“物流地產(chǎn)行業(yè)太好了，其他行業(yè)對(duì)我來講已沒什么吸引力�！蹦暇┮晃煌跣盏禺a(chǎn)開發(fā)商這樣向記者表示。而目前中國(guó)物流市場(chǎng)規(guī)模已超過2萬億元。巨大的物流市場(chǎng)逐步和地產(chǎn)走到一起，物流地產(chǎn)的熱潮不經(jīng)意間出現(xiàn)在坊間，資本的身影在其中若隱若現(xiàn)。

　　物流地產(chǎn)形成氣候

　　7月25日，成都。世界500強(qiáng)之一的中糧集團(tuán)與四川省成都市武侯區(qū)政府簽訂共建成都西南物流中心的協(xié)議，該項(xiàng)目總投資19億元、占地1200畝，是中糧集團(tuán)自1999年實(shí)施新的發(fā)展戰(zhàn)略以來投資的最大項(xiàng)目，項(xiàng)目投建將跨越4個(gè)年頭。該項(xiàng)目是商業(yè)和物流相結(jié)合的市域商品物流配送中心，服務(wù)范圍輻射整個(gè)西南地區(qū)。物流中心將集管理、銷售、展示、調(diào)配、貨運(yùn)、倉儲(chǔ)等功能為一體，并設(shè)有酒店、公寓、住宅及專用物流信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等配套設(shè)施。

　　其實(shí)，在地產(chǎn)方面初試過身手的國(guó)內(nèi)的物流公司也不少，他們大多走的循序漸進(jìn)的路子。且不說物流配送業(yè)務(wù)需要配送中心支持，就是傳統(tǒng)的貨代業(yè)務(wù)同樣需要倉庫的支持。一些貨代先行者早已經(jīng)擁有了自己的倉庫，以至規(guī)模龐大的空運(yùn)貨站。而且，物流地產(chǎn)已不僅僅是自用，在嘗到了盈利的甜頭之后，他們開始投資公共物流地產(chǎn)。

　　早在1999年，上海錦海捷亞國(guó)際貨運(yùn)有限公司以21%的股份與上海機(jī)場(chǎng)集團(tuán)(51%的股份)、德國(guó)漢莎航空貨運(yùn)公司（29%的股份）合資組建了浦東機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)站有限公司。雖然錦海捷亞沒有取得控股地位，但這也是中國(guó)貨代業(yè)大規(guī)模進(jìn)軍物流地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)志。

　　北京空運(yùn)出口貨量最大的新時(shí)代國(guó)際貨運(yùn)代理公司同樣投資建設(shè)了自己的物流中心。通過同屬一面旗下的北京宏遠(yuǎn)天竺倉儲(chǔ)有限公司開發(fā)了宏遠(yuǎn)天竺物流中心，并于2002年11月30日投入使用，集倉儲(chǔ)拼裝、商務(wù)辦公、物業(yè)服務(wù)為一體的服務(wù)于航空貨運(yùn)的物流項(xiàng)目。宏遠(yuǎn)天竺物流中心完全按照海關(guān)全封閉監(jiān)管要求建設(shè)出口拼裝區(qū)，配合北京市政府實(shí)施關(guān)于首都機(jī)場(chǎng)口岸“大通關(guān)”工程的戰(zhàn)略規(guī)劃，設(shè)立了出口拼裝海關(guān)監(jiān)管倉庫�，F(xiàn)在，首都機(jī)場(chǎng)高速路旁的宏遠(yuǎn)天竺物流中心已經(jīng)成了空運(yùn)貨代的聚居地。

　　拿地太便宜了

　　珠三角，廣州。

　　廣州房地產(chǎn)巨頭們也發(fā)現(xiàn)了物流地產(chǎn)這塊新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江等在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)巨頭正以物流的名義四處圈地、以期早一步搶占高地。廣州恒大集團(tuán)在東莞麻涌鎮(zhèn)圈下3000畝帶有碼頭岸線的地塊，用于鋼鐵物流基地。

