示，新城前后兩座青山將打造成為“南沙的白云山”，未來的南沙將呈現(xiàn)“一邊是高端制造區(qū)，一邊是生態(tài)保護區(qū)”的格局，在吸引外資的同時，不斷提升準入資格，但環(huán)境門檻絕不能放低。
　　據(jù)記者搜集的資料顯示，南沙位于珠三角中心地帶，擁有廣東惟一的面積超過1萬畝的濕地保護區(qū)。在規(guī)劃中的中科煉化一體化項目建設(shè)地南端，就有一個已建成的大型濕地公園，上千畝的蘆葦及紅樹林在此繁衍生長，南沙可謂是“廣東的最后一塊凈土”。
　　長期從事空氣研究的專家認為，南沙位于珠江口東部，恰是珠江四大支干流潮汐帶上較中心的位置。受風向作用，這一地區(qū)內(nèi)聚集的污染空氣很可能向深圳、香港及珠海、中山、澳門方向擴散。如果大型石化項目在此落戶，將更是雪上加霜。
　　南沙境界營銷部經(jīng)理徐威認為，中國-科威特合資煉油化工一體化項目另覓去處，對南沙的生態(tài)環(huán)境無疑是一大利好，隨著政府發(fā)出的“南沙將建成為適宜人居的濱海城市”信號，南沙的定位也更加清晰，未來的南沙就是一個適宜度假、休閑和生活的濱海城市，這讓我們更加看好南沙的前景。
　　展望
　　人口有望增至50萬 旅游潛力巨大
　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認為，隨著南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，10年后南沙區(qū)的人口有望增加到50萬～60萬，居住價值將進一步凸顯。
　　根據(jù)《規(guī)劃》，南沙將以高科技含量、高附加值、低能耗、低污染的產(chǎn)業(yè)群為核心，建立可持續(xù)性特征的新型產(chǎn)業(yè)體系。在建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系工程項目方面，南沙區(qū)將建廣州中國科學院工業(yè)技術(shù)研究院、南沙保稅港區(qū)、南沙開去區(qū)服務(wù)外包集聚示范區(qū)、廣州南沙休閑度假旅游基地、南沙科技創(chuàng)新基地等多個項目。
　　黎文江表示，南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，不僅會帶來較多的產(chǎn)業(yè)人口，還將會帶來一大批高學歷、高科技人才，這部分人收入相對較高，隨之帶來的是高檔寫字樓、消費場所等相對增加。此外，南沙區(qū)的濱海城市的定位，更將會帶來批量的游客，南沙旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景也不容小覷。
　　據(jù)了解，目前，南沙區(qū)擁有廣州最先進的城市污水綜合處理項目，廣州最大的親水公園已落戶南沙，這里的游艇碼頭可通往珠三角各地，一座座星級酒店、度假村相繼建成營業(yè)。不少業(yè)內(nèi)人士認為，昔日的邊陲小鎮(zhèn)離令人向往的濱海新城已不遠了。