一次規(guī)格高、時間緊、措辭嚴(yán)厲的土地儲備摸底調(diào)查正在國土資源部（下稱國土部）部署下悄然啟動。 
近日獲悉，一封標(biāo)明“特急”字樣、名稱為《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知》的文件已經(jīng)由國土部下發(fā)至各省國土廳，調(diào)查目標(biāo)直指囤地危機甚至觸及背后的土地儲備運行制度。 
據(jù)知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發(fā)，由國土部辦公廳發(fā)到各省國土廳，再層層轉(zhuǎn)發(fā)。文件具體調(diào)研內(nèi)容包括了調(diào)查建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款余額情況。 
此時國土部出面組織摸底調(diào)查土地情況并非偶然。據(jù)悉，房價飆升、地王頻現(xiàn)早已引起了政府高層的注意，“尤其對樓市的成交量和價格回升迅速、但投資啟動緩慢的現(xiàn)象，中央尤其不滿”。 
值得注意的是，國土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內(nèi)，發(fā)出通知要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管以及國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管等工作。 
“相比之前的措施，這次土地儲備大調(diào)查試圖從土地儲備制度這一根本上找出土地市場的根本癥結(jié)，力度相當(dāng)大。”上述知情人士說。 
據(jù)悉，在9月9日國土部召開的電視電話會議上，國土部部長徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說，在土地供應(yīng)和供地效率上，我們做得不夠好�！� 
土地大摸底 
在這份文件中顯示，此次調(diào)研旨在全面了解目前各地土地儲備制度建設(shè)和運行情況，研究分析當(dāng)前土地儲備制度運行中存在的問題并提出完善土地儲備相關(guān)制度建設(shè)的政策建議和措施。 
在具體調(diào)查方式中，國土部擬訂了5份表格，分別涉及到了建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、政府儲備土地來源、開發(fā)及供應(yīng)土地價款以及土地儲備資金管理情況、儲備機構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款余額情況。 
具體操作由各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)組織各市（地），以建立土地儲備制度的市、縣為調(diào)查單元開展調(diào)查，調(diào)查完成后，以紙質(zhì)和電子方式逐級匯總，國土部將選擇部分城市進(jìn)行實地調(diào)研。 
值得注意的是，這是今年5月以來由國土資源部啟動的第二次土地儲備摸底調(diào)查。 
廣州中地行董事長徐建平向本報記者透露，今年5月中旬，國土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進(jìn)行過一次土地摸底調(diào)查。主要對當(dāng)?shù)匾雅牡貕K的開工情況以及后續(xù)處理問題做調(diào)研。 
“幾個月之后再次啟動調(diào)研，很大程度上與5月份過后頻繁拍出的高價地塊有關(guān)。同時1～8月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，房價雖然飆升，但房地產(chǎn)投資拉動效應(yīng)不明顯很可能是最主要動因�！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。 
章林曉曾在8月底向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交一份建議，其中將此類問題歸結(jié)為“兩快一慢”現(xiàn)象：價格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現(xiàn)象顯然也引起了政府高層的高度關(guān)注。 
上述知情人士表示，這次調(diào)查將是有史以來最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問題以及解決途徑。如果按照進(jìn)度來看，很難在短時間內(nèi)完成，花費精力也將很大。 
“但這次調(diào)查科目卻只涉及土地儲備中心，沒有考慮現(xiàn)在很多地方城市投資公司取代了儲備中心的功能，這將會使得這個調(diào)查效果大打折扣�！痹撝�情人士說。 
