□本報(bào)記者隋秀勇
    繼增值稅改革試點(diǎn)，于今年1月1日在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代物流業(yè)開始實(shí)施后，又一項(xiàng)惠及物流行業(yè)的政策也在龍年春節(jié)后“落地”。
    近日，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》 （以下簡(jiǎn)稱 《通知》）。根據(jù)《通知》要求，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的 （包括自用和出租）大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
    對(duì)于《通知》的出臺(tái)，北京工商大學(xué)教授洪濤表示，這次降低倉儲(chǔ)用地稅費(fèi)，是落實(shí)物流“國九條”的重要舉措，將實(shí)實(shí)在在地降低物流企業(yè)的制度性成本，降低物流企業(yè)流通費(fèi)用。去年8月出臺(tái)的物流業(yè)“國九條”明確提出：“研究完善大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地的土地使用稅政策，既要促進(jìn)物流企業(yè)集約使用土地，又要滿足大宗商品實(shí)際物流需要�！�
    在物流用地難的大背景下，一紙通知給物流企業(yè)利好幾何？
    地價(jià)高企 一 “庫”難求
    2011年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個(gè)不折不扣的“寒冬”。與之形成鮮明對(duì)比的是，近幾年來物流地產(chǎn)供不應(yīng)求的一片“繁榮”景象。近幾年，全國各地市場(chǎng)需求的快速增長，拉動(dòng)物流項(xiàng)目建設(shè)的熱情迅速升溫。加之，物流用地總量不足，進(jìn)一步加劇物流用地緊張的局面。
    來自中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，15年來，中國倉儲(chǔ)面積沒有實(shí)質(zhì)性的增長。2010年實(shí)有倉庫面積僅為5.5億平方米，而同期全國通用倉庫需求總面積為7.01億平方米。中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)會(huì)長沈紹基分析說，一方面是由于城市化進(jìn)程中很多城區(qū)的倉庫被拆遷，另一個(gè)更重要的原因是用于倉儲(chǔ)的土地供應(yīng)量太少。
    物流倉儲(chǔ)資源的緊張助推了物流用地價(jià)格的上漲。這也讓物流企業(yè)面臨更大的成本壓力。
    “我們公司的一個(gè)物流配送中心項(xiàng)目，是分三期建設(shè)的。一期占地200畝的物流基建項(xiàng)目已經(jīng)竣工。但是由于二期180畝的土地遲遲得不到落實(shí)，而無法開工�！币晃幻駹I物流企業(yè)的老總向記者抱怨說。
    同時(shí)，各路競(jìng)爭(zhēng)者的加入，推動(dòng)了許多城市地價(jià)相應(yīng)的上漲。物流用地的價(jià)格大大超過了物流企業(yè)的承受能力。早在去年年初，我國部分一線城市，如上海、深圳等，物流用地價(jià)格每畝高達(dá)60萬~100萬元。在天津、河北等地，土地價(jià)格也比前幾年提高了3~4倍。
    上述物流企業(yè)老總告訴記者：“土地取得的難度和成本都在增加�，F(xiàn)在很多需要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得。地方政府打算16.8萬元/畝的價(jià)格公開招標(biāo)拍賣這塊土地，價(jià)高者得。這助推了土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高。如果按照目前物流用地動(dòng)輒上百萬元的價(jià)格，將大大超出項(xiàng)目的投資運(yùn)營成本，這是我們沒有辦法承受的。”2011年，北京通州區(qū)的一塊物流用地拍出近250萬元/畝的天價(jià)。
    物流用地的供不應(yīng)求，不僅使物流企業(yè)拿地成本飆升，用地的租金價(jià)格也水漲船高。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也顯示，上海物流倉儲(chǔ)租金自2010年以來一路飆升，2011年的漲幅更是超過10%。有業(yè)界人士預(yù)測(cè)，未來幾年，物流用地的租金還會(huì)有30%左右的漲幅。而且，用地難、用地貴的狀況已經(jīng)從東部發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延。有些西部省市的倉庫租金甚至超過了部分東部沿海城市。
    降低成本 滿足需求
    包括土地在內(nèi)的成本持續(xù)上升，已經(jīng)成為制約物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“攔路虎”。
