房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？那些一個(gè)月前還意志堅(jiān)定的炒房客，如今會(huì)摸出一枚硬幣猜正反。信心，猶如光中之球，過(guò)快地膨脹，球面終于投射上恐懼的陰影。北京一位先后買賣過(guò)20多套房的炒家，一周前決定清倉(cāng)出貨。
“現(xiàn)在也許不是最高點(diǎn)，但到了最高點(diǎn)就不一定賣得掉了。如果說(shuō)現(xiàn)在還是剛性需求，也主要是投資的剛性需求了，那不如把房子當(dāng)純粹的投資品來(lái)看�！边@位炒家說(shuō)，“在這么高的價(jià)格之下，把錢繼續(xù)積壓在樓市，風(fēng)險(xiǎn)已大過(guò)收益�！�
讓部分炒家們感到恐懼的是“兩會(huì)”之后再度飆升起來(lái)的房?jī)r(jià)。在《新世紀(jì)》周刊北京西大望路辦公樓附近，二手房每平方米報(bào)價(jià)一周內(nèi)暴漲了3000至5000元。房產(chǎn)中介人員稱：“清明節(jié)前后，你做夢(mèng)的時(shí)候房?jī)r(jià)都在漲�！�
3月，北京的一手住宅成交均價(jià)超過(guò)2.6萬(wàn)元/平方米，同比上漲59.5%，環(huán)比上漲16%。特別是3月的最后一周（3月22日至3月28日），國(guó)內(nèi)大部分主要城市，樓市成交量出現(xiàn)井噴，以北京、上海、青島、南京、深圳、東莞、成都、杭州等城市成交量反彈的幅度最大。與此同時(shí)，北京“四環(huán)4萬(wàn)時(shí)代”將至的預(yù)言開始在坊間熱傳。
樓市還要漲多久？長(zhǎng)城證券地產(chǎn)分析師劉昆認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能再往上沖20%左右就“到頭了”，回調(diào)的時(shí)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在5月。更多的分析相信樓市或許還有半年到一年左右的漲幅。
高位恐懼癥蔓延
恐懼心理并非特例。仿佛一夜之間，房?jī)r(jià)在高位上的繼續(xù)狂飆讓很多人心生恐懼�！白羁膳碌�，是很多樓盤的瘋漲，根本找不到理由。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士感嘆說(shuō)。戴德梁行的一位分析師則表示，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士普遍的判斷是，房?jī)r(jià)漲得太瘋了，失去理智了。
現(xiàn)在，北京的房?jī)r(jià)已處于歷史最高水平，甚至遠(yuǎn)高于2007年泡沫時(shí)期的40%以上。而3月底，國(guó)內(nèi)主要城市住宅成交放量，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，既證明2009年貨幣超放背景下國(guó)人被放大的投資保值需求，也表明不少投資者在恐慌心理下開始拋售。
“（我們）蓋好以后馬上賣，不會(huì)等�！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)公司銷售人士稱，今年的情況是，開發(fā)商能趕到上半年推的，都不會(huì)推到下半年，開發(fā)商對(duì)高房?jī)r(jià)的持續(xù)性也深感恐懼和擔(dān)憂，很多公司已放棄在北京、上海等一線城市拿地，并估計(jì)下半年可能會(huì)出現(xiàn)局部的調(diào)整。
華泰聯(lián)合證券的報(bào)告顯示，在大部分城市量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)，武漢、重慶、蘇州等城市已開始出現(xiàn)量升價(jià)跌的情形。被很多投行人士認(rèn)為是中國(guó)樓市指向標(biāo)的深圳，3月新建商品房成交套數(shù)和面積環(huán)比分別大升178%和186%，但成交均價(jià)回落16%，降至20433元/平方米。
去年底以來(lái)被爆炒的海南地產(chǎn)，疲態(tài)已顯。3月，海口市住宅成交面積出現(xiàn)約37%的下跌，觀望情緒濃郁。
而對(duì)于仍在上漲通道里的很多城市，租售比（當(dāng)前房?jī)r(jià)比當(dāng)前月租）的差距正在進(jìn)一步拉大。2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均價(jià)普遍漲幅超過(guò)60%，部分樓盤甚至高達(dá)120%。財(cái)新網(wǎng)主編王爍今年3月在網(wǎng)上發(fā)起了一個(gè)超過(guò)900人參加的租售比調(diào)查。結(jié)果顯示，92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過(guò)300倍，45%參加者稱月租售比超過(guò)500倍，21%在500倍到600倍之間，高于600倍的有24%之多。
