一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大變革悄然臨近。
8月中旬，由新浪網(wǎng)、易居中國(guó)、中房信聯(lián)合舉辦的“宏觀調(diào)控下西安地產(chǎn)層峰論壇”上，易居中國(guó)、新浪樂(lè)居、克而瑞、悟石整合、太立德仁等五大機(jī)構(gòu)聯(lián)合揭牌亮相，這一舉動(dòng)意味著西安地產(chǎn)服務(wù)的全面升級(jí)；也是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈整合的順利完成，這一舉動(dòng)將為西安地產(chǎn)的運(yùn)作和主導(dǎo)地產(chǎn)服務(wù)力量奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，以西安國(guó)際港務(wù)區(qū)為代表的新型產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)提出：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的新動(dòng)力，成為此次論壇中的一大亮點(diǎn)。
此次論壇由中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行董事朱旭東主持，首先以“宏觀調(diào)控下西安地產(chǎn)”為主題，在層峰論壇上克而瑞(中國(guó))研究中心總經(jīng)理陳嘯天向大會(huì)報(bào)告了以2010年下半年地產(chǎn)市場(chǎng)走向預(yù)測(cè)為主要內(nèi)容的數(shù)據(jù)研究報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌做了以宏觀調(diào)控下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析為主要內(nèi)容的精彩發(fā)言，他認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)現(xiàn)在重要的資源結(jié)構(gòu)性供給問(wèn)題有待解決。
在CRIC聯(lián)席董事會(huì)主席兼總裁周忻代表中房信集團(tuán)向來(lái)賓致辭后，西安地產(chǎn)五大服務(wù)機(jī)構(gòu)集體亮相，易居中國(guó)西部區(qū)域總經(jīng)理陸海東代表五大機(jī)構(gòu)向西安地產(chǎn)界做了整合服務(wù)目的與宗旨的發(fā)言。論壇的舉行意味著西安地產(chǎn)服務(wù)的全面升級(jí)；也是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈整合的順利完成，這一舉動(dòng)將為西安地產(chǎn)的運(yùn)作和主導(dǎo)地產(chǎn)服務(wù)力量奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
21世紀(jì)博鰲房地產(chǎn)論壇主席白長(zhǎng)虹在演講中聯(lián)系紐約、迪拜和中國(guó)麗江等城市，闡述了城市品牌是運(yùn)作、挖掘地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含的豐富資源，創(chuàng)造城市的品牌要有文化創(chuàng)意力量作為依托——白長(zhǎng)虹的精辟觀點(diǎn)也成為隨后西安國(guó)際港務(wù)區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任強(qiáng)曉安演講的一篇序曲。
在受邀作題為“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市發(fā)展的新動(dòng)力”的主題演講中，強(qiáng)曉安結(jié)合西安建設(shè)國(guó)際化大都市的實(shí)際背景，強(qiáng)調(diào)了以國(guó)際港務(wù)區(qū)等開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對(duì)城市功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起的重要作用。他提出，城市的產(chǎn)業(yè)、特別是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)未來(lái)國(guó)際化大都市地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的動(dòng)力引擎，隨著作為經(jīng)濟(jì)體的城市的不斷發(fā)展，也將催生出“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”這一相對(duì)獨(dú)立的概念在地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。
強(qiáng)曉安還以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際港務(wù)區(qū)“先建港、再建區(qū)、最后建城”的發(fā)展路徑為題，以該區(qū)西安鐵路集裝箱中心站、公路碼頭和綜合保稅區(qū)三大支撐平臺(tái)構(gòu)成的國(guó)際陸港強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用為模型，闡述了產(chǎn)業(yè)對(duì)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大作用，特別以在建中西安華南城項(xiàng)目為例，闡釋了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展所起到的革命性作用。為此，強(qiáng)曉安也建議與會(huì)的西安地產(chǎn)界人士能高度重視產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)，參與西安國(guó)際化大都市的建設(shè)征程中去。
作為西安現(xiàn)代化和國(guó)際化進(jìn)程中的一支勝利軍，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)有關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)，獲得與會(huì)嘉賓的高度認(rèn)同和熱烈掌聲。
地產(chǎn)資源與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源的優(yōu)化整合
