搜狐焦點產業新區專欄  目前我國的物流園區作用巨大，對促進城鄉經濟發展，整合優勢資源，改善城市環境，提高運營效率等，都有積極的意義。  
　　但是現有的物流園區的作用有待提升，即物流園區發展還存在許多問題：
　　定位不明確。缺乏前期市場調研，發展目標和方向不清晰，導致物流園區規劃和建設與市場脫節，與專業脫節；資源整合不夠，運營能力欠缺。缺乏商業模式（盈利模式簡單，以出租為主），渠道不暢，運營管理能力較低等。
　　根據自己的工作實踐，我認為，物流園區成功的關鍵可以概括為16個字：市場導向，資源整合；企業運作，政府支持。充分的前期市場調研和分析，以滿足目標市場的實際需求；準確的戰略定位和專業性的產業規劃，把握項目的前瞻性和可操作性；關鍵資源的整合以及優勢互補，特別是要搭建支撐園區企業業務發展的公共服務體系和信息服務平臺；客戶資源的積累，招商渠道的專業和暢通，以及后期專業團隊的運營和管理；獲得政府和各合作方的支持，政策的引導（包括稅收返還和資金扶持）�！　�
　　物流園區成功，要把握以下三個關鍵點：
　　要有符合市場需求的戰略定位
　　物流園區的戰略定位要求，符合市場需要，短期內可以形成良性循環，把握需求和供應兩個方面。戰略定位過程分為調研、分析和定位3個階段。
　　戰略定位包括，目標定位、市場定位、功能定位、業務定位等。戰略定位的前提在于充分的市場調研，包括區域經濟環境（總體產業環境，周邊區域環境，本地綜合環境），項目優勢（區位優勢，交通優勢，產業優勢，政策優勢）和市場分析（現狀，特點，問題，趨勢。競爭市場，潛在客戶，市場趨勢）。
　　充分調研后，形成項目建議書，應涵蓋，指導思想，發展原則，定位和體系構成（內涵和外延），功能規劃和建設內容，信息系統規劃，運營模式，投資估算和財務評價（收入、費用、稅收、利潤），工作計劃和實施建議等。
　　　符合操作需求的規劃設計
　　物流園區規劃設計的有3個基本步驟：概念設計，功能設計和技術設計。規劃設計應該注意幾個問題：依據市場分析和戰略定位；依據物流運作（作業）的專業要求；不能照搬、照套工業或者同行的做法；不能求大、求全、求超前。
　　在規劃設計中，常用的技術包括，時間研究，隊列理論，工序研究，資源有效分配，緩沖地帶設計，業務流程設計，仿真測試，瓶頸分析，吞吐量分析，運籌學，線性平衡，關鍵路徑方法等。
　　符合營運需求的運作流程
　　有效率的運作流程和管理，不僅可以為操作人員提供一個安全的操作環境，也令貨物的處理更為系統化和條理化，直接提高整體效率。運作管理流程設計包括：收貨程序，交接程序，儲存程序，配送程序，日常運作程序，運作管理系統等。
　　本文作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理孔慶廣，熟悉物流行業和地產運作。