所謂“租售比”，是指月租金與房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上一般用租售比來(lái)衡量住房投資價(jià)值，正常范圍應(yīng)在1：100至1：230之間。即：如果將房子按現(xiàn)在的租金出租，可以在9到20年內(nèi)能收回購(gòu)房款。前述超過(guò)500倍的租售比意味著，房主出租40年也不能收回投資。
財(cái)新網(wǎng)專欄作家Barrons把北京與22個(gè)世界主要城市比較，發(fā)現(xiàn)其租售比已超越了美國(guó)紐約曼哈頓，在22個(gè)城市中名列第一，直逼日本東京歷史上的最高位。
Barrons的分析顯示，1991年日本泡沫高峰時(shí)達(dá)到60倍的年租售比（相當(dāng)于720倍的月租售比），在正態(tài)分布的幾率中，年租售比超過(guò)60的幾率小于被閃電擊中的概率。這意味著，此時(shí)房?jī)r(jià)再往上走的概率比人被雷劈死的概率還要小。
Barrons稱，如果北京完全重復(fù)東京的軌跡，那么房?jī)r(jià)還有一年左右的時(shí)間繼續(xù)上漲，隨后就會(huì)進(jìn)入下跌通道，直至恢復(fù)到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。上述分析與正在廣泛流傳的“2011年中國(guó)樓市崩潰論”吻合，正是近來(lái)互聯(lián)網(wǎng)上討論的熱門話題。
“最堅(jiān)強(qiáng)泡沫”？
但質(zhì)疑者的問(wèn)題是，中國(guó)會(huì)完全復(fù)制日本軌跡嗎？據(jù)中金公司的研究，中國(guó)現(xiàn)在與上個(gè)世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期相比，雖存在諸多相似處，但仍有四大不同，包括人口結(jié)構(gòu)、農(nóng)村發(fā)展水平、外資參與程度，以及政企銀關(guān)系等。
北京高通智庫(kù)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理張宏就認(rèn)為，樓市泡沫現(xiàn)在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很強(qiáng)，很難判斷還能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。
實(shí)際住房需求的高增長(zhǎng)、人民幣尚未升值到位、外資購(gòu)房仍有種種限制、城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾等，都是中國(guó)樓市成為“最堅(jiān)強(qiáng)泡沫”的依據(jù)。大多數(shù)中國(guó)地產(chǎn)商人愿意接受“未來(lái)20年房?jī)r(jià)仍有上漲壓力”的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)住房“剛需”依然猛烈，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的因素遠(yuǎn)未形成主流。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)即指出，中國(guó)每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。
“房?jī)r(jià)不敗”的信心，助長(zhǎng)了購(gòu)房者的投資需求。一線城市的高檔住宅中，投資客占比高達(dá)70%以上。以房?jī)r(jià)一直在飆漲的杭州為例，浙商證券分析師戴方直言，現(xiàn)在全部是有錢人在買，早已超出了杭州普通市民所能承受的范圍。
在文化心理上，如今的中國(guó)與當(dāng)初的日本有極其相似之處：盲目地認(rèn)為地價(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌，這種心理導(dǎo)致房地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。當(dāng)然，中國(guó)政府汲取了日本的教訓(xùn)。當(dāng)初在日元對(duì)美元升值之時(shí)，日本仍降低銀行利率，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)，加之未受到嚴(yán)格監(jiān)管的銀行、保險(xiǎn)和非銀行金融機(jī)構(gòu)也在泡沫末期進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，埋下不良資產(chǎn)的禍根。
