2012年，廣州零售商業(yè)地產(chǎn)市場隨著零售消費總額增速放緩，擴張步伐明顯減慢。然而在經(jīng)濟放緩、前景不明朗等因素影響下，廣州仍頻現(xiàn)大宗零售物業(yè)交易。其中，由美國保德信房地產(chǎn)基金收購位于廣州海珠區(qū)的中海光大購物中心項目，成為年度首宗最大宗零售物業(yè)交易。 
　　此外，中國零售業(yè)快速擴張和消費力的提高給物流地產(chǎn)帶來巨大的機會。淘寶、亞馬遜、當當網(wǎng)、一號店等注明電商都在謀劃擴大倉庫面積，動輒都是2萬平方 米的倉庫。2012年，電子商務的蓬勃發(fā)展給物流地產(chǎn)帶來好光景。 
　　總體來看，2012年全市社會消費品零售總額增幅持續(xù)下降，截至11月底累計同比增長為13.9%，較2011年同期增速下降3.3個百分點。除此之外，經(jīng)濟因素削減租金增幅、投資市場頻現(xiàn)大宗交易、商鋪市場趨向租戶市場成為去年廣州零售商業(yè)地產(chǎn)的幾個顯著特征。 
　　展望2013年，國內經(jīng)濟指標趨穩(wěn)定，仲量聯(lián)行預期全市零售消費總額增長穩(wěn)定。大部分零售商仍然持有擴張計劃，但開店速度將較為緩慢，對于選址持更謹慎態(tài)度，更看重成本。雖然預期新的國外零售品牌仍保持擴張步伐以進入廣州，但是整體租賃需求將繼續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。 
　　零售業(yè)擴張步伐減慢 
　　具體來看，傳統(tǒng)商圈的天河中央商務區(qū)，因發(fā)展成熟、客流量大、地理位置優(yōu)越，仍是全年租賃需求的集中地。在個別新興子市場，如白云區(qū)和番禺區(qū)，新的綜合性商場的出現(xiàn)，并帶動了租賃需求。 
　　其中，快時尚、餐飲、大型零售商需求較為旺盛，2012年多個國內外連鎖品牌紛紛選擇廣州開設首店，例如永旺集團旗下的美思佰樂超市、無印良品，國外護膚品牌Kiehl’s和Estee Lauder，國內知名餐飲品牌俏江南以及香港電影院品牌UA等。 
　　仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，優(yōu)質商鋪總存量約為175萬平方米，全年凈吸納量共約27萬平方米，較2011年凈吸納量增加15萬平方米。受天河北商圈以及其他商圈商場升級改造帶動，加上新開業(yè)商場進駐率較高，全年整體優(yōu)質商鋪的空置率有所下降，約為3.1%。 
　　受經(jīng)濟因素削減租金增幅影響，2012年優(yōu)質商鋪全年整體租金錄得每月每平方米446 元（基于建筑面積），同比上升7.3%。受全球不穩(wěn)定經(jīng)濟及國內經(jīng)濟增速減緩憂慮對下半年租金影響較大，四季度租金環(huán)比增幅僅為0.5%。 
　　年內最大宗交易：美基金20億收購樂峰廣場 
　　今年部分國內外連鎖品牌擴張需求仍較旺盛；資本值增長基本持平，投資市場出現(xiàn)迄今最大宗交易：2012年5月，美國基金保德信房地產(chǎn)基金成功收購位于廣州海珠區(qū)的中海光大購物中心項目，交易總額20億人民幣。仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“本次交易既是廣州市場迄今為止最大宗零售物業(yè)交易，也是本地首宗外資機構性投資者整體收購的商業(yè)物業(yè)買賣�！� 
　　保德信房地產(chǎn)基金收購位于海珠區(qū)的樂峰廣場，交易總額20億元，是廣州市場迄今為止最大宗整宗零售物業(yè)交易。商場總建筑面積8萬平方米，現(xiàn)已引進吉之島、飛揚影院、Zara等知名品牌，預計2013年第一季度開業(yè)。 
　　2012年廣州的整棟優(yōu)質商鋪銷售成交較少，主要由于現(xiàn)有可售的供應有限，加上業(yè)主報價較高且議價空間不大，投資者多持觀望態(tài)度。受此影響，全年資本值錄得同比增長8.7%，和2011年增幅相約。 
　　仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部地區(qū)董事郭偉明預測，2013年將出現(xiàn)歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等非核心區(qū)域。 
