首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光在21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)論壇上講起了自己“雙11”的經(jīng)歷。

　　他說：“11月11日，我在馬云的總部，馬云講商業(yè)地產(chǎn)遲早要萎縮。當(dāng)時時間很緊，我沒有和他探討。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)確實(shí)有一定的優(yōu)勢，開發(fā)商在線下，有各個方面的關(guān)卡。但是按照馬云說的商業(yè)地產(chǎn)在路上死亡，有點(diǎn)太過了�！�

　　“未來新型城鎮(zhèn)化帶來的不是簡單的商業(yè)需求增加和商業(yè)升級，而是將會做大商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的蛋糕，擴(kuò)充商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延。商業(yè)本身就是帶動城鎮(zhèn)發(fā)展的龍頭，未來一定會形成物質(zhì)形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)互相依存的關(guān)系�！�

　　與劉曉光一樣，多位學(xué)者及開發(fā)商表示，雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨電商威脅，也伴隨著局部規(guī)模過大帶來的泡沫與結(jié)構(gòu)性過剩等問題，但是，電商并不能替代商業(yè)地產(chǎn)，未來傳統(tǒng)的商業(yè)將和電商融合化發(fā)展。

　　未來中國的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展和服務(wù)業(yè)比重的上升，將帶給商業(yè)地產(chǎn)外部性機(jī)遇。同時，商業(yè)地產(chǎn)自身尋求變革之道也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)自我提升的重要途徑。

　　結(jié)構(gòu)性過剩

　　部分地方盲目規(guī)劃導(dǎo)致的商業(yè)地產(chǎn)外部問題，與商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭的內(nèi)部問題，是商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫和結(jié)構(gòu)化過剩的重要原因。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表達(dá)了對商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩的擔(dān)憂。她指出，過去幾年，有些二三線城市被商業(yè)地產(chǎn)化，出現(xiàn)了投入集中和過剩的問題。

　　近年來，成都、沈陽等很多城市的綜合體集中放量。比如，蔡云調(diào)研過的寧夏西峰區(qū)，屬于三線城市銀川，居然有36個城市綜合體，“市場不一定能接納得了”。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也談到，商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體有明顯的泡沫趨勢。中國很多商業(yè)地產(chǎn)空置得非常厲害，比較著名的是鄂爾多斯，但全國絕不只是一個鄂爾多斯。

　　劉曉光稱，開發(fā)商在機(jī)會面前一擁而上，同質(zhì)化的競爭加深，項(xiàng)目利潤降低，使得投資風(fēng)險增加。同時大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中入市，行業(yè)洗牌肯定勢必難免。

　　華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰以他熟悉的河北某個地級市為例說，商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量大于市場容量，而政府根本沒有產(chǎn)業(yè)方面的規(guī)劃。幾年前就聽說他們要建6個綜合體，但幾年后只有兩個開業(yè)，其他的連坑都還沒挖。

　　浙江農(nóng)發(fā)瀾海實(shí)業(yè)有限公司董事長傅德榮認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在有兩個值得關(guān)注的問題，一是商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)受沖擊非常大，二是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式本身比較單一。而多位專家和企業(yè)家都表示，零售業(yè)的沖擊主要來自電商。

　　電商威脅：一個偽問題？

　　有關(guān)電商與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，馬云和王健林的賭局被賦予特別的意義。

　　蔡云稱，王健林和馬云的打賭，沒有實(shí)際意義，因?yàn)殡娚探o社會提供服務(wù)的方式，與實(shí)體的購物中心提供的方式是不一樣的。舉一個最簡單的例子，家庭主婦在做飯的過程中沒有醬油了，肯定不會通過電商，而是通過社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)去買。高端的奢侈品不一定通過電商購買，可能要看到實(shí)物去體驗(yàn)后才消費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)不會簡簡單單只是個購物中心或者百貨，更多包括體驗(yàn)型的內(nèi)涵。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉覺得王健林會贏。他認(rèn)為，到2020年電商占零售社會總額的比例會從現(xiàn)有的8%增長到30%-40%，但到達(dá)不了一半的份額。商業(yè)地產(chǎn)雖然受到?jīng)_擊大，但沒有大到那種程度，未來仍有2倍左右的增長空間。到那時電商的總體規(guī)模仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)。不要因?yàn)殡娚痰呐d起，對房地產(chǎn)市場失去信心。鐘偉強(qiáng)調(diào)，電商取代的是標(biāo)準(zhǔn)化的、大規(guī)模、工業(yè)制造的產(chǎn)品銷售，但凡需要體驗(yàn)和個性化需求，電商肯定不行。金融產(chǎn)品和大多數(shù)的工業(yè)品可以電商化，但許多商業(yè)服務(wù)沒法電商化，因?yàn)榘�含了人的介入，包括對環(huán)境的體驗(yàn)等。