    近幾年，從中央到地方出臺(tái)的加快物流業(yè)發(fā)展的政策中，幾乎都提到支持優(yōu)勢(shì)企業(yè)兼并重組、整合物流資源。物流企業(yè)發(fā)展壯大，擴(kuò)大規(guī)模是必然選擇。但是物流企業(yè)普遍存在的資金鏈緊張，往往是橫亙?cè)谄渥龃笞鰪?qiáng)路上的主要障礙。高昂的用地成本無疑加劇了這一狀況。
    在各地建立分（子）公司和辦事處，是物流企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的常規(guī)方式。增加網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量對(duì)物流企業(yè)來說，對(duì)資金的要求并不高。但是相關(guān)配套設(shè)施，如物流配送中心，對(duì)于操作空間、裝備設(shè)施等方面就會(huì)有所要求，必須投入大筆資金租賃或是買地。這往往使“家底”并不殷實(shí)的物流企業(yè)進(jìn)退兩難——安于現(xiàn)狀不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模卻面臨資金壓力。
    更令人擔(dān)憂的是，由于土地價(jià)格的提升，新建物流設(shè)施的使用成本往往要高于其他既有設(shè)施的平均成本。入駐企業(yè)要在物流服務(wù)過程中消化過高的建設(shè)成本，必定帶來其客戶成本的上升。這樣，新建設(shè)施不僅無法降低成本，反而會(huì)提高社會(huì)物流成本。
    根據(jù)現(xiàn)行的政策規(guī)定，大型城市的土地使用稅年稅為每平方米1.5~30元，中等城市為每平方米1.2~24元，小城市每平方米0.9~18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)每平方米0.6~12元，而在各地的具體執(zhí)行中，實(shí)際稅收可能更高。對(duì)于需要大規(guī)模占地的物流企業(yè)而言，用地成本之高可見一斑�！艾F(xiàn)在還沒有收到當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)部門下發(fā)的文件和具體執(zhí)行方案。希望地方政府能考慮到，目前很多倉儲(chǔ)企業(yè)是以租用土地而不是購買土地建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)施為主的實(shí)際情況，制定出真正地讓企業(yè)受益的實(shí)施方案，實(shí)實(shí)在在地減輕企業(yè)用地成本過高的負(fù)擔(dān)，在滿足企業(yè)用地需求的同時(shí)，降低企業(yè)的經(jīng)營壓力�！睂幭募哑媸�化實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理郝殿君表示。
    不過，郝殿君對(duì)《通知》給予了積極的評(píng)價(jià)：“物流倉儲(chǔ)企業(yè)土地使用稅稅負(fù)減半政策的實(shí)施，將為物流企業(yè)節(jié)約不少成本，緩解現(xiàn)金流緊張的壓力。”
    許多業(yè)界人士也表達(dá)了同樣的看法。在他們看來，通過財(cái)稅手段降低倉儲(chǔ)用地的征稅比例，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)中國物流業(yè)的健康發(fā)展并減輕物流企業(yè)負(fù)擔(dān)。目前，包括快遞企業(yè)在內(nèi)的許多物流企業(yè)，都在通過自建倉儲(chǔ)和分揀中心等來延伸服務(wù)鏈條和提高服務(wù)質(zhì)量和水平。該政策將有利于其加快物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度和步伐。
    值得注意的是，《通知》中對(duì)倉儲(chǔ)設(shè)施用地面積作出了界定，物流企業(yè)想享受用地稅負(fù)減半的優(yōu)惠，倉儲(chǔ)面積需在6000平方米以上�！斑@個(gè)規(guī)定能加速物流倉儲(chǔ)資源的整合，有利于推動(dòng)物流業(yè)的集約化和規(guī)模化的方向發(fā)展。”郝殿君分析說。
    政策利好 有待細(xì)化
    作為促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展又一項(xiàng)優(yōu)惠政策，特別強(qiáng)調(diào)了“大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地”。究其原因，大宗商品不僅事關(guān)國計(jì)民生和國家經(jīng)濟(jì)安全，而且這類商品的倉儲(chǔ)用地面積較大，但利潤極低。相對(duì)于其他類型商品的用地，大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營成本與后期的收益比更加懸殊。