劍指囤地 
“儲地和融資是本次調(diào)研的重點。儲地重點調(diào)研未開發(fā)地塊，具體來說就是囤地；而融資層面主要為地價款支付狀況�！鄙鲜鲋�情人士表示，“其實，地價款分期支付是主要漏洞之處。土地拍賣時只涉及到單價和總價狀況，而具體的支付內(nèi)容主要體現(xiàn)在后期合同文本中�！� 
“為什么要土地、金融兩手并舉？在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機構(gòu)通過土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長了這種狀況的發(fā)生。”章林曉說。 
金隅北京公司副總經(jīng)理何弢在接受記者采訪時表示，一級土地開發(fā)速度過慢也是導(dǎo)致土地供應(yīng)不足而引起開發(fā)商囤地的根本。 
“土地市場不同于樓市，整理時間很長，集中供應(yīng)一段后就沒地了。下半年北京市國土局號稱會供應(yīng)1000公頃，其實壓力很大�！焙螐|表示， 
事實上，9月國土資源部已先后通過各種方式對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴(yán)懲不貸。 
9月1日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時向社會公開供地計劃、供應(yīng)結(jié)果和實際開發(fā)利用情況動態(tài)信息；9月7日，國土部下令，各省將前期工作不足、資金不落實而無法開工的項目用地，及時調(diào)劑給其他項目使用；9月9日國土資源部副部長鹿心社表示，國土資源領(lǐng)域?qū)㈤_展專項治理工作，六大任務(wù)之一就是“加強國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管”。 
高策地產(chǎn)董事長李國平就國土部此次整飭力度表示，這反映政府對前一段時間刺激政策所達(dá)到的效果不滿意�！俺隽四敲炊啻碳ふ�策，成效卻是幫開發(fā)商解套，這不是政府希望看到的效果”。 
“企業(yè)囤地有兩種原因：賭預(yù)期和避險�，F(xiàn)在拿地大多是出于避險，這是一種低效運營。”李國平說，“在市場剛有轉(zhuǎn)機時，開發(fā)商捂盤、提價、囤地等行為令后市驟然又增加了風(fēng)險，政府部門此時嚴(yán)格控制囤地是對這一現(xiàn)象的警示。但在后續(xù)政策方面，目前政府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大�！� 
地王背后：地王是怎樣煉成的
2009年9月10日,在萬眾矚目的上海長風(fēng)6B、7C地塊拍賣會上,中海地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)一改往日的低調(diào)沉穩(wěn),以70.06億元一舉奪下新版的“中國地王”,樓面地價22409.3元/平方米,溢價率高達(dá)129%。
頗具諷刺意味的是:一年之前,長風(fēng)7C地塊曾以16.053億元的起拍價格掛牌,樓面地價14364元/平方米,卻因樓市低迷而流標(biāo)。
地王是怎樣煉成的?
首先是自全球金融危機以來,中國宏觀經(jīng)濟(jì)正逐漸走出陰霾。在這樣的大背景下,最顯著的變化是房地產(chǎn)行業(yè)的整體回暖。自今年4月份以來,房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)走了個V型反轉(zhuǎn)。一干房企爭搶“原材料”造成了一種眾人拾柴火焰高的局面。
還有更重要的一點是,需要有真金白銀支付出土地出讓金。
樓市行情的大逆轉(zhuǎn),商品房的快速銷售,使房企迅速回籠了資金。與此同時,在國家4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計劃中,擴張性的財政政策和貨幣政策導(dǎo)致了充裕的流動性在樓市“泄洪”。
不少專家和學(xué)者認(rèn)為,今年上半年的天量信貸投放中,房地產(chǎn)行業(yè)成為最大的受益者之一,而4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計劃的資金,也有不少進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。此前審計署發(fā)布報告表示,不少違規(guī)貸款進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。
當(dāng)然,股市融資也是土地市場重要的資金來源途徑,那些上市公司通過分拆上市、增發(fā)、發(fā)債,獲得了足夠在土地市場一擲千金的彈藥。