縱觀今年以來(lái)中國(guó)各監(jiān)管部門出臺(tái)的政策，不難發(fā)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已傳遞出預(yù)警信號(hào)：央行定下緊縮房地產(chǎn)信貸的基調(diào)；銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托，并禁止信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款；保監(jiān)會(huì)重申將嚴(yán)控保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)上限比例；證監(jiān)會(huì)遲遲未給房地產(chǎn)再融資開閘，并審慎推薦房地產(chǎn)等8類公司創(chuàng)業(yè)板上市；國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15個(gè)工作日制訂退出方案。
但事實(shí)上，2009年底以來(lái)種種人們預(yù)期內(nèi)的調(diào)控政策均沒(méi)有收到成效，其原因是市場(chǎng)普遍認(rèn)為“未動(dòng)真格”。一位北京地產(chǎn)商人在全國(guó)“兩會(huì)”期間反問(wèn)記者：“現(xiàn)在有房地產(chǎn)調(diào)控嗎？”
果然，全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束之后，未遭實(shí)質(zhì)性打壓政策的國(guó)內(nèi)樓市，迎來(lái)了早到的“陽(yáng)春”。3月15日，隨著北京三塊住宅用地被高價(jià)拍走以及望京地區(qū)每平方米2.8萬(wàn)元樓面價(jià)的曝出，樓市的觀望情緒一掃而空。
“擠泡沫”注定是一個(gè)痛苦的過(guò)程，對(duì)目前的中國(guó)政府更是如此。業(yè)界對(duì)政府“擠泡沫”的決心，已經(jīng)頗有“狼來(lái)了”的心態(tài)�！胺康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，地方和中央財(cái)政都靠它，政府怎么會(huì)把房?jī)r(jià)打下去？”一位房產(chǎn)中介公司人士向記者分析，“今年政府只說(shuō)要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲�！�
“狼從哪里來(lái)”
幾番“狼來(lái)了”之后，迫使政府加強(qiáng)調(diào)控力度的因素確在進(jìn)一步聚集。3月28日到4月2日，新華社連續(xù)刊發(fā)六篇評(píng)論直指高房?jī)r(jià)與土地腐敗。盡管新華社相關(guān)人士出面否認(rèn)這些評(píng)論文章背后的政策暗示，但市場(chǎng)視之為未來(lái)加強(qiáng)調(diào)控力度的信號(hào)。隨后，2月以來(lái)頗有起色的地產(chǎn)股股價(jià)，連日下挫。
“資本市場(chǎng)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，通常會(huì)提早三至六個(gè)月。”一位基金經(jīng)理表示。
華泰聯(lián)合證券和齊魯證券4月3日和7日發(fā)布的研究報(bào)告均認(rèn)為，后期政策壓力在加大。華泰聯(lián)合證券的報(bào)告稱，“投資性需求向較有潛力的二三線城市轉(zhuǎn)移已是事實(shí)。如果在一線城市樓市泡沫過(guò)大的同時(shí)，再將二三線城市泡沫吹大，極有可能招致更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策�！眻�(bào)告認(rèn)為，新華社社論可能是為新政策出臺(tái)進(jìn)行鋪墊，而較可能出現(xiàn)的新政策主要有物業(yè)稅試點(diǎn)、提高首付和利率并嚴(yán)控房貸、改革招拍掛制度。
4月初，國(guó)土部發(fā)布報(bào)告稱，北京、上海等地房地產(chǎn)已經(jīng)“明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率”，中央還會(huì)有一系列調(diào)控政策進(jìn)行整治。
