和訊房產(chǎn)消息 戴德梁行今天發(fā)表最新一份中國市場研究報告，探討物流地產(chǎn)在中國電子商務蓬勃發(fā)展下的機遇和展望。報告重點如下：

　　·國內(nèi)消費快速增長丶零售市場分散及網(wǎng)民數(shù)字增加，令中國有望於2015年取代美國，成為全球最大的電子商務市場;

　　·快速增長的電子商務業(yè)，為中國的物流倉庫帶來更大的需求，但目前國內(nèi)現(xiàn)代化物流倉庫的供應卻嚴重不足;

　　·對物流業(yè)租戶來說，要把電子商務交易的貨品送到中國2.2億網(wǎng)上顧客手上，是目前最大的挑戰(zhàn)，這是由於基建設(shè)施尚未完善丶缺乏貨倉及儲存空間，以及在貨品最後送遞一環(huán)缺乏專才，令二線城市及內(nèi)陸地區(qū)的電子商務發(fā)展出現(xiàn)困難;

　　·對於投資者及發(fā)展商來說，目前挑戰(zhàn)在於缺乏物流開發(fā)土地以配合電子商務發(fā)展。投資者應考慮投資於擁有土地儲備，或擁有重建物流設(shè)施的主要物流供應商;

　　·電子商務令供應鏈管理從供應主導變成需求主導，而這對於企業(yè)考慮物流物業(yè)的選址丶規(guī)格及位置方面都有深遠的影響;

　　·本行預期，未來電子商務物流業(yè)的趨勢，是每個城市的市場均會需要更多小型倉庫，這類物業(yè)在日後亦最具發(fā)展?jié)摿Α?br/>
　　全球最大的網(wǎng)民人口

　　現(xiàn)今中國的互聯(lián)網(wǎng)使用者人數(shù)為5億人，而到了2015年，網(wǎng)民數(shù)字將達到7億人以上，令中國成為全球擁有最大網(wǎng)民人口的國家�；ヂ�(lián)網(wǎng)現(xiàn)已成為不少中國人消費體驗的一部分，不論是直接從網(wǎng)上購物，或是利用互聯(lián)網(wǎng)搜尋貨品資訊和比較價格。事實上，過去五年間中國的網(wǎng)上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠遠超過美國每年9%的增長率(圖1)。單看2012年11月11日「光棍節(jié)」一天的銷售數(shù)字，中國最大的購物網(wǎng)站淘寶網(wǎng)及其在線的企業(yè)對個人(B2C)購物平臺「天貓」，在當天錄得超過人民幣192億元的銷售額，是香港日均零售總額的21倍。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀言迅先生指出：「誠如中國近年發(fā)展勢頭一樣，電子商務消費亦顯示迅猛的增長，而且其增長仍然有寬裕的空間。目前中國的互聯(lián)網(wǎng)滲透率為37%，遠低於已發(fā)達國家的水平。因此，中國的網(wǎng)上消費仍見龐大的增長潛力。從現(xiàn)在至2015年間，估計每年中國將有3,000萬人──相當於加拿大的人口──會首次在互聯(lián)網(wǎng)上購物�！�

　　中國的電子商務市場發(fā)展蓬勃，有賴於國內(nèi)獨特的零售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口特徵。國內(nèi)的實體零售商業(yè)設(shè)施有限(部分二丶三線城市的網(wǎng)上購物發(fā)展甚至快於當?shù)氐纳虡I(yè)建設(shè))丶中國消費者日見強大的消費力丶流動通訊設(shè)備及互聯(lián)網(wǎng)的應用日益廣泛，再加上政府扶持(電子商務已被納入「十二五」發(fā)展規(guī)劃中)，這些均是支持中國電子商務市場發(fā)展的因素。

　　中國電子商務的現(xiàn)況

　　現(xiàn)時中國電子商務市場的主要模式為C2C，即個人對個人的商貿(mào)，占了77%的市場比率。C2C模式由阿里巴巴集團於2003年創(chuàng)辦的淘寶網(wǎng)直接推動，這種模式主要倚靠國內(nèi)的貨品快遞服務業(yè)完成交易，對物流物業(yè)如倉庫的倚賴較小，因為貨品賣方通常屬小規(guī)模的商戶，可自行儲存貨品。不過，隨著近年愈來愈多的C2C買賣雙方轉(zhuǎn)移使用B2C模式，該種購物模式亦逐漸流行，預料至2015年B2C購物模式的占比將達到40%，這既會推高中國整體電子商務市場的增長，亦會令物流業(yè)在電子商貿(mào)中的角色更為凸出。

　　物業(yè)角色的轉(zhuǎn)變

　　電子商務改變了供應鏈的管理方式，令其從供應主導變成需求主導。商貿(mào)的最終目的并非要利用倉庫來儲存多馀的貨物，使供應鏈運作暢順，而是要把貨物運送至顧客手中(即履行訂單及完成送運)。倉庫向來屬商貿(mào)中的支援設(shè)備，但在電子商務中卻頓占重要角色，成為貨品供應者與顧客的主要聯(lián)系界面。這種改變，對於企業(yè)考慮物流物業(yè)的選址丶規(guī)格及位置方面都有深遠的影響。

