高力國(guó)際最新研究報(bào)告顯示，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復(fù)到金融危機(jī)前的發(fā)展水平。由于經(jīng)濟(jì)疲軟期間政府的一系列刺激措施，使得國(guó)內(nèi)消費(fèi)品需求量隨著政府在基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的投資而持續(xù)走高，因此國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)恢復(fù)得尤為顯著。
　　投資需求復(fù)蘇
　　據(jù)介紹，在2008年年底，工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了突如其來(lái)的真空，由于金融危機(jī)對(duì)一些機(jī)構(gòu)的影響，導(dǎo)致資金投入量大幅下降。
　　這一趨勢(shì)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間。直到2009年下半年，投資者們才在中國(guó)工業(yè)市場(chǎng)特別是物流地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，看到了一絲新的活力和需求。作為整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，這一需求主要來(lái)源于行業(yè)利潤(rùn)的增加。另外，中央政府為了降低經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總物流成本（反映在占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例），對(duì)該行業(yè)予以持續(xù)支持，使其成為投資者和開(kāi)發(fā)商們的又一理想的投資產(chǎn)品。
　　亞洲新工業(yè)格局的出現(xiàn)以及人民幣成為計(jì)價(jià)單位，使得投資者們通過(guò)開(kāi)發(fā)、投資組合或單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)等方式，加快了他們?cè)谥袊?guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資擴(kuò)張步伐。與此同時(shí)，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步失去其原有的吸引力且越來(lái)越難以獲取，本地投資者們包括一些來(lái)自保險(xiǎn)基金（最近被中央政府批準(zhǔn)），以及私人企業(yè)的富余資金，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出很大的投資興趣。
　　資本價(jià)值，租金和收益
　　從這個(gè)低迷時(shí)期的租金和資本值來(lái)看，價(jià)值的壓力有些許下降，然而整個(gè)工業(yè)房地產(chǎn)部門(mén)經(jīng)營(yíng)的很好，尤其是與國(guó)內(nèi)物流相關(guān)的地產(chǎn)。
　　在金融危機(jī)之前毛收益和凈收益（毛收益未扣除房產(chǎn)稅和企業(yè)稅）分別維持在9%~11%和7.5%~9%，取決于產(chǎn)品、場(chǎng)所、租賃的變動(dòng)和其它相關(guān)因素。
　　盡管2009年有收益減少的預(yù)期，但并沒(méi)有什么交易去支持這一預(yù)期。最近的交易發(fā)生在北京市場(chǎng)，是為一個(gè)國(guó)際性在線零售商設(shè)計(jì)定制41000平方米土地。這處地產(chǎn)是被一個(gè)國(guó)際物流倉(cāng)儲(chǔ)投資商在2010年1月以RMB1.45億的價(jià)格買(mǎi)下，毛收益率和凈收益率分別為8.75%和7.25%。
　　近年來(lái)的最大規(guī)模交易發(fā)生在2009年第四季度，這筆交易是位于上海的4處固定物流地產(chǎn)，總面積為270,000平方米，預(yù)計(jì)凈收益率在7%以下。到目前為止，這筆交易是市場(chǎng)上最具可比性和最大交易額的買(mǎi)賣(mài)。
　　正如上文提及的那樣，海外資金的進(jìn)入以及中國(guó)國(guó)內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)意味著市場(chǎng)有一種預(yù)期——收益率已經(jīng)恢復(fù)到了金融危機(jī)之前的水準(zhǔn)。
　　唯一潛在的阻礙是與國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商和投資商提高債務(wù)的能力相關(guān)的政治風(fēng)險(xiǎn)。
　　穩(wěn)固的物流終端需求
　　在金融危機(jī)時(shí)期，許多國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的物流服務(wù)商在市場(chǎng)份額和總貿(mào)易量上都有增加，因此2009年就國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)庫(kù)而言，對(duì)物流空地的需求幾乎沒(méi)有變化。
　　然而，與出口相關(guān)的房地產(chǎn)受到2007年中央政府對(duì)大范圍出口貨物取消增值稅出口退稅的影響。這次出口退稅的取消和2009年全球經(jīng)濟(jì)的低迷使得與保稅和出口相關(guān)的地產(chǎn)需求放緩，但是市場(chǎng)上也顯露出一些恢復(fù)的跡象，比如在煙臺(tái)和外高橋保稅物流園區(qū)交易的新租賃協(xié)議。
　　從主流開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃和2009年、2010年規(guī)劃的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)用地在2010年及之后一段時(shí)期都是供過(guò)于求�？紤]到金融減速的措施是在2008年下半年出臺(tái)，大部分的規(guī)劃用地實(shí)際上從未落空。
　　從2010年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新審視在2009年被擱置的發(fā)展，然而在地產(chǎn)投入市場(chǎng)之前，地產(chǎn)的建造往往需要18~24個(gè)月。因此在某些高速發(fā)展和高需求的市場(chǎng)，考慮到在蕭條時(shí)期物流用地建設(shè)的減少，很有可能出現(xiàn)物流用地緊缺的情況。
　　隨著物流服務(wù)商在未來(lái)幾年的增長(zhǎng)（目前來(lái)看這種增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)放緩），對(duì)于現(xiàn)代化高檔設(shè)施的需求將會(huì)增長(zhǎng)。在大多數(shù)物流行業(yè)，需求在回升，航空貨運(yùn)市場(chǎng)尤為如此， 2009年航空貨運(yùn)市場(chǎng)年貨運(yùn)量激增，在某些情況下甚至達(dá)到了500%。
　　為了謀求發(fā)展，物流公司的需求是要強(qiáng)化綜合業(yè)務(wù)并且把設(shè)施整合成一站式地區(qū)中心，這對(duì)于許多物流服務(wù)商的企業(yè)生存是至關(guān)重要的。那些在2007年和2008年抓住機(jī)遇規(guī)劃自己物流設(shè)施的企業(yè)（這些設(shè)施在第二年左右交付），由于規(guī)劃后的強(qiáng)化和發(fā)展在市場(chǎng)上受益良多。
　　物流有效需求低
　　最近高力國(guó)際對(duì)于在中國(guó)10大現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查報(bào)告中表明，這些合并的集團(tuán)自從2004年（當(dāng)年普洛斯集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)了第一個(gè)現(xiàn)代物流園）至今已經(jīng)增加了700萬(wàn)平方米的現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)用地。
　　此外，普洛斯集團(tuán)在今后2年將會(huì)通過(guò)類(lèi)似的合并現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法開(kāi)發(fā)240萬(wàn)平方米的物流用地。
　　因此可以預(yù)期在今后2~3年內(nèi)市場(chǎng)上將會(huì)增加400萬(wàn)平方米的物流用地，現(xiàn)代物流用地大約增加為1050萬(wàn)平方米。
　　以上數(shù)據(jù)不考慮個(gè)人開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主自住者。
　　高力國(guó)際工業(yè)部投資總監(jiān)張卓文表示：現(xiàn)在看來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于多數(shù)投資階級(jí)而言是一個(gè)可行的投資平臺(tái)，然而穩(wěn)定而又盈利的地產(chǎn)的可得性有一定的限制，尤其是在2010年。對(duì)于擁有穩(wěn)定資產(chǎn)的賣(mài)家而言，有機(jī)會(huì)利用市場(chǎng)上缺乏高質(zhì)物流地產(chǎn)和眾多投資者有購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)的意向來(lái)進(jìn)行交易。