作者：劉關(guān) 　　隨著9月初全球第二大物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商安博置業(yè)（AMB）在廣州投資的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)物流中心建成正式運(yùn)營(yíng)，人們?cè)俅螌⒛抗馔断蛲赓Y工業(yè)地產(chǎn)巨頭。
　　記者獲悉，目前包括安博置業(yè)在內(nèi)的外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商雖然在國(guó)內(nèi)的新增投資或新購(gòu)物業(yè)尚未顯山露水，但經(jīng)過(guò)休整，它們即將進(jìn)入新一輪的投資密集期。
　　“目前，騰飛中國(guó)（Ascendas China）、豐樹(shù)集團(tuán)（Maple Tree）以及嘉民集團(tuán)（Goodman Group）均在中國(guó)市場(chǎng)積極尋找投資機(jī)會(huì)�！� 世邦魏理仕北京公司工業(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿對(duì)本報(bào)記者表示。
　　哈繼銘等金牌人員出走 中金宏觀組臺(tái)柱傾斜 8月熱錢流動(dòng)出現(xiàn)拐點(diǎn)
　　央行：近4成居民預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲 發(fā)改委規(guī)范節(jié)能減排 批短期突擊 山東中順叫板質(zhì)檢總局：得罪領(lǐng)導(dǎo) 信用卡欠1.35元一年翻200倍 “白狐少女”頻現(xiàn)上海地鐵(組圖) 看看中國(guó)富人最理想的投資手段 　　而據(jù)記者了解，在這些工業(yè)地產(chǎn)巨頭加碼中國(guó)的同時(shí)，一些后繼者也于近期摩拳擦掌。這其中，不僅包括來(lái)自美洲定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人的綠野資本，還包括澳大利亞寶澤集團(tuán)這類手握工業(yè)地產(chǎn)REITs的金融集團(tuán)等。
　　“一些中小型的工業(yè)地產(chǎn)基金一直在關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)，目前也打算試水中國(guó)�！盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵告訴本報(bào)記者。另?yè)?jù)記者了解，一家名為First Industry的基金最近已經(jīng)有了明確的投資計(jì)劃。
　　加速洗牌
　　據(jù)了解，自2003年全球第一大工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商普洛斯（Global Logistic Properties）登陸中國(guó)市場(chǎng)后，短短數(shù)年間，上述眾多外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中介入了中國(guó)市場(chǎng)。除了一線城市外，那些經(jīng)濟(jì)前景良好且對(duì)所在區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)輻射作用的二線城市也成為這些工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的追逐之地。但是，這種高歌猛進(jìn)的步伐在金融海嘯時(shí)暫時(shí)止步。
　　受金融海嘯影響，多數(shù)外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭賴以生存的租金出現(xiàn)疲態(tài)，這也拖累其拓展的步伐。然而經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的恢復(fù)，伴隨著租戶需求的回暖以及租金的回升，目前，這種狀態(tài)正在發(fā)生改變。
　　“經(jīng)歷過(guò)基本沒(méi)有怎么動(dòng)的階段后，留在中國(guó)的外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)堅(jiān)定信心，此刻正是他們的復(fù)蘇期。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，其新增投資即將活躍起來(lái)�！碧K智淵如是判斷。
　　據(jù)記者了解，在這一輪洗牌中，有些外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商已黯然離場(chǎng)。比如曾于2007年在上海收購(gòu)過(guò)一項(xiàng)目的日本新熙地株式會(huì)社目前已經(jīng)撤出在中國(guó)領(lǐng)域的投資。
　　其他大中型的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，以搶占先機(jī)、手中寬裕的普洛斯最為活躍�！鞍膊┲脴I(yè)今年的幾個(gè)基金也會(huì)進(jìn)入投資階段。而新加坡的豐樹(shù)物流基金和工業(yè)基金也將募集投資。相較而言，騰飛和嘉民等公司在今年的投資則會(huì)相對(duì)穩(wěn)定�！碧K智淵介紹說(shuō)。
　　這其中，多年在華北區(qū)僅占北京一隅的嘉民集團(tuán)即將加大其在華北區(qū)的布局。
　　據(jù)了解，2010年5月嘉民集團(tuán)就公布，已與河北省廊坊市政府簽署一項(xiàng)合作備忘錄，參與開(kāi)發(fā)北京—天津大區(qū)一流商務(wù)及物流樞紐。這一項(xiàng)目為華北大京津地區(qū)具有樞紐地位的國(guó)際級(jí)商務(wù)物流園區(qū)，預(yù)期由商務(wù)辦公、現(xiàn)代物流和基礎(chǔ)設(shè)施組成。目前，這一項(xiàng)目也在準(zhǔn)備過(guò)程中。
　　與此同時(shí)，在新的周期中，也有更多的外資加入布局中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行陣營(yíng)中。
　澳大利亞的寶澤金融集團(tuán)（AIMS）董事長(zhǎng)王人慶最近就對(duì)本報(bào)記者透露，“我們打算在明年將集團(tuán)旗下的AIMS-AMP Capital REITs拓展到中國(guó)市場(chǎng)，在中國(guó)開(kāi)發(fā)及收購(gòu)有高質(zhì)量的工業(yè)地產(chǎn)，希望通過(guò)投資和運(yùn)營(yíng)管理中國(guó)的優(yōu)質(zhì)工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)給投資者帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)�！� 