高通智庫(kù)4月3日的一份研究報(bào)告宣告，投資中國(guó)一二線城市住宅的實(shí)際租金回報(bào)率為負(fù)值。具體來(lái)看，一線城市高檔住宅目前的年化收益率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二線城市高檔住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二線城市住宅年化收益率，均接近和低于一年存款利息；在減去通脹之后的實(shí)際收益率，已為負(fù)值。
這意味著，如果房?jī)r(jià)不再上升，資金存在銀行里比買房更值錢。
這篇報(bào)告認(rèn)為，目前貨幣超放背景下的房產(chǎn)投資需求已不具有可持續(xù)性，伴隨房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的持續(xù)放大，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格與投資價(jià)值的背離程度，遠(yuǎn)高于2007年泡沫時(shí)期的水平，投資需求的預(yù)期顛覆，將使緊張的供應(yīng)不足局面發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價(jià)格深調(diào)風(fēng)險(xiǎn)巨大。未來(lái)一至二年內(nèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)20%-30%的深度調(diào)整并不為過(guò)。
每個(gè)人都希望自己身手敏捷，成為泡沫破滅前把“郁金香”賣給下家的投機(jī)者，但市場(chǎng)頂部與底部的拐點(diǎn)總在人們不經(jīng)意間降臨。最后一根壓在駱駝背上的稻草在哪里？
很多人把目光投向央行包括加息在內(nèi)的緊縮性貨幣政策。4月8日，央行重啟三年期央票發(fā)行，此舉被認(rèn)為是進(jìn)一步收緊流動(dòng)性的信號(hào)。而從1993年以來(lái)的十余次加息歷史來(lái)看，溫和加息或收緊流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響并不明顯。大幅或多次連續(xù)加息，才會(huì)對(duì)樓市影響顯著，如1993年與2007年。
事實(shí)上，真要調(diào)控房?jī)r(jià)，加息無(wú)疑是最有效的工具，現(xiàn)在多空雙方爭(zhēng)論的核心是政府是否真有調(diào)控的決心。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，打壓高昂的房?jī)r(jià)要比拯救處于深淵的樓市容易得多。除貨幣信貸政策，現(xiàn)在政府的稅收和土地政策等調(diào)控之牌均蓄勢(shì)未發(fā)。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，由于逃避一線城市房地產(chǎn)泡沫的開發(fā)商和資金紛紛涌入，部分二三線城市的房?jī)r(jià)正在瘋狂上漲。
4月初，被視為房地產(chǎn)價(jià)格洼地的長(zhǎng)春“地王”頻報(bào)。4月2日，龍創(chuàng)地產(chǎn)以7億元拍下長(zhǎng)春凈月區(qū)櫻花街附近13.5萬(wàn)平方米的土地，樓面單價(jià)達(dá)到5500元每平方米，溢價(jià)率高達(dá)287%。
“二三線城市房?jī)r(jià)這輪上漲，很可能成為中國(guó)房地產(chǎn)十年數(shù)來(lái)持續(xù)上漲的尾聲。”一位長(zhǎng)三角的地產(chǎn)開發(fā)商稱。一線城市房地產(chǎn)價(jià)格飚升，對(duì)二三線城市的影響已成為目前政府部門關(guān)注的重點(diǎn)。
3月22日，國(guó)土部副部長(zhǎng)贠小蘇特別稱，要防止地價(jià)波動(dòng)向二三線城市擴(kuò)展。國(guó)土部4月初發(fā)布的報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，由于一線城市用地成本已經(jīng)大幅增加，土地成本輻射效應(yīng)已相對(duì)減弱，部分用地和開發(fā)需求必將轉(zhuǎn)向二三線城市，必須防止二三線城市地價(jià)跟風(fēng)過(guò)快上漲�？梢韵胍�(jiàn)，當(dāng)二三線城市被卷入這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫的漩渦時(shí)，政府在調(diào)控中的被動(dòng)性和難度將成倍增加。
無(wú)人知道，多少人將被最后一波狂潮吞沒(méi)。