在今年1月份舉行的國土資源管理工作會議上，副市長梁國英說，從2010年起，東莞市財政將連續5年、每年劃撥10億元的專項資金，給予各鎮村借款支持進行“三舊”改造。東莞市“三舊改造”工作由此全面進入實操階段。本報樓市周刊將強勢關注一些涉及拆遷村落對周邊樓市的潛在影響，敬請讀者關注。 
　　站在萬江大橋上，面向金鰲公園，一艘滿載建筑用沙船快速經過江邊的金鰲塔，橋右邊是人流擁擠的莞城，左邊是河道縱橫的萬江。 
就在上周，萬江三舊改造規劃出爐，在規劃藍本上，改造之后的萬江將以街道辦事處所在的行政文化中心和中部居住中心為兩個核心，三條商貿帶——莞穗大道商貿服務發展帶、港口大道商貿物流發展帶、萬道路商貿旅游發展帶，由南向北依次排開。 
　　“三帶與兩心”的改造行動，被東莞地產界認定，今年或將是萬江地產的另一新紀元。 
　　一位新莞人的30年谷涌記憶 
　　在萬江谷涌一個普通的便利店，我們聊了兩個多小時，關于新莞人陳先生近30年的谷涌記憶。陳先生對谷涌最初的記憶，是初來乍到的80年代后期，“那時候，谷涌市場只有兩個賣菜的，還有一個很大的魚塘。” 
　　莞穗大道，這是東莞通往廣州東必經的交通要道，看著莞穗大道上川流不息的車輛，在五年前，還只是窄窄的四車道，現在已經擴容了三倍，去年年底剛竣工的天橋，俯瞰著身邊正在或即將發生的變化。 
　　變化并非只是道路。谷涌市場的西邊還是一大片甘蔗林，現在已經變身為東莞市華發鋼材交易市場，而就在近旁，就是谷涌布料、鞋材批發市場，前者是梅州人經營，后者則是由潮汕的商戶在此掘金。身為湖南人的陳先生說，他也想做生意，但缺少資金，只能作為看客，看別人的表演。 
　　2008年年末，谷涌最大的線路板廠億立廠倒閉，1500多位工人就在莞穗大道兩旁向東西分批撤離，那是陳生見到的這些年谷涌最大規模的人群撤離。盡管訂單復蘇，工人回流，但谷涌的人氣卻難比從前，可陳生卻依然覺得，湖南老家是他回不去的故鄉，如果“這邊有機會，他會一直留下來。” 
　　按照萬江街道的“三舊改造”規劃，連接著五環路和四環路的莞穗大道，將被改造成為莞穗大道商貿服務發展帶。莞穗大道沿線將涌現諸如谷涌生產資料物流配送中心、蜆涌建材市場、專業市場服務中心、石美茶葉市場和現代商貿區等五大功能區段。這里將優先發展專業批發市場和倉儲物流企業，適度發展諸如酒店、餐飲、金融、交通服務等相關配套服務業，不在引進大型工業、文化等項目，禁止引進工業項目。 
　　這就意味著，億立線路板廠成了莞穗大道的記憶，原有的廠房也被空置，倒是臨街新開的布料鞋材城漸有起色。 
　　貼近南城莞城 萬江后市更有力 
　　將莞穗大道比作萬江的“主經脈”，毫不為過，它幾乎貫穿了整個萬江自西向東的全部走向。 
　　自與萬高路相遇后向東，莞穗大道兩旁就有了商業氣象，在售的樓盤濱江公館 (論壇 新聞)就立在近旁，南峰 (論壇 新聞)集團的碧水云軒項目也靠近東江 (論壇 新聞)江濱大橋邊;經過曦龍廣場 (論壇 新聞)、上了萬江大橋，莞穗大道在莞城就變成了可園路。從可園路，沿江向南轉，就進入了分不清萬江與南城的港口大道。 
　　港口大道商貿物流發展帶，是萬江三舊改造的另一要地。依照規劃，連接市區和虎門 (論壇 新聞)港港區的港口大道沿線將被打造成為港口大道商貿物流發展帶，以大宗、重型貨物的集散、配送為主，重點引進工業品專業市場和保稅物流相關項目。 