　　戴德梁行亞太區(qū)預測部主管白麗琪女士指出：「電子商務改變了倉庫的角色。以往物流一直是商貿(mào)中的後勤部分，但電子商務把終端消費者帶到供應鏈管理中，令倉庫的角色變得比以往重要。這關(guān)系到倉庫物業(yè)的最佳使用方式及最佳選址。在電子商務的領(lǐng)域中，企業(yè)對物流設(shè)施要有全新的考慮，包括最終貨品組 裝丶每位顧客訂購的小量貨品集聚起來時如何以最有效率的方式處理丶如何處理大批量的訂購，以及最重要是如何確保貨品準時送遞到顧客手上。最後一點對於決定倉庫的選址尤其重要，貨品配送中心必須位處能夠快捷傳遞貨品的地點，同時要能節(jié)省相關(guān)開支。中國幅員廣闊，網(wǎng)上消費者又多達2.2億人，但中西部卻缺乏物流基建設(shè)施，對電子商務確實構(gòu)成重大考驗�！�

　　現(xiàn)代物流倉庫供應缺乏 刺激倉庫租金上揚

　　此外，現(xiàn)代物流倉庫設(shè)施的供應更是缺乏，該類物業(yè)目前只占全中國倉庫面積總數(shù)的2%(圖2)，即大部分均屬中端或低端的物流物業(yè)，部分由工廠改建而成，建筑質(zhì)量粗糙，多有層高不夠丶缺乏裝卸貨物的設(shè)備丶運貨車輛往來不便等缺點。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長，過去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金就上升了85%，部分企業(yè)遂選擇把其倉庫設(shè)於租金較便宜的鄰近地區(qū)。

　　面對物流物業(yè)供應缺乏丶成本上漲及基建設(shè)施尚未完善等挑戰(zhàn)，中國電子商務的主要銷售商戶正采用不同的物流模式以應對，包括自行修建倉儲設(shè)備丶自行管理物流程序及自設(shè)快遞部門等，但這些方法涉及較高的起始資本開支，而且商戶亦未必熟悉房地產(chǎn)運作和策略。戴德梁行認為，商戶的最佳出路是與第三方物流(3PL)的供應商進行策略性合作，解決物流問題。

　　市場機遇

　　中國電子商務業(yè)正高速增長，但物流倉儲設(shè)施缺乏，為跨國物流供應商提供大量發(fā)展機遇。對房地產(chǎn)業(yè)者來說，若要在這個蓬勃發(fā)展的市場中分一杯羹，需考慮以下數(shù)點：

　　1. 發(fā)掘中國中西部的需求

　　基建不足決定了目前中國電子商務倉儲設(shè)施的分布�，F(xiàn)時大部分設(shè)施均是位於或接近東部沿海的港口城市(圖3)，但隨著中西部的網(wǎng)上消費群逐漸擴大，當?shù)貙ΜF(xiàn)代化倉儲設(shè)施的需求亦會增加。

　　2. 將供應網(wǎng)絡本地化

　　電子商務企業(yè)愈發(fā)需要一些接近每個市場的小型倉庫，以便快速處理訂單和運送貨品。

　　3. 投資於較具規(guī)模的物流商

　　對於投資者和發(fā)展商來說，適合用於建設(shè)物流設(shè)施的土地往往并不多見。用作興建貨物配送中心的土地，最好是既靠近貨品生產(chǎn)或裝運地點，又要接近顧客。此外，要透過土地拍賣會購得土地，如果沒有當?shù)刭Y源亦是難以成事。因此，投資者可考慮投資於擁有土地儲備，或擁有重建物流設(shè)施的主要物流供應商。

　　4. 尋找策略合作夥伴

　　隨著中國電子商務市場日益成熟，商戶如不外判服務，獨自承擔所有運作，將難以應付日漸增多的市場需求。與第三方物流供應商合作是商戶的最佳選擇。我們預期大部分商戶將采用混合模式的物流方案，包括與第三方物流供應商合作及自行管理部分物流程序。

　　5. 捕捉高增長市場中的機遇

　　戴德梁行研究部表示，盡管在過去五年中的資本增值有限，但由於經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重組和基建投資增加將會刺激需求，預料上海的工業(yè)物業(yè)市場將可迎來堅實的增長。與其他房地產(chǎn)類型不同，中國的工業(yè)物業(yè)通常能在經(jīng)濟不明朗時期提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。隨著中國大陸零售行業(yè)，特別是電子商務領(lǐng)域繼續(xù)擴張，有助抵銷出口需求下降，預期工業(yè)物業(yè)在未來亦會繼續(xù)受惠。

　　白麗琪女士總結(jié)道：「據(jù)本行研究顯示，中國電子商務興起，將會為物流物業(yè)帶來深遠的影響。電子商務業(yè)將會繼續(xù)在中國急速擴展，而在物流倉庫設(shè)施缺乏的背景下，市場將涌現(xiàn)大量發(fā)展和投資機遇�，F(xiàn)已活躍於中國市場的大型物流公司，他們能夠透過重建老舊物流設(shè)施或大廈，以迎合個別電子商務企業(yè)的需求，自然更有把握在電子商務市場上分一杯羹。然而，市場充滿機遇，也有挑戰(zhàn)，我們認為最佳的策略是電子商務的商戶與具規(guī)模的物流供應商進行策略性合作，成就雙贏局面。