北京市海淀區(qū)阜石路69號院，這里是“西山國際城”，在售樓處和房產(chǎn)中介的嘴里，它是擁有40年產(chǎn)權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”商品房。
  但在4年前，這里的規(guī)劃是包括市場、倉儲、業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施的巨型綠色食品物流港，北京市發(fā)改委的官方網(wǎng)站上把它列為“北京市2009年重大重點(diǎn)建設(shè)項目”。
  以物流之名圈地，目的卻在商業(yè)地產(chǎn)，這是過去幾年物流業(yè)被廣泛質(zhì)疑的原因。但質(zhì)疑無法阻擋物流業(yè)碾壓土地的腳步。今年9月30日，國家發(fā)展改革委、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等12部委聯(lián)合發(fā)布《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《規(guī)劃》出臺后將“嚴(yán)禁物流企業(yè)以物流園區(qū)之名圈地，搞商業(yè)地產(chǎn)”。
  物流基地變身
  位于西五環(huán)旁的西山國際城，憑借“絕版”的“大產(chǎn)權(quán)”LOFT優(yōu)勢，吸引了許多購房者的關(guān)注。但這里所謂的“大產(chǎn)權(quán)”卻只有40年的產(chǎn)權(quán)，而拿到房本的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，留給他們的實際使用年限，從現(xiàn)在算起只有32年。
  而讓業(yè)主小智(化名)不能理解的是，這個號稱商業(yè)立項，銷售人員一再確定可以注冊公司的樓盤，在他以此為地址注冊公司時卻遭到了相關(guān)部門的拒絕。此外，業(yè)主論壇中還爆料稱，以該樓盤的房產(chǎn)作抵押貸款時同樣遭到了拒絕。此時業(yè)主們才注意到，他們的“紅本”上房屋用途是“接待用房”或“業(yè)務(wù)用房”。
  北京銀行負(fù)責(zé)個人抵押貸款業(yè)務(wù)的李姓工作人員告訴記者，銀行拒絕貸款事實上與房屋性質(zhì)無關(guān)，“我認(rèn)為拒絕為像西山國際城類似的樓盤業(yè)主貸款，是因為這個樓盤在銀行內(nèi)部的資產(chǎn)評級較低�！痹摴ぷ魅藛T表示，西山國際城資產(chǎn)評級較低與土地屬性有關(guān)，但其拒絕向記者透露具體原因。
  記者在西山國際城售樓處看到，公示的兩份預(yù)售許可證部分字跡模糊不清，但可以在其中一份的土地用途一欄后面看到“倉儲”的字樣。
  在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站，記者查詢到了上述公示的編號為“京房售證字(2008)439號”和“京房售證字(2009)98號”的兩張非住宅項目預(yù)售許可證，只是項目名稱并非銷售過程中宣傳的“西山國際城”，而是“尚品嘉園”，但地址欄填寫的“海淀區(qū)阜石路69號”的信息證明，為售樓處公示欄中，那張字跡模糊的預(yù)售許可證原件。
  這兩份預(yù)售許可證分別準(zhǔn)許銷售該樓盤2號、5號、6號、7號信息服務(wù)用房和11號、12號業(yè)務(wù)用房及其地下房屋。不同的是，地上項目的“土地用途和使用年限”為“商業(yè)：40年”，而地下項目的“土地用途和使用年限”為“倉儲：50年”。
  北京市住建委房屋登記管理處一位工作人員表示，房屋登記信息沿用的是北京市規(guī)劃委批復(fù)的“工程規(guī)劃許可證”上面的信息，也就是說信息服務(wù)用房和業(yè)務(wù)用房這兩個生僻的房屋用途，沿用自北京市規(guī)劃委批準(zhǔn)的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。
  該項目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”編號為“2008規(guī)(海)建字0150號”和“2008規(guī)(海)建字0151號”，來自北京市規(guī)劃委的信息顯示，這兩份許可證分別批復(fù)了建設(shè)單位“北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司”位于“海淀區(qū)阜石路69號”業(yè)務(wù)用房和接待用房的建設(shè)許可。
  北京市規(guī)劃委一位王姓工作人員告訴記者，規(guī)劃委在實際操作過程中也不會更改項目當(dāng)中的房屋用途信息，房屋用途信息在開發(fā)商向發(fā)改委申報項目時就已經(jīng)確定，“發(fā)改委批過了項目，規(guī)劃委就會通過�！�
  但在北京市發(fā)改委的官方網(wǎng)站上，記者卻發(fā)現(xiàn)，“海淀區(qū)阜石路69號”的建設(shè)項目是被列為“北京市2009年重點(diǎn)建設(shè)項目”的北京錦繡大地綠色安全食品市場。公示信息顯示，該項目的責(zé)任單位為“北京市發(fā)展與改革委員會”和“北京市建設(shè)委員會”，項目法人為北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司，建設(shè)內(nèi)容是“建筑面積17萬平方米，包括市場、倉儲、業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施等”。
  一則當(dāng)年的新聞顯示，該工程為錦繡大地物流港的二期工程，目標(biāo)是建設(shè)成為“北京地區(qū)最大的名優(yōu)酒水展示交易平臺和綠色安全食品專營市場，華北最大的進(jìn)出口食品、酒店用品交易平臺，中國食品物流示范基地”。
  本報記者在阜石路69號看到，一幢外觀形似商場，帶有錦繡大地字樣的建筑尚在施工中，據(jù)西山國際城小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)中介經(jīng)理李先生介紹，該建筑便是屬于錦繡大地物流港二期工程的市場，現(xiàn)在的西山國際城小區(qū)就是原本屬于該市場的業(yè)務(wù)用房和配套設(shè)施。
  “開發(fā)商先把里邊建得像個小區(qū)，賣完房子再把商場補(bǔ)上，這也是一種策略�！崩钕壬�說。
  土地之謎
  取名西山國際城的“阜石路69號”在一期銷售時喊出了“買一層得兩層，總價百萬LOFT”的口號，因此受到熱捧，但實際上其售價并不低，2010年時均價就在30000元/平米左右，今年的二期銷售單價甚至突破了50000元/平米。
  相比其公開的售價，“阜石路69號”的土地價格卻撲朔迷離。
  在北京市國土資源局公開的信息中，“國有土地使用登記”項目中可以查詢到“阜石路69號”的存在，該地址分土地使用證號分別為“京海國用(2011轉(zhuǎn))第5274號”和“京海國用(2011出)第00024號”，兩塊土地面積分別為9935.58平方米和13606.54平方米，批準(zhǔn)日期分別為2011年4月和2011年9月，使用權(quán)人均為“北京錦繡大地聯(lián)合農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司”，使用權(quán)類型則為“出讓”。
  但在北京市國土資源局公開的土地出讓信息中卻查不到這兩宗土地交易的記錄，與該信息相似的一份信息，土地出讓位置為“海淀區(qū)龔村69(綠色安全食品專營市場)”，受讓方為“北京錦繡大地股份有限公司”。但該筆出讓信息土地成交價為空白，發(fā)布時間為2004年12月1日。
  本報記者向北京市國土資源局詢問此情況，該局信息公開處一位工作人員表示，土地出讓信息外網(wǎng)上全部有公示，一筆都不會少。而就土地位置為“海淀區(qū)龔村69”的出讓信息沒有交易價格一事，該工作人員表示，“該公開的、能公開的信息，官網(wǎng)上都已經(jīng)公開了�！倍�北京錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司總部工作人員則直接拒絕了本報記者采訪相關(guān)負(fù)責(zé)人的要求。
  就錦繡大地的土地信息，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，錦繡大地農(nóng)業(yè)股份有限公司物流港項目副總經(jīng)理馬靜在2006年1月接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》采訪時曾表示，“集團(tuán)在北京地區(qū)合同租賃土地12000余畝，作為物流港開發(fā)的儲備用地高達(dá)4500畝�！�
  西山國際城不是個案。近年來，以物流的名義圈地做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)早已不是秘密。
  今年9月30日，在發(fā)布《規(guī)劃》的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人特意強(qiáng)調(diào)，未來將嚴(yán)禁物流企業(yè)以物流園區(qū)之名圈地。
  該負(fù)責(zé)人表示，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，一些市場和物流企業(yè)以物流園區(qū)的名義圈占土地，行“物流園區(qū)”之名，搞“商業(yè)地產(chǎn)”之實，與物流園區(qū)的發(fā)展宗旨背道而馳，其根本原因在于缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃，《規(guī)劃》正是針對此問題開出的解藥。
  而物流業(yè)專家、鐘鼎創(chuàng)投合伙人董中浪認(rèn)為，物流業(yè)本身就需要圈地，問題只是圈地之后是做物流還是做商業(yè)地產(chǎn)。按照他的分析，未來幾年，各行各業(yè)的企業(yè)可能掀起一股以物流之名圈地的熱潮，物流圈地很可能會成為一種現(xiàn)象，只是能否用到物流之實，尚需時間觀察。