□徐淼
    最近，國內房地產市場進入低谷期，但其分支——工業地產，已經成為各路資本新的淘金之地。
    10月底，全球最大的工業地產投資公司之一嘉民集團（GoodmanGroup）宣布，其在中國的旗艦項目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運作。同月23日，嘉民集團與重慶兩江新區簽約，投資7500萬美元的嘉民重慶兩江澳洲現代物流園項目將落戶該區魚復工業園。
    另據蘭州新區管委會透露，蘭州新區也將著力打造輻射中國西北區域的重要陸港、鐵路貨運中心和中國-中亞、西亞航空中轉基地、國際航空港，建設西部重要的保稅商貿中心和保稅加工區，以此形成西北內陸地區綜合交通樞紐和國家級物流中心，并規劃到2015年物流業總收入達到56億元。
    一時間，物流園區成為國內外資本爭相投資的對象。
物流園增長迅猛
    從國內第一個物流園區——深圳平湖物流基地起，中國物流園區的發展已經走過了10多個年頭。這期間，數以百計的物流園區拔地而起，“物流園區”這個名詞也逐漸被更多的人所熟悉，甚至很多地方的物流規劃已經演變成為物流園區的規劃。
    據中投顧問發布的報告顯示，國內的物流園區從2000~2003年依托樞紐優勢進行布局，到2004~2006年多式聯運興起帶來地方性物流中心形成，再到2007~2010年區域物流中心及點線面保稅物流體系形成，發展到目前基本形成“軸-幅”系統。
    2011年以來，國內物流園區數量增長較快，結構上仍以大而全的綜合園區為主。截至2011年7月，在中投顧問調研的31個省區中，掛名為物流園區、物流基地的園區共有4218個，平均每個地級市有12.6個物流類園區。
    中投顧問交通行業研究員申正遠指出，物流園區具有布局集中、產業聚集、經營集約、資源有效整合的特點，對聯系產業上下游起到重要的紐帶作用，對區域經濟發展、物流水平提升起到重要的促進作用，受到各地政府的大力支持。
受到外資青睞
    不僅在國內，物流園區還深得外資的青睞。
    近年來，隨著中國物流市場的成熟，中外地產商相繼投身物流園區建設，園區投資進一步呈現多元化態勢。特別是在房地產市場和商業地產市場發展前景堪憂的時期，一些有實力的民間投資以及外資將更多地轉入物流園區的建設。盡管物流地產需求增速放緩，土地的升值潛力以及穩定的投資回報還是吸引眾多資本介入。
    民生物流總經濟師蔣嘯冰指出，致使國內外資本爭相投資物流園區的原因主要有六點：一是隨著中國城市化進程加快，土地資源的稀缺性和未來增值性加大；二是全球經濟低迷正好是物流園區等固定設施投資建設的最佳時機；三是國內外資本都看好下一輪經濟增長可能帶來的巨大綜合性物流需求；四是近年來中國電子商務爆發性發展推動了儲、運、配物流一體化發展，物流園區在現代綜合物流服務中的戰略地位迅速提升；五是中國各地政府在實現產業轉型過程中加大了對外、對內的招商引資力度；六是目前國內物流園區投資建設的準入門檻較低，缺乏嚴格的市場準入機制。
空置率高企
    值得注意的是，雖然受到國內外資本的熱捧，但據實際統計，中國物流園區空置率非常高，物流園區建設成了“圈地運動”。“造成物流園區空置率高的原因主要有三個：一是許多地方政府盲目跟風；二是園區缺乏明確的目標定位；三是園區規劃缺乏全局考慮。而這些問題如不被重視，將會影響中國物流產業健康發展。”中投顧問高級研究員高博軒認為，“現代物流是市場高度發展、產業布局調整升級后自然形成的，而許多地方并不具備這種經濟發展的水平，空有一腔建設物流園區的熱情。很多物流園區建成后沒有企業愿意入駐，導致園區空置率高。同時，很多物流園區在功能定位和目標客戶鎖定上十分模糊，對園區建成后為誰服務、如何服務、市場規模、潛在服務對象等沒有明確定位，甚至有些物流園區的定位有悖于城市或地區整體的定位，這不利于園區未來的發展。”“功能高度集約的物流園區有利于優化降低社會總體物流成本，同時也有利于提升中國現代物流基礎設施水平、運營管理水平�！笔Y嘯冰表示，“但建立物流園區需要注意以下問題：一是要針對區域產業經濟發展與商貿流通發展需要，對區域內物流園區進行合理規劃、控制總量、區分類型以及科學布局；二是要根據區域產業經濟與商貿流通的特點，對不同類型物流園區的投資建設建立相應的規范與標準；三是要根據區域經濟總體發展趨勢，充分考慮入駐企業物流服務的現代化與物流服務功能的集約化、多樣化。”