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”如此受捧絕非偶然，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，伴隨著三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市進(jìn)程化的加速與產(chǎn)業(yè)鏈的完善與分解，這種新型的促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利用土地資源整合區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式異軍突起的背后，是大西安經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展和城市化進(jìn)程的必然結(jié)果。
隨著1979年改革開(kāi)放、深圳“蝶變”開(kāi)始，我國(guó)第一座真正意義上的工業(yè)園區(qū)“蛇口工業(yè)園”誕生，中國(guó)開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的旅程。而在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的31年中，從一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展到真正的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)彰顯、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域的形成，到全球大經(jīng)濟(jì)圈的確立，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)歷經(jīng)了無(wú)數(shù)次升華與改革——老牌的工業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移的洪流中嬗變，其工業(yè)地產(chǎn)模式也正在逐漸完成向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)的過(guò)渡，而另一方面，新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也伴隨著中國(guó)第三代開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展建設(shè)迅速蓬勃發(fā)展起來(lái)。
“處于國(guó)家深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的宏大背景之下，其重要發(fā)展途徑就在于把西安建設(shè)成為一座真正意義上的國(guó)際化大都市，這必將為西安的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)前所未有的發(fā)展契機(jī)�！睆�(qiáng)曉安說(shuō)，“與以健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合為最高級(jí)特征的消費(fèi)型地產(chǎn)有所不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上被賦予其更適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為其本質(zhì)特征�！睆�(qiáng)曉安表示，目前，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)已形成由管委會(huì)主導(dǎo)，由企業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展體系。
該區(qū)內(nèi)正在著力打造的重大現(xiàn)代商貿(mào)物流項(xiàng)目“西安華南城”，同時(shí)也是新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“扛鼎之作”。
資料顯示，西安華南城旨在打造以交易中心為核心的超大規(guī)�，F(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園，該項(xiàng)目分為交易展示區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)配套區(qū)、生活服務(wù)配套區(qū)。擬分3期建設(shè)，將建成集展示、交易、物流、信息、市場(chǎng)拓展、技術(shù)創(chuàng)新、品牌推廣、工業(yè)旅游等功能于一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園。據(jù)測(cè)算，西安華南城建成后，總投資額將在200億元以上，建筑面積約1000萬(wàn)平方米，可入駐商戶10萬(wàn)戶，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1500億至2000億元、稅收50億元以上，可提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)10萬(wàn)人、直接就業(yè)崗位40萬(wàn)人、間接就業(yè)崗位100萬(wàn)人，將成為西部乃至中國(guó)規(guī)模最大、商品種類最多、服務(wù)功能最全的工業(yè)原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心之一。
與此同時(shí)，“西安廣匯汽車物流園”項(xiàng)目也正在積極運(yùn)作中，該項(xiàng)目將緊密聯(lián)系西安公路碼頭項(xiàng)目，整合除了汽車制造之外的汽車產(chǎn)業(yè)鏈資源，形成具有汽車主題文化的汽車地產(chǎn)概念園區(qū)。
毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論是西安華南城，還是西安廣匯汽車物流園，其作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，將大幅改善西安及西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，為西部承接?xùn)|部沿海等區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展創(chuàng)新型制造業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套支持，并降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和交易成本，提升陜西產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；而從其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬性看待，其特點(diǎn)在于將地產(chǎn)資源與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源整合，把土地開(kāi)發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育，在營(yíng)造宜居環(huán)境的同時(shí)，注重就業(yè)者與投資者和經(jīng)營(yíng)者個(gè)人事業(yè)的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為西安城市發(fā)展新動(dòng)力