　　精英世家 (論壇 新聞)和上凍國際都在大道沿線，但一個屬南城、一個在萬江，就是這么有如此包容事態，這也成了萬江樓盤的特點：已于南城開發互相融合，不僅是方位，還包括配套資源的共享上。 
　　“周圍都屬于萬江，只有這里是南城的地盤。”精英世家的售樓員如此介紹，似乎有自抬身價之嫌，豈不知臨近上東國際 (論壇 新聞)，盡管是萬江的臣民，其均價已與己相差無幾。同質，盡管不同區，但也會同價，萬江與南城的貼近，讓萬江對后市更有信心。在精英世家、上東國際的營銷策略中，都將毗鄰汽車總站和鴻福商圈做了相近的處理。 
　　新盤接踵而至 攪熱東莞地產 
　　“不要看這周邊還是這樣，過兩年肯定會變一個大樣子。”天邑灣的售樓員自信地向記者暢想著其周邊配套在三年后的勝景。 
　　事實上，這個位于萬江與高埗接連處的東江邊上樓盤，與石美茶葉市場直線距離不到1公里，都屬于莞穗大道商貿帶的輻射區域，也應在改造之列。盡管詳細規劃并未出爐，但“三舊改造”已經成了天邑灣營銷的一大噱頭。 
　　在房產論壇上，有關天邑灣開盤價的猜想不乏其人，均價將在8000元/平方米之上的預測也不在少數。三人行地產中介負責人說，一旦天邑灣、水印長堤 (論壇 新聞)、金地濱江項目今年下半年起來，華南MALL (論壇 新聞)幾大盤的二手市場將更加興旺，今年，可能會是萬江地產開啟元年。 
　　30日，記者去金地濱江項目地查看，現在仍是一片菜地，盡管市政府在去年10月就向菜農通告這片地要進行后續開發，但他們仍戀戀不舍。不過，金地集團東莞公司總經理助理陳君斌說，萬江濱江項目今年第四季度就會啟動。 
　　除天邑灣、金地濱江項目，中潤投資在金鰲大道的尚書華府 (論壇 新聞)項目，據該項目經理曾神兵介紹，今年8月份，這個項目就會啟動;而中潤在樓牌基的兩塊地，暫時還沒有開發的規劃，今年啟動的可能性不大。 
　　二手房價已開始暗漲 
　　在李林的記憶里，華南MALL從來沒有像虎年春節前后這么火，先是阿凡達來助陣;緊接著，東莞又在這里設了三大直銷中心，“人氣確實比原來要旺一些。” 
　　按照改造規劃，東莞汽車總站、軌道交通R1線的兩個站點和華南MALL，萬道路商貿旅游發展帶亮點十分多。按照改造規劃，萬道路商貿旅游發展帶將承接華南MALL、東莞汽車總站和東莞人民醫院新院的發展動力，強化萬道路兩側的商貿服務功能。并確定優先發展大型主題商業、商住項目和配套文化娛樂項目，適當發展體育、城市物流配送服務的相關項目，也禁止引進工業項目。 
　　這一區域，都屬于售完樓盤。“放盤量不多了，很多業主都看到了未來增值空間。”李林介紹說，去年5月份之前，在理想0769 (論壇 新聞)，花4300元/平方米還能淘到很靚的房子，現在最少長了1000元。“整體來看，萬江的二手房價同期漲幅超過20%。”李林認為，萬江二手房價的案漲，是對未來地產價值的印證。 
　　下午，改造后的256省道上，10多分鐘的柏油路奔馳，記者的車子很快就來到了厚街。 
　　厚街三舊改造片區位于厚街中心區，分為“標志片區”與“廣場片區”。亞洲最高的希爾頓酒店落戶標志片區，已經開始動工;東莞輕軌R2線試驗段開工，唯一增加的站點為“厚街中心站”…… 
　　這一切，讓厚街的三舊改造聚焦了越來越多的目光，它們，又將給厚街的房地產布局和發展帶來怎樣的機會和可能性? 