　　蔡云重申，電商來了，商業(yè)地產(chǎn)要接納它，同時調(diào)整自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品形態(tài)，融合發(fā)展是迎接電商最好的辦法。

　　劉曉光也表示，傳統(tǒng)商業(yè)與電商不會是非此即彼的關(guān)系，一定是你中有我，我中有你。與電商配套的實(shí)體商業(yè)，在面對電商的挑戰(zhàn)時，應(yīng)該考慮的不是對立而是合作，把傳統(tǒng)商業(yè)的體驗(yàn)性與電商結(jié)合起來，一榮共榮。

　　中糧朝陽大悅城總經(jīng)理周鵬用自身經(jīng)驗(yàn)談到，大數(shù)據(jù)能把一個商業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮無限大的可能。“通過大數(shù)據(jù)能識別我的客戶，認(rèn)識我的客戶，并建立一個平臺，讓客戶之間有交流�，F(xiàn)在朝陽大悅城正在通過大數(shù)據(jù)方法，細(xì)分兩千萬的客群，實(shí)現(xiàn)更多的客戶需求，這里面蘊(yùn)含著無限的商機(jī)�！� 周鵬所在的大悅城是主動向電商敞開大門的購物中心，今年“雙十一”前公開表示，愿意做電商的試衣間。

　　傅德榮也認(rèn)為，現(xiàn)今電商對商業(yè)地產(chǎn)是有大的沖擊，但融合的趨勢越來越明顯。很多實(shí)體店會把電子商務(wù)作為一個好工具。實(shí)體店可以對消費(fèi)者進(jìn)行分群，比如消費(fèi)者喜歡時尚類的年輕的產(chǎn)品，就抓住18-25歲的客戶。根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，對這些資源進(jìn)行整合和模式創(chuàng)新非常重要。

　　北京博納國際影院投資有限公司董事黃巍說，其實(shí)不是電商多可怕，而是中國購物中心成長比較幼小，在自身成長不是很完善的時候，電商沖過來了，造成了措手不及，因此購物中心必須進(jìn)行創(chuàng)新和變革，而電商只是其中的一個跳板。

　　天花板還很遠(yuǎn)

　　浙江農(nóng)發(fā)瀾海實(shí)業(yè)有限公司董事長傅德榮認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，依賴于城市化的推進(jìn)和服務(wù)業(yè)占國民GDP比重的上升。服務(wù)業(yè)比重在過去10年是下滑的，從下一步改革的方向來看，服務(wù)業(yè)的地位和所占的份額會越來越重，這給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。

　　還有專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的大幅增長時期才剛剛開啟，談行業(yè)的天花板為時尚早。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)最主要的問題并不是電商的沖擊，而是自己能不能滿足消費(fèi)者的需求。

　　劉曉光談到，到2025年，中國將有2.3億-2.5億的人進(jìn)入城鎮(zhèn)，新增的城鎮(zhèn)人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商業(yè)來解決。這正是新型城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)帶來的空間。

　　資深投資銀行家王世渝從農(nóng)村土地信托的角度說，可以創(chuàng)造一種全新的模式突破中國城鄉(xiāng)二元化，創(chuàng)立新的社區(qū)形態(tài)，其間也需要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　蔡云問：“現(xiàn)在的事實(shí)是，我們已經(jīng)有了這么多購物中心，已經(jīng)有結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象出現(xiàn)了，商業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展，該如何調(diào)整？”

　　她建議，在同質(zhì)化問題上，可引進(jìn)一些國外的零售企業(yè)，或者體驗(yàn)型消費(fèi)企業(yè)，與現(xiàn)有的購物中心融合發(fā)展。此外，還要培育和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)人才，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新，比如探索房地產(chǎn)直接融資和Reits。

　　劉曉光認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化背景下，開發(fā)商可探索主題商業(yè)、立體多元的可持續(xù)發(fā)展模式；探索實(shí)體商業(yè)與電商融合的商業(yè)模式；探索商業(yè)的社區(qū)化、精致化、定制化、服務(wù)化、情感化和體驗(yàn)化；探索商業(yè)地產(chǎn)的人才的培養(yǎng)模式，發(fā)展新的商業(yè)要素等。