　　對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響其開發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價(jià)土地正是支撐其項(xiàng)目發(fā)展并取得不俗回報(bào)的最重要資本�！澳玫靥�便宜了”，富力集團(tuán)高管在今年北京召開的富力第一季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上流露出對(duì)該物流地產(chǎn)項(xiàng)目的興奮。去年，以開發(fā)南派住宅項(xiàng)目起家的富力集團(tuán)在其大本營(yíng)———廣州又開始了物流地產(chǎn)之旅，在廣州花都區(qū)花東鎮(zhèn)一口吞下了1900畝地。該地塊處于白云新機(jī)場(chǎng)航空物流園邊緣，同時(shí)也具有機(jī)場(chǎng)快速路出口的地理優(yōu)勢(shì)。富力計(jì)劃把這塊地皮建成物流園區(qū)，富力將借此正式進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　據(jù)悉，花東鎮(zhèn)在2004年4月推出了3300畝的工業(yè)倉儲(chǔ)用地，富力的1900畝就是其中的一部分。政府對(duì)這3300畝土地的定價(jià)為10萬/畝，而花東鎮(zhèn)現(xiàn)有土地的地價(jià)為18萬/畝。也就是說，富力幾乎是以現(xiàn)有土地價(jià)格的一半拿下了現(xiàn)在用于做物流地產(chǎn)的用地，難怪富力方面認(rèn)為“拿地太便宜了”。

　　據(jù)記者不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)很多地區(qū)物流項(xiàng)目用地比一般的商業(yè)開發(fā)用地及工業(yè)用地的成本要低一半以上。物流地產(chǎn)熱從何來，不言自明。

　　為何“便宜”了地產(chǎn)商

　　物流業(yè)是當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，但也是占地大戶，尤其喜好交通樞紐等黃金點(diǎn)位。即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地，以相對(duì)低廉的地價(jià)獲得一個(gè)較好的地段。

　　對(duì)于一些實(shí)力雄厚、尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資商來說，選擇物流地產(chǎn)是一個(gè)較好的投資途徑。開發(fā)住宅房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后。一個(gè)好的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，能保持項(xiàng)目的持續(xù)增值能力。出租物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率基本在9%以上，雖然比不上華爾街投資銀行通常要求的13%至16%的投資回報(bào)率，但比把錢投入反復(fù)無常的股市來講，9%的長(zhǎng)期投資回報(bào)率完全可以接受。

　　“進(jìn)軍物流地產(chǎn)是資本擴(kuò)張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多�！泵鎸�(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的壓力，開發(fā)商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調(diào)控帶來的巨大壓力。然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，同時(shí)也要迎來更大的風(fēng)險(xiǎn)：前期市場(chǎng)壓力，運(yùn)作模式壓力等，都是他們不得不面對(duì)的問題。

　　地方政府：推一把但不能越位

　　一些地方政府認(rèn)為，如果純住宅地產(chǎn)開發(fā)，他們?cè)谌〉猛恋卣饔玫难a(bǔ)償后就沒有更多的地方收益了。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目更能給當(dāng)?shù)貛�來�?jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府愿以較低的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　此外，地方政府推動(dòng)物流地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。出于這些因素考慮，地方政府在物流園區(qū)啟動(dòng)后，會(huì)投入大量資金進(jìn)行路通、物通、財(cái)通、信息通等基礎(chǔ)設(shè)施工程的改造興建，帶動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)。

　　愿望雖好，但執(zhí)行起來就有變味的可能。物流項(xiàng)目的優(yōu)惠政策被一些地產(chǎn)開發(fā)商鉆了空子。目前，許多省市規(guī)劃出物流園區(qū)后，一些企業(yè)便以低價(jià)進(jìn)駐，囤積土地，然后改變項(xiàng)目定位，轉(zhuǎn)而投向商品住宅開發(fā)。對(duì)于這一違規(guī)行為，相關(guān)主管部門是否該到了出手的時(shí)候了？

　　“這保稅倉庫的租價(jià)太高了，和5A級(jí)的寫字樓租價(jià)差不多。但公司又不能缺少這塊業(yè)務(wù)，又不能不租，這簡(jiǎn)直和強(qiáng)買強(qiáng)賣差不多。”沈陽機(jī)場(chǎng)的一家貨代老總曾向記者抱怨。這應(yīng)引起關(guān)注：一些地產(chǎn)開發(fā)商借助當(dāng)?shù)卣�府或職能部門行政權(quán)力，利用某些自然壟斷地位，興建物流地產(chǎn)，然后高價(jià)出租給物流企業(yè)。發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)無可厚非，但推一把過后，政府決不能越位。