　　很多廠房已經拆遷平整好地塊 
　　3點多的午后，天氣有點灰蒙。與256省道交叉的一條廠區小道上，特別的安靜。 
　　一道圍墻把兩邊拆遷后的廠房空地全部圍住，偶爾，從圍墻上的一個小洞內望去，荒草正在肆意地瘋長。這一片圍墻里，就是厚街三舊改造的“標志片區”。 
　　尋找到一個廠區入口，記者從廠道上左拐進去時，正好遇上環衛工人戴師傅和他的同伴在休息。“這邊已經拆遷有段時間了，空氣好，就來休息一下。”在戴師傅的記憶中，曾經，門口的廠道上，一到下班時間就開始人潮涌動。他們的腳下，已經平整好的黃土地上，就是曾經叫做“冠亞”的廠區。 
　　就在“冠亞”的旁邊，記者目光所觸的地方，就是厚街的支柱型企業“愛高”電子廠。愛高也在此次的改造搬遷之列，目前，還在繼續運作中。 
　　“一直聽說要搬，后來怎么又沒搬。”愛高搬遷的消息，也早已在廠區內外傳開了。廠門口，來自湖南賣煎餅的李阿姨，在厚街10多年了，一直做的就是這個廠子的生意。等廠子搬了，“我也要去找新的地方了。”她喃喃地說。 
　　而就在冠亞對面，一塊拆遷后的空地，8臺挖掘機已經在忙碌地工作了。這塊空地上，工人們都記不得原來是哪一家廠區了。但他們能自豪地說出，他們正在蓋的，是亞洲最高的希爾頓酒店。 
　　這也是厚街標志片區三舊改造的“標志”工程之一。和將來拔地而起的希爾頓酒店遙相呼應的，正是目前周圍最高的建筑，厚街國際大酒店。 
　　商鋪租金最高400元/平方米 
　　厚街國際大酒店腳下，正是此次三舊改造的“廣場片區”。與這一頭安靜的廠區環境不同，“廣場片區”改造地塊則鄰近康樂南商業街，人商兩旺。 
　　車子經過“愛高”廠門前，立馬就轉入了熱鬧的厚街大道。廣場片區東臨康樂北路，南接東風路、西抵新興路，北至厚街大道，與S256省道相隔僅一個街區。總用地規模約為27.28公頃。 
　　“這兩邊不拆(厚街大道兩旁的部分商鋪);里面也不拆(康樂北路兩旁的商鋪);但過了廣場后面東風路那邊要拆的。”熱鬧的厚街大道上，本地人王先生正帶著朋友在考察商鋪。 
　　“現在如果買商鋪，好眼光，很多香港人都來買商鋪的。”他向記者透露，現在厚街大道上，鋪面每平方米可租到300元;康樂北路等路段，每平方米則能租到400元。對于未來，廣場片區三舊改造形成“中央商務區”后的租賃市場，他們也顯得很有信心。而相比之下，王先生對目前有些商鋪的拆遷補償，則顯得有些遺憾，“很多鋪主都不愿意拆的。” 
　　目前，廣場片區的拆遷工作也正在進行中。與標志片區不同的是，臨近東風路上，廣場片區拆遷后的土地，已經用圍墻圍起了一個“中心小學接送學生臨時停車處”。圍墻外，一個未來的“億佳商業廣場效果圖”吸引著過往行人的注意。 
　　“如果真像外面效果圖上畫的，那以后厚街的中心區肯定和以前不一樣，更有檔次得多。”臨時停車場內，來接孩子的一位家長也注意到了規劃效果圖。 
　　但在記者隨機詢問的過程中，很多人對規劃效果真正能否實現，還是半信半疑。 
　　二手業主在等待中變得謹慎 
　　和路人們的態度不一樣，在改造地塊周邊生活的二手業主們，對三舊改造的態度明顯積極得多。 
　　據國豐房地產代理公司康樂北分公司陳主管的統計，由于三舊改造，市場上觀望的情緒越來越重。“大約有五成的二手業主現在開始惜盤，只租不賣了。” 
　　她分析，厚街三舊改造消息出來，以中心區為主，向中心周圍延伸，各大樓盤租售價都有所影響。特別是，泰安樓、康樂樓、東港城這三個樓齡比較長的樓盤，位于廣場片區改造地段的主要位置，在售價上今年均價直線上升500元/平方米左右。其中最為顯著的是康樂樓，因為其樓盤有一部分戶型是康樂北路正中心街位置，一些業主就地起價。 
　　相應地，從國豐實際業務情況來看，陳主管說，由于很多業主惜盤只租不售，對投資回報期望值的升高，厚街中心區的租價出現小幅下跌的情況。 
　　而在記者隨后的走訪中，市場對于三舊改造對于厚街未來的影響，遠不止這樣簡單地解讀;而是考慮得更遠。 
　　就在與標志片區一街之隔的北環路邊，一個大規模的新世界鞋都正在試業中。“標志片區三舊改造后，將形成一個更富吸引力的城市中心商業區。”新世界鞋都副總經理龐先生認為，“這些，將給鞋都未來的發展提供了一個更高的平臺和更多的機遇。” 
　　 
　　厚街地產業迎來契機 
　　但在厚街，有人稱之為“有錢的農村”。厚街人有錢，但厚街卻留不住厚街的有錢人，很多厚街人更跑到南城等地置業。三舊改造，給厚街地產布局又將會帶來怎樣的變化和機會? 
