我們就目前的房地產(chǎn)政策來分析認(rèn)為，2010年房價很難避免繼續(xù)泡沫化。
原因是2008年那次不成功的地產(chǎn)調(diào)控做出了壞榜樣。那一次房價“未跌已救”使更多人看清了房地產(chǎn)實乃政策這軟肋。更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再害怕房價下跌，于是，不斷推高“地王”水平；更多的購房者不再相信房價會下跌，于是，陷入恐慌性購房潮流。對此，我們認(rèn)為，其中主要的問題是，房地產(chǎn)行業(yè)的三大矛盾，難已解決。
1、政策與市場的矛盾：國務(wù)院常務(wù)會議再提保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)市場的“雙軌制”已漸露端倪。但是，保障性住房雖有發(fā)展的必要，卻不是解決房地產(chǎn)市場問題的關(guān)鍵�！敖�(jīng)適房”發(fā)展多年，仍然房價飛漲、民怨沸騰，已經(jīng)說明從發(fā)展保障性住房入手，很難根本性解決問題。房地產(chǎn)亂象的根源其實在于政府的“高地價”政策，也就是賣地收入構(gòu)成地方政府財政收入這一制度安排。
2、增長與穩(wěn)定的矛盾：我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策已顯示出一種近乎偏執(zhí)的“保增長”情結(jié)。其實，增長與穩(wěn)定并不存在線性關(guān)系。日本經(jīng)濟(jì)近二十年的低增長并未傷及其社會結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，而全球范圍內(nèi)的諸多事件顯示，經(jīng)濟(jì)增長并不必然帶來社會的穩(wěn)定。因此，保住穩(wěn)定的不是增長速度，而是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與社會結(jié)構(gòu)的均衡。
房地產(chǎn)業(yè)無疑是2010年“保增長”的主力，在“刺激政策逐步退出”、基建投資下降、消費刺激政策效應(yīng)遞減的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)身負(fù)“保增長”與“促消費”的雙重“重任”，遺憾的是，隨著房價的漸漸泡沫化和征地拆遷中政府與群眾的沖突日益增多，房地產(chǎn)正漸漸成為妨礙穩(wěn)定的因素。
3、中央政府與地方政府的矛盾：當(dāng)部分地區(qū)房地產(chǎn)的泡沫化已影響到社會穩(wěn)定的時候，將導(dǎo)致中央政府與地方政府矛盾激化。中央政府的首要職責(zé)是保證國家的穩(wěn)定與安全，房地產(chǎn)雖貴為“保增長”的主力，但當(dāng)泡沫的確影響到穩(wěn)定時，壓制泡沫是是必然的政策選擇；但賣地收入是地方政府獲取財政收入的主要手段，壓制泡沫等于損害地方政府利益，必然遭到地方政府的抵觸。2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整后期，廣東、杭州等地急切地出臺救市措施阻止房價下跌，南京市原政府官員揚言“哪個開發(fā)商敢降價就跟誰急”，這些行為都已擺明了地方政府為房價“托底”的決心。
這些積聚的矛盾將在2010年開始進(jìn)入爆發(fā)階段，未來3-5年中國房地產(chǎn)市場將漸漸步入“高危期“，這可能迫使房地產(chǎn)相關(guān)政策醞釀大變局。
當(dāng)一個市場只有漲沒有跌，風(fēng)險與收益嚴(yán)重不匹配時，就會吸引社會資金紛紛擠入市場，使泡沫迅速膨脹。隨著資金實力雄厚的國有企業(yè)看清形勢，紛紛擠進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，中國式房地產(chǎn)泡沫已進(jìn)入加速膨脹階段。
我們認(rèn)為，不管出于主動還是被動，中國房地產(chǎn)泡沫的破滅都不是一件太遙遠(yuǎn)的事情。如果以十年為觀察期，房地產(chǎn)已不再是一項好的投資標(biāo)的。理由可以簡單概括為：
A、房地產(chǎn)業(yè)的自然增長拐點臨近：20世紀(jì)70年代末以來，中國計劃生育政策的成功實施將使中國人口結(jié)構(gòu)在未來5-10年內(nèi)出現(xiàn)急劇變化，人少了，房子的需求也少，現(xiàn)在的空置不再像10年前那樣容易消化了。
B、房價對城鎮(zhèn)化的制約：城鎮(zhèn)化的前提條件是城鎮(zhèn)就業(yè)收入至少可以覆蓋城鎮(zhèn)生活成本。但現(xiàn)實是收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上生活成本的上升。這樣的現(xiàn)實會在客觀上阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)度。
C、以泡沫與政策“對決”的必然來臨：中央政府希望以發(fā)展中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)對沖一線城市的房價上漲，政策結(jié)果卻更可能是“一、二、三”同時向上，二、三線漲得更快，最終全面泡沫化。房價上漲的“剛性”和中央政府捍衛(wèi)社會穩(wěn)定的“底線”之間的矛盾，終有一天會發(fā)展到不可“調(diào)和”的地步，迫使中央政府“痛下殺手”，刺破房地產(chǎn)泡沫。
從房價已引發(fā)的社會不穩(wěn)定現(xiàn)象看，泡沫與“政策”對決的時點已為期不遠(yuǎn)。