目前，中國東部、中部乃至西部地區的許多城市，都制定了宏偉的“物流園區建設規劃”。根據中國物流與采購聯合會（下稱“中物聯”）的調查統計，2006年全國有207個物流園區，2008年增加到475個，2009年又新增近200家規劃、在建和建成的物流園區。短短3年，全國物流園區的數量就增加了226%。 

    這些物流園區真的“物盡其用”了嗎？上海博科資訊股份有限公司2009年的調查結果顯示，“物流園區的閑置率達到了60%”，該公司總裁顧問王頤中對本報表示，“60%的閑置率雖不是出自官方統計，但在一定程度上反映了物流園區的圈地傾向�！� 

    “物流園區的土地價格，只有房地產開發土地價格的幾分之一乃至幾十分之一。”王頤中認為，無論地方政府還是物流企業，都有圈地、囤地的動機。 

    國內的物流園區并沒有明確定義，經營目的是將眾多物流企業聚集在一起，實行專業化和規�；�經營。 

    位于廣東省佛山市的三山國際物流園區，早在2004年就進行了立項規劃，時至今日，這個物流園所在的三山新城已“改頭換面”，變成了“休閑商務創意產業城”。 

    “新批的物流地塊就沒有了。”三山新城一位官員向本報記者透露，“用于物流業的土地只有原來的幾千畝，我們現在打算轉型做商業地產�！� 

    總投資達110億、號稱中國最大物流基地的北京物流港也是業界爭議的焦點。現如今搜索“北京物流港”關鍵詞，首先顯示的搜索結果，是一個樓盤信息的鏈接。 

    中物聯2008年的調研報告稱，“有些企業雖然名稱上叫物流園區（基地），但實際功能上是從事倉儲、配送等物流服務的物流企業；個別以從事批發為主的現貨市場也冠名為物流園區�！� 

    浙江傳化物流基地總裁姚文通認為，物流園區如果變成商業為主、物流為輔的市場，那就失去了搞物流園區的意義�！叭绻�大部分是商品交易市場區，那就不能往物流園區靠，否則就有變相‘圈地’的成分在里面�！� 

    中物聯的調查顯示，各級政府參與推動物流園區建設的積極性最高，政府規劃推動建設的物流園區比例占到了85%。其中，通過省級政府審批的占32%，地市級政府審批的占59%，區縣級政府審批的占9%。尤其地市、區縣一級政府審批建設的園區數量占比很高，超過了六成。這些園區往往缺乏合理的規劃論證，一個地級市真的需要9個物流園區嗎？ 

    《內蒙古自治區人民政府關于貫徹落實國家物流業調整和振興規劃的政策和保障措施》顯示，對于物流園區“要優先保證建設用地，土地出讓金按照國家2009年規定的工業用地最低價標準執行�！� 

    在土地資源日益稀缺的今天，通過低價土地吸引企業投資，成為地方政府建設物流園區最主要的推動力，但企業拿地之后，是否真正從事物流行業卻無從監管。 

   某專業人士在調研中發現，有不少物流企業，在獲得園區土地后，先蓋起倉庫收取租金，幾年后待土地升值再轉讓，獲取巨額差價。 

    反觀成功的物流園區，如義烏物流園區取得成功的主要因素，既不是政府規劃和政策扶持，也不是先進的設施和設備，而是它背靠全國最大的小商品批發市場——巨大的市場需求是物流園區成功的關鍵。