　　匯景集團，在厚街擁有7個樓盤。他們的解讀是，三舊改造將極大地改善厚街的人居環境，有助于改善厚街“有錢的農村”的狀況。目前，三舊改造標志項目希爾頓酒店開發商正是匯景集團;相伴隨的，還將誕生一個匯景希爾頓公寓。“我們對厚街其他改造地塊同樣也有興趣。”匯景有關人員表示。 
　　同樣的，厚街三舊改造正在拆遷過程中，億兆地產也在用行動傳達一種積極的信號。廣場片區三舊改造將要建成的“億佳商業廣場”開發商正是億兆地產。商業廣場的規劃設計，為市民展示著部分厚街三舊改造后前景的預想。 
　　而瑞峰置業副總經理姚麗軍的解讀，為大家理解厚街地產又打開了另外一種視野。“三舊改造對于厚街帶來更多的是城市升級方面的機會。在東莞城市擴張南移的過程中，三舊改造為厚街融入大城區提供了一個契機。” 
　　他分析，厚街樓盤體量不小，但由于厚街自身基礎產業實力不夠強勢以及發展定位不夠清晰，導致其消費力有限，地產業也處于一種比較尷尬的境地。 
　　“這一次，三舊改造，R2線新增厚街中心站，厚街政府在融入大城區發展的努力，都為厚街地產業尷尬現狀的改變提供了機會。”但姚麗軍認為，這只是起步，更核心的還要看厚街融入主城區一體化發展的腳步。 
　　早從2004年開始，東莞市就明確提出重點對水蛇涌村、亨美村、火煉樹村進行改造設施。然而亨美社區村干部經過無數次的拆遷走訪，卻很難說服村民拆遷。 
　　過去5年，舊村改造“有雷聲無雨點”，截至目前，全市已近40個“三舊”單元改造規劃的編制計劃上報，即各鎮街上報專項規劃的期限延期到5月底。 
　　東城 
　　改造面積達到8456畝 
　　將在3年內對益安電子廠、主山烏石崗舊村、主山市場舊村、黃旗工業區舊村、火煉樹舊村、立新洋田瀝、樟村舊村、上橋舊村、下橋舊村、峽口舊村、塹頭新樓、塹頭龍昌、溫塘金城等33個改造地塊進行重點改造，總體的改造面積達到8456畝。 
　　其中，火煉樹舊村改造工程位于東城南片區，鴻福路以南，怡豐路以北，新源路以西，東莞大道以東的火煉樹地塊，占地約28.7萬平方米，總投資約18億元。 
　　南城 
　　今年啟動拆遷計劃 
　　勝和社區確定今年啟動A區拆遷計劃，對東至勝和路、南至鴻福路、西至莞太路、北至體育路范圍進行成片改造，涉及塘貝舊村、大朗村、大王村、陳屋欄等四個自然村，拆遷847宗，拆遷用地面積約15萬平方米，建筑面積約31萬平方米。對于部分拆遷居民關注的安置問題，勝和社區首先建10.5萬平方米安置公寓，安置原居民，剩下的面積全部做商業，高檔的寫字樓，商務酒店，提高整個片區的檔次。 
　　萬江 
　　計劃改造599公頃的用地 
　　其中485公頃是以舊廠和其他改造為主的用地，85公頃是以舊村改造為主的用地，29公頃是以舊城鎮為主的用地。改造之后的萬江，有三條商貿帶極為搶眼——莞穗大道商貿服務發展帶、萬道路商貿旅游發展帶和港口大道商貿物流發展帶。 
　　改造之后的萬江將以街道辦事處所在的行政文化中心和中部居住中心為兩個核心，三條商貿帶由南向北依次排開。 
　　樟木頭 
　　改造規劃總面積2000畝 
　　改造規劃總面積2000畝，包括圩鎮舊圩改造商業區、樟羅羅屋圍舊村改造外環商業區、百果洞舊圍、先威廠片區舊廠房改造、塑膠市場配套交易倉儲區、柏地三社舊圍改造行政配套區等改造工程。 
　　厚街 
　　總體規劃改造5000畝 
　　厚街標志片區位于厚街大道與256省道交叉口的西北角，東臨省道，南接厚街大道、西抵康樂北路，北至北環路。該片區地處厚街中心商業區，鄰近康樂南商業街、體育中心區等繁華地段，區位優越、交通便捷，片區總用地規模約為520.80畝。 
