□羅梅芳
    對于電子商務的發展，時下流行用“暴發式增長”來形容其繁盛的一面，而各大電子商務企業自建物流倉庫似乎也呈現出遍地開花之勢。阿里巴巴、京東商城、當當網等等均已加入自建物流的龐大隊伍中。而那些規模較小的在線零售企業如馬薩瑪索、樂淘、天天購物等，也開始提前自建物流倉儲。
    電子商務是個來錢的行業，而物流倉儲的建立卻不是一朝一夕之事，為何那么多電商對自建物流倉庫樂此不疲？
電商扎堆
    據統計，2010年第四季度，中國網上零售市場整體環比增長29%，全年規模達到5200億元。其中，B2C市場規模約1040億元，占網上零售的20%，比值持續上升。易觀國際預測，這一數值將持續上漲，到2013年，B2C網上零售市場規模將達到6500億元。電子商務的發展，為物流倉儲的建立奠定了基礎。
    而正略鈞策管理咨詢的顧問紀來鎮認為，“B2C市場的快速發展，直接產生了對倉庫空間的需求增長，而國內工業物流地產的發展無法滿足B2C市場需要�！睋�中國倉儲協會2011年6月份發布的《全國倉儲業發展指數》數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，全國倉庫供需指數為0.785，我國通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。在這樣狀況下，電商自建物流成了必然的趨勢。
    同時，物流租金水平持續上漲也不斷擠壓電子商務公司利潤空間。對此，樂淘網物流總監徐夢周介紹：“北京的倉庫去年到今年一年里租金增長了20%~30%，廣州的情況也幾乎一樣。而上海倉儲更為緊缺，一年時間里，上海的庫房大約租金增長了40%。”而通過自建物流倉儲進行物流管控，電商企業可以節省大量成本。
    中國電子商務市場發展到現階段，競爭開始加劇，電商企業已經從單一產品、價格的競爭發展到服務層面的競爭。而電商企業通過加強“最后一公里”建設，將有助于增加用戶粘性，提升用戶體驗和增強自身競爭力。
    比如，盡管第三方支付市場用戶群不斷擴大，但是貨到付款一直是部分用戶比較青睞的支付方式。而自建物流倉儲，對于電商企業來說，能夠縮短資金的周轉速度，提高企業資金的利用率。
    值得注意的是，物流倉儲的設立，其實也離不開資本的推波助瀾。以當當網為例，2006年7月獲得DCM、華登國際及IDG資本C輪投資2700萬美元的融資，并于2010年12月在紐交所上市。其自身物流建設在融資期間實現了北京、上海、廣州等30多個主要城市七成用戶當日送達服務，物流倉儲建設日漸完善�！案鞔箅娚碳娂娮越ㄎ锪鱾}儲，和亞馬遜自建物流模式的標桿作用不無相關�！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煆垇喣斜硎�。亞馬遜近期被業界稱為電商企業自建物流模式的典范，因為其運用較高的IT技術水平，投入巨資興建物流，獲得了可觀的結果：除了滿足自身物流需求外，還為其他企業提供供應鏈管理服務。它的這種模式，已經成為中國電商的發展方向之一。
格局變化
    大型電子商務公司強勁的需求，使得物流地產陷入了供不應求的局面�！翱紤]到市場上大量積極尋找工業物業的租戶，目前有限的新增供給仍難以滿足不斷擴張的市場需求，工業物業空置率顯著下降�！闭�略鈞策管理咨詢的顧問紀來鎮說。
    以北京為例，由于2010北京市第二產業增長速度持續超越第三產業，2010年末，新增的兩個優質物流倉儲在一定程度上緩解了供應緊張的狀態，但市場對物流倉儲的需求依然旺盛。
    這就造成了市場租金價、物流地產價位的飆升。據世邦魏理仕調查顯示，北京主要優質物流倉儲設施都已接近滿租狀態，2010年平均租金環比增長2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些熱點區域，例如北京空港物流基地和北京電子城，這種趨勢更為明顯。
    而在上海，物流用地供不應求的局面已經至少持續了5年的時間。據仲量聯行的研究報告顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。在物流地產的成交價上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現在的平均報價在100萬元/畝以上，并且還在漲�！敝倭柯撔兄袊鴧^物流基礎設施總監、董事王成志說。
    顯而易見，中國B2C市場對物流服務和倉庫空間的巨大需求，未來將可能逐步呈現出來。因此仲量聯行預計，2011年對新增供應的吸收量將處于高位水平，物流租金水平將持續上漲。電商對于物流地產的一哄而上，助長了物流地產的火暴。但與此同時，暴露的問題也很多。
    “由于倉儲物流的選址與興建需要較長的時間，投入期也需要耗費大量的資金，但是電商企業的發展速度遠遠超過了物流的建設速度，所以一定時間內，自建物流系統是無法發揮作用的�！狈治鰩煆垇喣姓J為，這造成了物流地產短期的壓力較大。不僅如此，由于大部分電商并未實現贏利，所以投資人更為關注電商的用戶量、交易規模和利潤空間等，對于以物流為主的基礎設施建設熱情度并不高，態度較為謹慎�！斑@種背景下，電商企業可能與資本方存在對賭行為，這種對賭需要用持續增長的交易規模說話。為此，興建物流的大中型電商企業面臨的資本壓力也很大。”
    “同時，由于物流園區的建造比較復雜，許多電商物流行業的專業性有限，對倉儲標準是否符合現代商貿企業要求沒有明晰的概念，對于物流園區的建造并沒有進行專業論證，建設時的調研企業需求也易被忽略，因此造成了大量土地資源、物流設施的浪費。”紀來鎮說。
    當然，電商對物流地產的涌入，也不排除為了圈地、拿地的嫌疑。因為相對來說，電子商務公司比物流地產商更容易拿到工業用地�！俺�非自用，否則要讓這筆投資產生收益，電商就得兼做開發商、房東，把自建倉庫再租出去，可這是不是又遠離主業了？而且電商是否有能力運營物流中心？電子商務的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業產品類的倉庫呢？事實上，電子商務的倉庫通用性并不強�！敝倭柯撔型醭芍菊f。