物流作為第三利潤來源，已經成為國家重點關注并扶持的產業，地方政府、各種類型企業、社會資本均紛紛進入物流行業，物流產業園建設熱潮隨之興起。物流園區在全國遍地開花，經營模式也在不斷的適應市場、轉型升級。青島物流園區則轉變以往以租賃為主的經營模式，向園區增加更多的增值服務，向物流組織者轉變。 中投顧問流通行業研究員申正遠指出，物流園區從“出租者”向“經營者”轉變符合市場發展的需要，同時也有利于優化服務性能、提升自身競爭力，進而實現重塑園區的商業價值，切實的為地區經濟、產業以及相關企業提供服務并作出貢獻。

　　在國內物流園區建設熱潮下，各地一味追求規模、概念，卻在園區建設后續經營方面關注甚少。地方政府為了政績、為了招商引資、為了能更大規模、更為快速的建設物流園區，普遍采用土地、稅收、補貼等優惠政策，卻在園區規劃、定位、后續運營方面掉以輕心，從而導致各地物流園區同質化競爭、無序競爭越來越激烈，園區重復建設現象突出，物流系統效率低下，物流成本仍高企。 隨著各地物流園區的前期建設、招商逐漸完成，可持續性、自盈利的運營成為國內諸多物流園區當前面臨的主要問題。園區前期定位偏差、規劃不清晰極大的影響了園區后期的運營。

　　園區改變“收租”的經營模式，轉變為“組織服務”的經營模式，以提供更多的增值服務，反應出我國物流園區的投資建設與運營逐漸走向理性、可持續的道路。 中投顧問產業研究部經理郭凡禮指出，重建設、輕運營是我國物流園區投資建設的突出問題。園區服務功能單一、管理缺失的問題有望在后續得到改善，園區在產業與金融服務體系、電子商務平臺以及統一結算等方面有望進一步建立和完善。從而使國內物流園區向更加現代化、信息化的方向發展。 中投顧問發布的《2013-2017年中國物流園區深度分析及發展規劃咨詢建議報告》指出，作為國家十大振興計劃中唯一的服務產業，現代物流業被賦予極高的產業地位，得到了政府、社會多方的青睞。然而我國的物流成本卻長期居高不下，極大的阻礙了我國流通行業、第三產業的發展。各地興建物流園區符合了政策、經濟和產業的發展需要，但投資過程中的細節問題值得重視。