　　厚街廣場片區位于厚街中心區繁華地段，東臨康樂北路，南接東風路、西抵新興路，北至厚街大道，與256省道相隔僅一個街區。片區鄰近康樂南商業街，區位優越，人商兩旺，總用地規模約為27.28公頃(409.20畝)。 
　　厚街“三舊”改造的總體思路是：一年訂編制，兩年大拆遷，三年大建設。總體規劃是改造5000畝，第一年1000畝，第二年2000畝，第三年2000畝。 
　　道滘 
　　年內啟動3個試點項目 
　　已經制定《工作實施方案》，計劃五年內完成“三舊”改造項目達8000畝，計劃年內啟動3個試點項目，包括一個單宗改造項目及兩個成片改造地塊，改造面積接近300畝，這三個試點項目分別為：占地54畝的大新工業區，分布在振興路兩側的200畝舊廠房、舊城鎮，以及南城村的部分舊建筑。其中大新工業區和振興路一帶將發展成核心商圈，而南城村舊城改造后，將建農民公寓并配備相應的市政設施。 
　　虎門 
　　“三舊“改造涉及2萬畝土地 
　　目前，虎門鎮“三舊”改造范圍大致確定。現確定下來的地塊有太平水廠、虎門寨、東方、則徐社區最具改造條件的老社區，大概有七八百畝土地;還有公安分局、海關地塊50畝;豪門大飯店對面金龍路旁宿舍地塊、虎門大道兩邊上世紀80年代的老宿舍樓;金洲CDC廠第一工業區大概100畝土地、龍泉酒店周邊地塊;四中、人民路到解放橋地塊;整個新灣、南柵等，包括老住宅區、商業區、工業區三大部分。初步統計，虎門各社區拆遷涉及2萬畝土地。 
　　橋頭 
　　今年啟動七個地塊 
　　一是以北師大石竹附屬學校為中心，以房地產項目為依托，以田新休閑文化區為配套，整合1000多畝房地產開發帶，著力打造高尚休閑生活板塊;二是以鎮中心區實行“退二進三”為抓手，重點推進松景酒店和原宏達工業區周邊舊廠房改造，構建以橋光大道、工業大道和宏達步行街為框架，以現有的商業中心、酒店服務業為帶動的商貿功能區，著力打造區域商貿中心板塊;三是以開展小海河治污工程建設為突破口，全面啟動小海河河涌清淤、調水沖污、生態修復、堤岸建設等景觀綜合整治工作，拉開沿河框架，規劃建設虎尾嶺郊野公園，發展文化特色產業，建成集觀光旅游、文化休閑、商住開發于一體的生態休閑特色板塊。 
　　鳳崗 
　　改造地塊23宗 用地面積2900多畝 
　　舊村舊廠房拆遷后，將建起星級酒店。鳳崗計劃補償5億元，進行“三舊”改造。 
　　鳳崗確立了兩個市“三舊”改造試點和十多個“三舊”改造項目。兩個市級“三舊”改造試點項目，一個是官井頭毅力廠及周邊約30萬平方米的舊廠房、舊村改造。該項目將發展以高層高密度為主的高檔住宅中心;官井頭村委至龍平路一帶拆遷后，將新建一座四星級酒店。通過改造，鳳崗要把官井頭片區打造成配套齊全、功能完善的一個副中心區，發揮毗鄰龍崗的地理優勢，對接龍崗新城。 
　　另一個是蘆竹田片區的舊城改造，規劃面積達20萬平方米，連接水岸山城。初步規劃改造地塊23宗。 
　　石排 
　　三試點區域6月完成規劃設計 
　　目前已開發土地面積達24平方公里，占可用土地面積的80%，新增用地空間迅速萎縮。“三舊”改造后，石排有望拓展出3000畝土地，這些土地如何利用將由鎮委鎮政府討論決定。 
　　確定中心幼兒園周邊地塊、潭溪村、福隆村東莞華城輪胎廠廠址三個區域進行“三舊”改造試點。鎮國土分局人員目前正在對三個試點區域以及其他的改造地塊的權屬進行調查。三個試點區域的規劃設計將在6月份完成。