物流地產在深圳的發展現狀似乎已跟不上市場需要。一方面，保稅區新增幾十萬平方米的倉儲物業面臨出租壓力，另一方面，核心區內的普通倉庫供不應求。業內人士表示，普通倉庫開發量很少，尤其上萬平方米的大面積倉庫十分難尋，而隨著市場的發展，對普通倉庫又提出了更多的要求。

　　保稅倉租金同比降了兩成多

　　一度十分受寵的保稅類倉儲物業，憑借自己能享有多項優惠條件，引領著倉庫租金走向。這部分體量并不小，與普通倉庫共同構成市面上倉庫的主流供應類型。不過，由于今年進出口貿易市場大幅萎縮，加之前期保稅類土地規劃較多，需求不振導致保稅物流園區及保稅倉等保稅類倉儲物業供大于求，直接影響到了保稅類倉庫的出租。在內需經濟的拉動之下，反而令普通倉庫在今年唱了主角，漲了租金還供不應求。

　　仲量聯行深圳工業部副董事陳劍峰告訴記者，目前，深圳多個保稅類倉儲物業需求量大減，空置率上升帶來租金下跌。按市場成交情況來看，保稅類倉庫已從2011年整體月租金水平45元/平方米降到目前的35元，顯現出20%-25%的降幅。對此，戴德梁行華南區工業及物流部董事嚴其也表示，在幾年前，尤其是在2005-2007年，保稅類的倉庫達到最高價格50-60元/平方米·月，現在僅在30-40元/平方米·月。陳劍峰具體指出，目前深圳三大保稅區中，相對而言，福田保稅區的倉庫出租行情在深港貿易的基礎上較平穩;前海灣保稅區倉庫主要由招商局和深國際兩大運營商在主持開發和招租，對開發節奏和租金都比較好把控。相比之下，鹽田港保稅區北區正在招商的現代物流中心，新增了至少25萬平方米的倉儲面積，在本來需求萎縮的背景之下，更是加大了出租的壓力。

　　普通倉庫租金趕超保稅區

　　一向尾隨保稅區倉庫其后的普通倉庫，現在已從原先的20元/平方米·月左右，漲至35-45元/平方米·月，地段好的普通倉庫甚至租金更高，趕超了保稅類倉庫，上述專家都表示，普通倉庫現在處于“供不應求”。據嚴其透露，他所接觸到的客戶群里，基本對于普通倉庫的需求出現了供需1：3的明顯失衡。同時，市場對于大面積的倉庫需求又在持續增加，陳劍鋒表示：“例如，蘇寧、家樂福、歲寶等商家今年以來想擴充在深圳的普通倉庫需求，需要找1-2萬平方米的普通倉庫，至今都尚未如愿。可以說，租大面積的倉庫難上加難。”

　　縱觀全市，普通倉庫主要分布在關內的清水河、筍崗，關外的平湖、布吉等。不過，筍崗片區的倉庫，大多在近幾年做了改造，變舊為新，有的成了藝展中心，文具、外貿服裝等專業市場，這就使得關內倉儲物業量更少了。如今，發展較成規模的普通倉庫供應集中在平湖物流基地，圍繞華南城旁邊有大量倉庫，但幾乎找不到大面積空置。而剩下的其他區域，倉儲物業分布零散。記者特意咨詢了中原、美聯、港置等工商鋪相關負責人，對于倉庫的業務，他們極少涉及，主要原因也是在于“太分散，量不大”。

　　普通倉用家將越來越多

　　記者了解到，目前在深圳，專業的物流地產公司也不多，主要有華潤萬家主要做超市倉庫開發，中外運主要做消費品等內需產品倉庫開發等。而國際上最有名的四大家專業物流地產公司：普洛斯、豐樹、嘉民和安博，僅普洛斯在深圳有項目。

　　陳劍鋒就此分析：“深圳物流地產開發量很少，這與拿地成本太高有關。有開發意愿的多是一些自己也有倉儲需求的實體企業，例如T CL。就普洛斯來說，在深圳的模式也從與本地企業合資開發，為減少成本開拓出了并購模式�！彼�所說的并購也就是指普洛斯在福田保稅區買回倉庫物業，再對其進行升級改造，提高消防設備、安裝卸貨平臺、提高存儲管理系統，以提高進出貨效率。并且，對于租戶的選擇進行重新搭配，以提高租金水平。“隨著市場的發展，普洛斯這一系列的升級改造也將變成普通倉庫未來發展的方向，用家的要求只會越來越多，越來越高�！�

　　對比之下，大規模開發的保稅類倉庫在當下這樣的經濟大環境之下，顯得有些“一廂情愿”了。但由于保稅類倉庫在交通上需要進出關卡多有不便，以及進駐使用條件的多重限制，又令普通倉庫客戶群無法在這兩類之間輕松轉換。

　　電子商務將激發新型倉庫

　　倉庫開發較少的現狀，不僅與相關土地供應缺少有關，還有一點是與倉庫的開發成本有關。深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺分析：“倉庫的用地是50%的工業用地和50%的商業用地的混合造價收費，但倉庫的租金遠不及商業，并且，工業用地做出的產業園的租金也很可觀，因此，開發倉庫的收益顯得沒有太多競爭力。”

　　事實上，記者了解到，倉庫的功能也在細分，目前在深圳出現了一些高端的普通倉庫。例如專門用于放紅酒的恒溫倉庫“紅酒倉”、專門用來存放高端的需要冷凍的物品的冷凍庫等等，這些倉庫的建造成本頗高，租金也比一般的普通倉庫要高出50%到一倍多。

　　當然，眼前還有電子商務的強勢發展，會不會針對此類業態出現一些新型倉庫，同樣值得期待。戴德梁行亞太區預測部主管白麗琪女士認為，電子商務將改變倉庫的角色。以往物流一直是商貿中的后勤部分，但電子商務把終端消費者帶到供應鏈管理中，令倉庫的角色變得比以往重要。企業對物流設施要有全新的考慮，包括最終貨品組裝、每位顧客訂購的小量貨品集聚起來時如何以最有效率的方式處理、如何處理大批量的訂購，以及最重要是如何確保貨品準時送遞到顧客手上，都是需要考慮的問題。

　　南都記者 張銳宣