　　而據(jù)記者了解，這只在新加坡上市的REITs由寶澤金融集團(tuán)與澳大利亞AMP CAPITAL公司聯(lián)合管理。在不久前，這只REITs剛剛通過(guò)一項(xiàng)收購(gòu)議案，收購(gòu)位于新加坡的一處價(jià)值1.6億新元的倉(cāng)儲(chǔ)型工業(yè)物業(yè)。目前，這只REITs管理著新加坡及日本總計(jì)27處工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，管理下的資產(chǎn)規(guī)模約8億新元。而這種運(yùn)作模式將很可能復(fù)制在中國(guó)市場(chǎng)。
　　綠野資本中國(guó)區(qū)董事局主席鄭曉軍則告訴記者，目前，綠野資本目前募集的兩只資金規(guī)模為10億元與5億元的人民幣基金也可能將目光投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
　　“目前，基本上已經(jīng)募集完成。投資的領(lǐng)域除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，還包括對(duì)于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及部分公司�！编崟攒娊榻B，“目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商所投的基礎(chǔ)設(shè)施多是比較簡(jiǎn)單的公共基礎(chǔ)設(shè)施，而綠野資本將對(duì)一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特需的基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)的工業(yè)平臺(tái)進(jìn)行投資，比如說(shuō)云計(jì)算體系、電子商務(wù)平臺(tái)、呼叫中心等等�！�
　　細(xì)分競(jìng)爭(zhēng)砝碼
　　而至于洗牌過(guò)后的外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭的投資方向，業(yè)內(nèi)人士多表示，物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)仍將是外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭的主要戰(zhàn)場(chǎng)。
　　“多年來(lái)，包括普洛斯等大型公司由于對(duì)于中國(guó)產(chǎn)業(yè)不甚了解以及自身基金對(duì)于穩(wěn)定最近回報(bào)的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)�！碧K智淵介紹，“這種情況在洗牌后不會(huì)發(fā)生大的改變�！�
　　而改變可能更多的與投資區(qū)域有關(guān)。據(jù)記者了解，雖然華東地區(qū)依然為外來(lái)工業(yè)地產(chǎn)商最為關(guān)注的區(qū)域，但隨著金融海嘯后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進(jìn)，西部地區(qū)的重慶、成都等也成為外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商未來(lái)投資的重點(diǎn)區(qū)域。
　　據(jù)記者了解，仲量聯(lián)行旗下全球房地產(chǎn)基金公司——領(lǐng)盛投資管理公司（LaSalle Investment Management，下稱“領(lǐng)盛投資”）目前已經(jīng)在成都加大投資規(guī)模。今年年初，領(lǐng)盛投資管理公司就曾公開(kāi)表示，領(lǐng)盛投資將在內(nèi)地房地產(chǎn)投資方面實(shí)現(xiàn)“破冰之旅”，共計(jì)有20億美元規(guī)模基金尋求優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，而成渝地區(qū)則是其感興趣的區(qū)域之一。
　　當(dāng)然，伴隨著外資工業(yè)地產(chǎn)后繼者以及國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行商的不斷跟進(jìn)，外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商由于上述原因一直拘泥于物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、在產(chǎn)業(yè)廠房領(lǐng)域規(guī)模不大的情況也面臨著不得不改變的尷尬。
　　“由于物流業(yè)占地較大，產(chǎn)生稅收較少，地方政府，尤其是一線城市的政府，對(duì)物流用地的規(guī)劃及批復(fù)比較排斥。物流用地的稀缺一直困擾著外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資選擇�！焙鷷灶１硎�。
　　而在鄭曉軍看來(lái)，“工業(yè)地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展是會(huì)向產(chǎn)業(yè)鏈的上游走的，誰(shuí)先能深入到一些細(xì)分領(lǐng)域，比如說(shuō)更為專業(yè)的物流園區(qū)或者新型戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，誰(shuí)就將繼續(xù)維持優(yōu)勢(shì)地位�！�
　　因此，對(duì)于外資工業(yè)地產(chǎn)商而言，在維持其高水平的服務(wù)之外，開(kāi)發(fā)出更具專業(yè)水平的物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)，即在物流地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步深耕細(xì)作則或許成為其保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的取勝之道。
　　“普洛斯除了開(kāi)發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)庫(kù)以外，目前也在朝更為專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，今年年初，它就與上海醫(yī)藥集團(tuán)簽署協(xié)議擬合作建立一個(gè)專業(yè)的醫(yī)藥品倉(cāng)庫(kù)�！碧K智淵介紹，“而市場(chǎng)需求強(qiáng)烈的研發(fā)辦公以及工業(yè)廠房也可能成為一些中小外來(lái)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行商的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。”