【人物】
    世邦魏理仕工業(yè)與物流服務部董事胡曉睿
    【觀點】
    一線城市里面，尤其是北京，從現(xiàn)在的時間點上拿地去做這些事情已經(jīng)非常難了。除非你有符合當?shù)卣�府要求的，能提供就業(yè)和稅收這個條件的話，一般情況下在一線城市拿地再去做這些事情幾乎是很難了。因為第一，地是有限的；第二，整個區(qū)域不會再提供更多的物流用地。
    在北京、上海、成都、廣州等物流集中的城市周邊，幾乎很少有特別合適企業(yè)建物流的土地。這就加劇了電商、物流企業(yè)對物流地產(chǎn)的爭奪。
    電商大發(fā)展帶動了物流地產(chǎn)。最近1~2年，已經(jīng)有電商和物流企業(yè)悄悄的在全國布局。隨著物流地產(chǎn)的升溫，不少投資者也盯上了這塊蛋糕。不過，和其他的地產(chǎn)類型不同，物流地產(chǎn)投資是另有一套規(guī)則。
    物流地產(chǎn)的強勁需求來自近年來電商的轉型。以前，國內(nèi)電子商務市場主要是C2C模式，也就是個體商務對個體消費者。這兩年，B2C的模式，也就是商家、甚至電商平臺自身對個體消費者的模式成為主流。這就讓電商對物流倉庫的需求上了一個大臺階。已經(jīng)拿到地的，而且已經(jīng)有物業(yè)的，那是一件非常美好的事情。而且前景非常好。因為中國的城市化一直沒有停止。
    電商推高了物流倉庫的需求，一些被冷落多時的工業(yè)物流地產(chǎn)現(xiàn)在轉身一變，變成了香餑餑。與其他房地產(chǎn)類型不同，工業(yè)物業(yè)通常能在經(jīng)濟不明朗的時期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以，不管是房地產(chǎn)商還是電商企業(yè)，都不會輕易放過這塊蛋糕。物流地產(chǎn)可以說回報比較慢，但是相對來說是比較穩(wěn)健的回報。目前我們知道的一些內(nèi)資、外資在一起，專門做物流基金的這些公司，毛回報率能達到8%~11%之間，他們就會接受并且去，無論是自建還是購買這個項目。所以拿這個算一筆賬，按照10%的話，不把所有稅費全扣掉，大概將近10年能回本。
    盡管對物流地產(chǎn)的需求出現(xiàn)了升溫，但很明顯，這些需求呈現(xiàn)出區(qū)域不平衡的特點。加之物流地產(chǎn)的投入巨大，還要考慮周邊的交通因素，投資物流地產(chǎn)的風險也不可小視。
    【人物】
    艾瑞咨詢電子商務分析師王亭亭
    【觀點】
    因為我們知道造成電商不贏利的很重要一塊就是倉配的成本非常高。那在這種情況下如何提升倉配的效率，如何降低倉配的單位成本，這對電商就是一個比較嚴峻的考驗。
    地產(chǎn)顧問公司戴德梁行近期發(fā)布報告稱，對物流業(yè)租戶來說，要把電子商務交易的貨品送到中國2.2億網(wǎng)上顧客手上，是目前最大的挑戰(zhàn)。由于基建設施尚未完善、缺乏貨倉及儲存空間，以及在貨品最后送遞一環(huán)缺乏專才，令二線城市及內(nèi)陸地區(qū)的電子商務發(fā)展出現(xiàn)困難。淘寶、天貓的交易額分析也顯示，現(xiàn)在三四線城市和內(nèi)陸地區(qū)網(wǎng)購交易的增長速度要遠遠高于一二線城市。
    【人物】
    易觀國際電子商務咨詢中心總經(jīng)理馮陽松
    【觀點】
    一些地方當?shù)氐钠髽I(yè)可能會借著電子商務和電商物流拿到一些土地資源。實際上，這些企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營能力和經(jīng)驗都是欠缺，做這塊兒可能并不是有競爭力的。這樣就可能出現(xiàn)資源浪費：一種是一些企業(yè)真的投入精力、財力去做這個事情了，最后虧了撤出來了，是一種投入型的資源浪費；另一種是一些企業(yè)開始真沒想過要去做物流，只是以這個名義拿到了土地，蓋了房子，最后就變成周邊配套的商業(yè)地產(chǎn)了，是一種實際產(chǎn)出型的資源浪費。這樣的話，假如各地都有一些大企業(yè)、小企業(yè)一哄而上去做這個事情，可能就會出現(xiàn)效益低下、資源浪費的現(xiàn)象。這方面，只能是靠政府對審批電子商務物流地產(chǎn)項目的時候，得去看看項目的可行性，看看這些企業(yè)有多大的接單能力和經(jīng)濟能力，這方面要嚴格把關。