在一次西安國(guó)際港務(wù)區(qū)關(guān)于西安華南城項(xiàng)目建筑格局的規(guī)劃論證會(huì)上，為了集約節(jié)約使用土地，促使土地資源利用最大化，該區(qū)管委會(huì)否決了西安華南城關(guān)于在項(xiàng)目用地之外申請(qǐng)倉(cāng)儲(chǔ)用地的申請(qǐng)，最終，一套優(yōu)化方案終于浮出水面。
“管委會(huì)的意見(jiàn)是，我們將交易中心由原先的三層擴(kuò)建成六層，一層至三層向上依次為商業(yè)用途，而加建的六、五、四層則為倉(cāng)儲(chǔ)用途，這樣既解決了建筑外觀的美化問(wèn)題，也解決了我們的倉(cāng)儲(chǔ)需求�！蔽靼踩A南城總經(jīng)理王德文說(shuō)。
事實(shí)上，該計(jì)劃得以實(shí)施之后，西安華南城內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)資源還將為西安國(guó)際港務(wù)區(qū)其他項(xiàng)目的倉(cāng)儲(chǔ)需求提供服務(wù)。
“一些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式目前還處于初級(jí)的工業(yè)園區(qū)建設(shè)模式，‘建設(shè)一片、開(kāi)發(fā)一片’的陳舊開(kāi)發(fā)模式，這種模式在很大程度上導(dǎo)致了區(qū)域集聚效應(yīng)差，土地利用效率偏低，單位土地產(chǎn)出與產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用不明顯等情況�！睆�(qiáng)曉安表示，對(duì)于西安國(guó)際港務(wù)區(qū)這樣的新型開(kāi)發(fā)區(qū)而言，從規(guī)劃、建設(shè)初期就應(yīng)當(dāng)杜絕重蹈覆轍，特別是以產(chǎn)業(yè)為帶動(dòng)，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開(kāi)發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式，做到對(duì)于土地與房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)是持續(xù)性的二次、三次的深度開(kāi)發(fā)和利用，使之具有更廣闊的升值潛力與投資價(jià)值。
毫無(wú)疑問(wèn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中國(guó)改革發(fā)展當(dāng)中的作用早已超出了經(jīng)濟(jì)的范疇，它成為改革開(kāi)放整體進(jìn)行過(guò)程當(dāng)中一個(gè)非常重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體——可以說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日后的發(fā)展非常重要，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也正在經(jīng)歷一場(chǎng)“從紅海到藍(lán)海”的變革。
“所謂‘藍(lán)海戰(zhàn)略’，就是要求我們把視線從市場(chǎng)的供給一方移向需求一方，從關(guān)注并比超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的所作所為，轉(zhuǎn)向?yàn)橘I(mǎi)方提供價(jià)值的飛躍�！睆�(qiáng)曉安說(shuō)，通過(guò)跨越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)邊界看市場(chǎng)并將不同市場(chǎng)的買(mǎi)方價(jià)值元素篩選與重新排序，就有可能重建市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)邊界，開(kāi)啟巨大的潛在需求，從而擺脫“紅�！薄�—這種已知市場(chǎng)空間的血腥競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)創(chuàng)“藍(lán)�！保�即新的市場(chǎng)空間。
在分析西安國(guó)際港務(wù)區(qū)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要特色的新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的差異時(shí)，強(qiáng)曉安提出：兩者的最大區(qū)別在于，國(guó)際陸港內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí)，因此，具有超越地理空間的聚集與輻射功能，也將促進(jìn)區(qū)域價(jià)值呈幾何式增值，從而帶動(dòng)城市增值。
為此，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)緊密依托國(guó)際陸港功能平臺(tái)，致力打造以國(guó)際陸港組團(tuán)為核心組團(tuán)的臨港經(jīng)濟(jì)組團(tuán)、物流產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、能源化工組團(tuán)、高端消費(fèi)組團(tuán)、國(guó)內(nèi)貿(mào)易組團(tuán)將構(gòu)成西安國(guó)際港務(wù)區(qū)內(nèi)的六大百億產(chǎn)業(yè)組團(tuán)體系，構(gòu)筑具有外向型經(jīng)濟(jì)特色的開(kāi)發(fā)開(kāi)放戰(zhàn)略高地，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供有力支撐。
我們相信，一場(chǎng)正在醞釀中的變革，將促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為西安城市發(fā)展全新動(dòng)力。 記者 仲智