有意思的是,回頭想想,一年之前大大小小的房企還在為瀕臨斷裂的資金鏈而抓耳撓腮,對比現(xiàn)在的豪氣干云,讓人不禁生出恍如隔世之感。
不過,對于那個在眾人虎視眈眈中,扮演虎口奪食的地王制造者而言,自身的一些特殊要素必不可少。
此次中海地產(chǎn)制造地王的背后,閃現(xiàn)著中建地產(chǎn)的身影。透過長風(fēng)地塊這一地王的聲名,細(xì)細(xì)探究地王制造者的背后推動力量,名單中不僅包括中海地產(chǎn),還有中海地產(chǎn)的相關(guān)方中建地產(chǎn)以及中建八局,三者之間比例分別為50%、30%、20%。
這3家公司同在中建股份麾下,中建股份在今年7月29日登陸A股,超過500億元的融資額創(chuàng)造了今年全球IPO規(guī)模的紀(jì)錄。也因此,才讓3家公司在地王制造的過程中增加了不少底氣。
在上市路演時,中建股份董事長孫文杰曾表示,前幾年中海地產(chǎn)的資本運作為集團(tuán)整體上市讓了一點路,發(fā)展慢了一點。上市后,集團(tuán)會從多方面加強對中海地產(chǎn)的支持,必要時甚至可以借錢給中海地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。
此外,中建地產(chǎn)與中海地產(chǎn)共同投資拿地亦說明,從中建股份的層面,更希望兩家地產(chǎn)公司集合資源優(yōu)勢共同發(fā)展。一位知情人士透露,圍繞這一地塊組建的項目公司一把手將由中海地產(chǎn)擔(dān)任,中建地產(chǎn)會派遣一名副手,學(xué)習(xí)高端項目的開發(fā)運作。
當(dāng)心房企制度障礙變溝通鴻溝
品質(zhì)管理總監(jiān)佟玉所在的大型房地產(chǎn)公司和X集團(tuán)的合作越來越少。盡管后者擁有空調(diào)、整體衛(wèi)浴、太陽能、櫥柜等7類產(chǎn)品,且曾經(jīng)是這家房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略供應(yīng)商。
雙方合作越來越少的原因在于:招標(biāo)前期,佟玉總會接到來自該集團(tuán)不同部門的負(fù)責(zé)人到訪相邀,且登門者皆表示有能力整合集團(tuán)內(nèi)部資源,讓合作更有效率。極大的誠意讓采購方心存感激,經(jīng)考察評定后產(chǎn)品質(zhì)量尚有保證便最終選用。殊不知,問題便出在合同簽訂后,當(dāng)施工配合方面需要溝通時,佟玉發(fā)現(xiàn)找到任何一個部門對方的答復(fù)都是非自己所轄,無法處理。
合作到最后已經(jīng)不知道誰該為結(jié)果負(fù)責(zé)的現(xiàn)象不止一次,佟玉認(rèn)為X集團(tuán)龐大的機構(gòu)和滯后的決策流程是問題所在。X集團(tuán)內(nèi)部人士曾比喻:由于業(yè)務(wù)范圍太廣,運轉(zhuǎn)起來就像一列火車,決策要經(jīng)過層層審批,不愿意擔(dān)責(zé)任成為公司各部門的普遍心態(tài),一種夸張但意味深長的說法是,X集團(tuán)的管理層大部分時間在設(shè)計表格。
制度障礙對工程市場的合作雙方,尤其是對開發(fā)商來說是致命的。交房壓力要求其施工必須緊鑼密鼓,而除去一些不可抗因素外,其他因素引起的誤工、趕工期,成為開發(fā)商最頭痛的事情。因此,選擇供應(yīng)商,除了價格、品質(zhì)等“硬件”,更重要的考量標(biāo)準(zhǔn)則是供應(yīng)商自身的管理體系、決策流程、服務(wù)等“軟環(huán)境”是否優(yōu)越。
南方一家上市房地產(chǎn)公司運營管理部總經(jīng)理談及供應(yīng)商時就有“兩不選”,一不選擇工程部門不獨立的;二不選擇外企。供應(yīng)商如果一直重視終端零售市場,在銷售習(xí)慣和服務(wù)團(tuán)隊的培養(yǎng)上就有一定的偏向性,面對工程市場的集團(tuán)采購客戶來說,往往很難短時間滿足施工隊伍、批量供貨等要求。尤其是工程部門如果只是銷售部所轄的一部分,沒有一定的決策權(quán),溝通到達(dá)公司決策層滯后,勢必影響合作效果。而總部在國外的外資品牌,則由于其“嚴(yán)密”的管理制度顯得靈活性不足,這位堅決棄用外資品牌的總經(jīng)理,就遭遇過幾次“馬上開工但合同還沒有批完”的被動局面。
上述種種給開拓工程市場的供應(yīng)商的啟示是,需要摸準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)的需求,產(chǎn)品過硬、價格夠低不一定是競標(biāo)的最佳籌碼,關(guān)鍵是如何解決采購方的難題,如何在保證質(zhì)量的前提下,協(xié)助施工的順利進(jìn)行,尤其是別讓制度障礙給合作溝通造成困惑。X集團(tuán)的教訓(xùn)應(yīng)該吸取,它逐漸失去的是數(shù)億元的工程采購大單。