    加大對(duì)“大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地”給予稅收優(yōu)惠，無疑將助力大宗商品流通，大大降低大宗商品的物流成本。特別是對(duì)于從事大宗商品的運(yùn)輸企業(yè)而言，便于其進(jìn)行規(guī)�；瘋}儲(chǔ)，提高其集約化和規(guī)�；�程度，促進(jìn)其做大做強(qiáng)。
    肯定其積極的意義和作用的同時(shí)，該項(xiàng)政策在落實(shí)和執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題同樣不容回避。
    以農(nóng)產(chǎn)品為例，農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸還包括大量的零散貨運(yùn)輸類別。因此要確保農(nóng)產(chǎn)品流通成本的持續(xù)降低，還需結(jié)合運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、市場(chǎng)等多項(xiàng)措施綜合調(diào)控才能實(shí)現(xiàn)。
    一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然《通知》已經(jīng)發(fā)布，但是具體執(zhí)行方案仍在制定中，他盼望政策早日落地，尤其能落實(shí)到真正需要倉儲(chǔ)用地的物流企業(yè)。當(dāng)下，有的企業(yè)自建倉儲(chǔ)的主要目的并不是出于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，而是為了投資土地升值。甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)以物流項(xiàng)目開發(fā)之名，行商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)。政策和資源是有限的，非物流企業(yè)占用了政策，就會(huì)擠壓有用地需求的物流企業(yè)的政策空間。
    之所以會(huì)出現(xiàn)鳩占鵲巢的情況，除了相關(guān)職能部門的把關(guān)和監(jiān)管不嚴(yán)有關(guān)外，地方政府過分依靠土地財(cái)政是另一個(gè)重要原因。世邦魏理仕北京公司工業(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿曾直言，大多數(shù)熱點(diǎn)城市的政府，并不愿意將土地規(guī)劃為物流用地，因?yàn)槲锪鱾}儲(chǔ)通常占地大而稅收少。而且，相比較而言，倉儲(chǔ)用地的出讓成交價(jià)格也遠(yuǎn)不及住宅、商業(yè)用地等。在熱點(diǎn)城市中，直接規(guī)劃用于物流倉儲(chǔ)的地塊少之又少，即使有也是作為商務(wù)園區(qū)或工業(yè)園區(qū)的配套。
    如何避免此類情況的出現(xiàn)？郝殿君建議，一方面要加強(qiáng)物流用地的科學(xué)規(guī)劃和監(jiān)管。在此基礎(chǔ)上，在制定具體執(zhí)行方案時(shí)，制定甄別企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。另一方面在土地產(chǎn)權(quán)方面也要有所界定。如果土地的經(jīng)營者和產(chǎn)權(quán)的所有人不是一體的，則不能享受稅費(fèi)減半的優(yōu)惠。
    此外，有分析人士還指出，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，許多大型制造企業(yè)都建有大量物流倉儲(chǔ)設(shè)施。這種類型的企業(yè)，至今仍為數(shù)不少。從發(fā)展趨勢(shì)來看，現(xiàn)代制造業(yè)，就是要將物流、倉儲(chǔ)等輔業(yè)剝離。因此，該政策的具體執(zhí)行方案最好能體現(xiàn)出，鼓勵(lì)制造企業(yè)剝離相關(guān)物流業(yè)務(wù)的導(dǎo)向性。對(duì)于主動(dòng)剝離物流業(yè)務(wù)的企業(yè)，給予一定的資金、政策等方面的扶持。這將進(jìn)一步釋放制造企業(yè)的物流需求，加快制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展進(jìn)程。
    政策落實(shí)的另一個(gè)難點(diǎn)是，對(duì)物流企業(yè)類別的界定�！锻ㄖ�》對(duì)享受土地使用稅稅負(fù)減半優(yōu)惠的企業(yè)類別也有嚴(yán)格的要求——“物流企業(yè)是指為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流通、進(jìn)出口和居民生活提供倉儲(chǔ)、配送服務(wù)的專業(yè)物流企業(yè)�！钡�物流行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，許多物流企業(yè)多為綜合經(jīng)營，除物流外，還涉及加工、包裝、貿(mào)易等多種業(yè)務(wù)。如何將其土地的使用界定為物流用途，也考驗(yàn)著政策制定和執(zhí)行者的智慧。