DTZ戴德梁行 華南區(qū)研究部 
　　戴德梁行發(fā)布2010年第三季度深圳市場透視，報告顯示在總體經(jīng)濟保持回升向好的態(tài)勢之下，企業(yè)紛紛擴張業(yè)務而令辦公物業(yè)需求明顯增長，甲級寫字樓租金季度漲幅達到4.23%；同時在零售行業(yè)的暢旺表現(xiàn)，促使零售商信心增強，并于秋冬零售旺季來臨之前積極調整布點，商鋪租賃活躍，鋪租亦明顯提升。
　　企業(yè)租賃需求有所增加，寫字樓租金穩(wěn)步回升
　　隨著國內經(jīng)濟的穩(wěn)步回暖，市場信心在第3季度末進一步增強，推動辦公物業(yè)租賃需求明顯增加。東海國際中心于第3季度入伙，為市場帶來99,500平方米的甲級寫字樓新供應。截至2010年第3季度，全市甲級寫字樓總存量達到1,716,391平方米。高品質的新供應入市也一定程度刺激需求的釋放，第3季度全市甲級寫字樓物業(yè)的吸納量達到51,377平方米，較上季度的32,392平方米有明顯的上升。其中，新增的吸納量主要集中在有新物業(yè)入市的福田區(qū)，總量為44,493平方米。與此同時，全市甲級寫字樓物業(yè)的空置率在新供應入伙的拉動下上升3個百分點至11.9%，羅湖區(qū)與南山區(qū)在穩(wěn)定需求的作用下空置率繼續(xù)下降，分別為8.7%和5.3%。
　　在租賃市場回暖的拉動下，第3季度全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚，較前一季度末上升4.23%達到每月每平方米134.02元。其中，漲幅最大的南山區(qū)平均租金上漲4.57%達到每月每平方米107.5元。由于經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，各行業(yè)的企業(yè)均對國內市場的前景有較大的信心，預計需求仍然會保持活躍，市場上供不應求的局面將持續(xù)到卓越世紀中心1號樓和皇崗商務中心等大體量物業(yè)入市為止。
　　行業(yè)分流現(xiàn)象明顯，南山區(qū)商務氛圍漸濃
　　由于對全球經(jīng)濟依賴程度較高，外圍經(jīng)濟復蘇的緩慢使得本地外貿物流企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境仍然面臨壓力，尤其是外資物流企業(yè)對成本控制的力度繼續(xù)加大，不少企業(yè)選擇向非核心區(qū)域和非甲級物業(yè)搬遷以降低辦公面積的租賃成本。原位于羅湖區(qū)地王商業(yè)中心的馬士基在本季度搬遷到茂業(yè)時代廣場，租賃面積為兩層2650平方米。與此同時，福田中心區(qū)和中心西區(qū)持續(xù)有高品質物業(yè)供應也繼續(xù)成為了租金承受能力較強的金融類和高端服務業(yè)企業(yè)的首選，東方證券和晨星資訊在本季度入駐東海國際中心，分別租賃1800平方米和13100平方米的辦公面積。伴隨著各片區(qū)商務氛圍的發(fā)展，寫字樓客戶在區(qū)位、物業(yè)選擇方面所呈現(xiàn)出的行業(yè)分流的趨勢愈發(fā)明顯。
　　茂業(yè)時代廣場和天利中央廣場二期的入伙，令南山區(qū)甲級寫字樓市場的總量有了較大的增長。同時，在國內經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的環(huán)境下，區(qū)內企業(yè)對甲級寫字樓的需求也日益增加——能源、物流、貿易類的企業(yè)相對傾向選擇南山區(qū)的寫字樓物業(yè)，其中較低于中心區(qū)域的租金水平也是重要的影響因素。在需求穩(wěn)定且沒有新供應入市的情況下，本季度南山區(qū)的甲級寫字樓空置率下降至全市最低的5.3%。
　　大型連鎖零售商擴張積極，商鋪租賃需求旺盛
　　由于秋冬季是零售業(yè)的傳統(tǒng)旺季，因此不少零售商趕在旺季之前尋找合適的物業(yè)開設新店和擴充面積。租賃需求在本季度有明顯增加。從行業(yè)來看，百貨、超市、服飾、家電、飲食等行業(yè)都表現(xiàn)突出，并且以大型連鎖零售商的擴張最為積極。
　　福田中心區(qū)內商業(yè)氛圍的日益完善，大型購物中心保持良好的發(fā)展態(tài)勢。Coco Park目前正在做品牌置換，包括EP等多個租戶擴大經(jīng)營面積和升級為旗艦店；天虹商場欲將其星河國際店打造為高端百貨品牌并正式改名為君尚百貨。奢侈品牌繼續(xù)擴張，Chole、D&G、Dunhill等多個知名品牌在萬象城先后開業(yè)。家電連鎖店也有所活躍，蘇寧的曼哈廣場店在7月25日正式開業(yè)，營業(yè)面積接近20,000平方米，是蘇寧在華強北商圈的第3家門店，同時也是該商圈內的第7家大型家電市場。此外，歲寶百貨位于沙井的濠景城店于8月18日開業(yè)，賣場面積超過20000平方米；全球第二大的快餐連鎖企業(yè)漢堡王選址天利名城開了其華南第1家的分店。
　　大型零售商的積極擴張也快速的吸納了市場上不多的供應，在強大的需求推動下，商鋪物業(yè)的整體租金在本季度繼續(xù)上升。其中Coco Park部分服飾類鋪位的月租較上季度的上升近五成。而羅湖區(qū)在租戶穩(wěn)定的情況下，其租金波動很小。由于整體零售業(yè)對后市的良好預期，預計租金的上升趨勢將會延續(xù)至第4季度。
　　商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域化、細分化趨勢
　　經(jīng)過多年發(fā)展和調整，深圳的零售業(yè)總體呈現(xiàn)出蓬勃繁榮的局面。但在商家積極布點擴張、市場規(guī)模不斷擴大的同時，同質化競爭也不可避免的加大。為避免受到同質化競爭的影響，不少大型零售商開始通過細分市場，推出高端品牌等辦法以求脫穎而出：華潤萬家先后在萬象城和益田假日廣場開設以銷售高檔進口貨品為主的高端品牌OLE超市；百佳在2009年把經(jīng)營了20多年的蛇口店改造成以外國人為主要銷售對象的百佳國際店；本季度，位于人民南友誼城的吉之島SSM店(精品超市)開業(yè)，超市面積為1400平方米，該店是具有“細分化”趨勢的超市業(yè)態(tài)，目標人群就是喜歡整潔便利快捷服務的女性白領。此外，預計年內吉之島的特色“十元店”也會在友誼城開業(yè)。
　　區(qū)域型和社區(qū)型的商業(yè)在未來可能會成為一種發(fā)展的趨勢。繼花園城中心和喜薈城之后，華潤集團的社區(qū)型商業(yè)新品牌“歡樂頌”將在年內開業(yè)，該店位于南山區(qū)南頭片區(qū)，商業(yè)面積35,000平方米，將以超市+百貨+主力店的形式為主。在商業(yè)分布日趨成熟的環(huán)境下，這種扎根于集中居住區(qū)、著眼于區(qū)域型消費、業(yè)態(tài)組合靈活多元的商業(yè)形態(tài)，有望成為一種新興的商業(yè)發(fā)展方向。