　　約有30萬平方將于2014-2015年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應壓力。有鑒于零售商擴張需求減弱，預計即將開業(yè)的商場需要更長時間招商，并以租金優(yōu)勢吸引租戶進駐。 
　　資本市場方面，由于可供整體出售的優(yōu)質商鋪供應量仍然有限，資本值有希望將繼續(xù)上升。隨著業(yè)主資金壓力減緩，售價下降的空間不大。業(yè)內預計非核心零售物業(yè)分拆式產(chǎn)權出售的可能性依然存在。 
　　電商倉儲好日子來臨租金升至59元/㎡ 
　　針對廣州工業(yè)物業(yè)市場，2012年整體情況是產(chǎn)業(yè)園需求遞減，租金增幅減半。在過去的一年內，很多零售行業(yè)特別是電商都在擴大倉庫面積，動輒都是2萬平方米的倉庫。然而，按照仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量為1300萬平方米，僅為美國波士頓一個城市的倉儲容量。 
　　仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧指出：“2012年產(chǎn)業(yè)園空置率雖繼續(xù)維持較低水平，但受全球及國內經(jīng)濟不穩(wěn)定因素影響，企業(yè)因利潤收窄而擴張減慢，產(chǎn)業(yè)園租賃需求出現(xiàn)遞減趨勢。”2012年全年產(chǎn)業(yè)園租金環(huán)比升幅只有5.8%，較2011年增速下降4.4個百分點至每月每平方米59元。 
　　新竣工項目以自用為主。位于科學城的視聯(lián)科技園為2012年唯一竣工的產(chǎn)業(yè)園項目，建筑面積達27,800平方米。主要進駐企業(yè)為內資企業(yè)，其中業(yè)主益民集團自用面積約占預租率35%。其它主要租賃成交包括：法國企業(yè)斯諾浦汽車部件有限公司，租下蘿崗區(qū)麥普科技園1,000平方米面積，設立廣州首個辦事處；百度租下番禺區(qū)的海倫堡創(chuàng)意園近6,000平方米的面積。 
　　非保稅項目空置率先急升后平穩(wěn)，租金增長受壓。張寧表示：“受國內外經(jīng)濟放緩因素影響，2012年的物流園需求持續(xù)減少，其中保稅園區(qū)受出口增長減速影響較大�！�2012年物流園新增供應均為非保稅區(qū)項目，共約27萬平方米，年末總存量達112萬平方米。 
　　本年度的部分新增供應年末租賃有好轉，使非保稅區(qū)物流園空置率從第三季度的16.1%回落至2012年末的6.0%，其中主要歸功于大面積的租賃成交，例如中國煙草第四季度在廣州富力國際空港綜合物流園北區(qū)二期擴租約5萬方的面積。大量新增供應使本年租金增長受壓，維持在每月每平方米29.6元，增幅比2011年下降4.2個百分點。 
　　保稅園區(qū)租賃平淡，租金增長乏力。保稅園區(qū)因受出口減緩制約，租賃情況不樂觀。部分業(yè)主縮小保稅區(qū)面積轉非保稅區(qū)用途，以便吸引新租戶。由于租賃活動平淡，租金增長較為乏力。至2012年末，全市保稅倉平均租金錄得每月每平方米29.2元，增幅較2011年減少3.1個百分點。 
　　新增供應面臨租賃壓力，租金增長緩慢。預測未來國內經(jīng)濟增長將較為穩(wěn)定，社會零售消費增速較2012年樂觀，且出口貿易復蘇機會大，但制造業(yè)仍存在增長和資金壓力，影響物流園的租賃需求。歐盟區(qū)和美國經(jīng)濟復蘇仍需時日，制約外資企業(yè)擴張需求。 
　　預計2013年有新增供應約35萬平方米，主要為非保稅物流園，但由于這些項目尚未動工，竣工時間多為下半年，且推遲的可能性大。受國內外經(jīng)濟不穩(wěn)定因素影響，新項目租賃壓力較大。新供應量特別是非核心區(qū)將推高非保稅物流園空置率。受出口增長低迷影響，保稅物流園空置率同樣面臨壓力。 
　　但張寧預測，受地域優(yōu)越和空置率低的項目租金升幅支撐，2013年整體物流園租金有望保持上升，但隨著租賃需求減少，預計租金增長繼續(xù)放緩。（本文來源：21世紀網(wǎng)）