電子商務(wù)的崛起一度讓實體零售商鋪和商場感覺到了其對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響，但沒想到的是，電商卻對另外一類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展有了促進(jìn)作用。記者日前了解到，深圳一些工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)，如物流倉儲物業(yè)受益于電商日益增長的倉儲需求量而呈現(xiàn)空置率下降、租金上升的趨勢，同時，這種趨勢也吸引了投資者，不少投資機構(gòu)和投資者已經(jīng)在積極尋求收購收益率較高的物流倉儲設(shè)施。 
　　電商未對購物中心造成巨大沖擊
　　有機構(gòu)預(yù)計，到2020年，中國電子商務(wù)市場的規(guī)模將達(dá)到1萬億美元，屆時中國將很快趕超美國成為全球最大的線上零售市場，而這種市場趨勢將影響零售地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商、運營商乃至零售商都會擔(dān)心線上零售額的增長導(dǎo)致實體店消費額的下降。
　
　　而從美國的經(jīng)驗來看，電子商務(wù)的崛起確已證明其對實體零售業(yè)的強烈沖擊，受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10—15年前美國那些欣欣向榮的零售企業(yè)現(xiàn)已業(yè)績慘淡，其原因便在于，消費者或選擇在網(wǎng)上購買實體商品，或直接選擇電子替代品，這讓大眾商品連鎖企業(yè)面臨破產(chǎn)，而城市中夫妻老婆店也面臨終結(jié)。
　　而仲量聯(lián)行上周發(fā)布的“網(wǎng)購如何改變中國零售和物流地產(chǎn)市場”的報告則認(rèn)為，從中國的零售地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看，主流觀點對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景過于悲觀。仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部高級經(jīng)理范夢瑜認(rèn)為，中國零售市場還遠(yuǎn)未發(fā)展成熟，實體零售店的覆蓋網(wǎng)絡(luò)也未完善，許多不發(fā)達(dá)城市還沒有現(xiàn)代化購物中心。而考慮到中國人有逛街休閑活動的傳統(tǒng)，中國消費者依然會選擇購物中心。
　　以深圳為例，范夢瑜介紹，第三季度深圳本地零售商仍表現(xiàn)活躍，地段優(yōu)越的購物中心仍供不應(yīng)求，這使得深圳今年全年零售地產(chǎn)的凈吸納量預(yù)計創(chuàng)新高。但是，由于大部分成交位于非核心區(qū)的新商場，整體租金升幅偏低，未來優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將陸續(xù)增加，租金也會平穩(wěn)增長。
　　仲量聯(lián)行的統(tǒng)計還顯示，今年一季度開業(yè)的寶安區(qū)首家中高檔購物中心海雅繽紛城，在本季度的進(jìn)駐率逐步改善。“非中心區(qū)域的商場由于可以輻射到居住在關(guān)外的本地人群，對國內(nèi)外中檔零售商有較大的吸引力，成為新設(shè)點的選擇之一。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松表示，這部分需求將支撐整體商鋪市場的租賃活動。
　　而深圳中心區(qū)的購物中心則更加搶手，看不出電商環(huán)境下的蕭條。林世松表示，深圳中心各購物中心接近滿租，也鼓勵業(yè)主繼續(xù)提升租金，同時，第三季度深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比增速從上季度的0.1%上升至本季度的1%，但整體升幅仍十分緩慢。而深圳全市零售物業(yè)的空置率由上季度的7.4%下降到本季度的6.3%，呈現(xiàn)整體租賃情況相對平穩(wěn)的狀況。由此可見，深圳零售物業(yè)在電商大背景下仍煥發(fā)生命力。
　　林世松預(yù)計，盡管電商甚囂塵上，但深圳市民消費能力高，商戶未來對中心區(qū)有限的空置面積競爭也會逐漸激烈，核心區(qū)域如羅湖和南山區(qū)一些人流量高的項目將依然受到零售商的青睞，其租金將繼續(xù)上揚。
　　位置優(yōu)越物流園租金將持續(xù)高位
　　一方面，電子商務(wù)對傳統(tǒng)零售物業(yè)產(chǎn)生沖擊，而另一方面，電子商務(wù)的發(fā)展卻對中國物流地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生積極影響。仲量聯(lián)行的研究報告顯示，中國物流市場長期以來都是以低端倉庫占主導(dǎo)地位，缺乏現(xiàn)代化的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，而電商崛起后為物流開發(fā)商帶來新的發(fā)展機遇。
　　仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部深圳地區(qū)董事陳劍鋒告訴記者，現(xiàn)在幾乎所有的大型物流開發(fā)商都擁有至少一家主流電商企業(yè)作為租戶，如1號店是安博的最大租戶，租賃面積達(dá)10萬平方米，唯品會與嘉民達(dá)成合作協(xié)議，亞馬遜與易商和普洛斯均有合作。而作為中國最大的物流開發(fā)商，普洛斯擁有市場上一半的現(xiàn)代化倉庫面積，其電商租賃面積占比已經(jīng)從2011年的14%上升到2012年底的20%。
　　在2013年上半年實體零售商租賃需求放緩的大環(huán)境下，電商對物流倉儲空間的問詢量卻依然保持強勁”，陳劍鋒表示，網(wǎng)絡(luò)銷售額與之對應(yīng)的倉儲面積需求的快速增長，表明物流開發(fā)商與電商企業(yè)之間的共生關(guān)系也具有進(jìn)一步發(fā)展的空間。此外，仲量聯(lián)行的電子商務(wù)研究報告也顯示，B2C電商平臺的發(fā)展讓電商網(wǎng)店對于倉儲需求大增。
　　從深圳物流園區(qū)的變化來看，高空置面積正在被電商需求所消化，而租金也呈現(xiàn)小幅上升。陳劍鋒告訴記者，在電商和第三方物流租賃需求上升的背景下，深圳非保稅物流園租金維持平穩(wěn)，第三季度那些處于良好地段的非保稅物流園呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。
　　同時，統(tǒng)計顯示，深圳第三季度在非保稅物流園方面沒有新增供應(yīng)，再加上現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)供應(yīng)稀缺，制約了部分租賃需求，租賃市場整體較為沉寂。而在租金方面，深圳三季度非保稅物流園租金錄得每月每平方米31.6元，與上季度持平。整體空置率則為24%�！胺潜６愇锪鲌@較高的空置率正在逐漸得到消化，租金將繼續(xù)小幅上升。”陳劍鋒表示，2013年四季度深圳非保稅物流園新供應(yīng)仍然缺乏，預(yù)計現(xiàn)有的非核心區(qū)域的空置面積將會逐漸得到消化。
　　展望未來，陳劍鋒認(rèn)為深圳的零售消費增長將繼續(xù)支持非保稅物流園的租賃需求，特別是來自電商和大型零售商的需求將支撐租賃需求。陳劍鋒指出，未來位置優(yōu)越和低空置率的非保稅物流園租金升幅將相對較大，而位置較差的非保稅物流園在空置率方面將繼續(xù)受到較大的壓力，這也將限制整體租金的增幅。