需求面

電商增速放緩，消費(fèi)品物流需求仍是主導(dǎo)

盡管電商行業(yè)的增長(zhǎng)開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)期，網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)從2014年的49.7%降至2016年前三季度的26.1%，但電商行業(yè)仍將是2017年中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的最大租戶。一些快速擴(kuò)張的電商由于物流能力不足而在外尋求物流外包服務(wù)，推動(dòng)三方物流公司成為物流業(yè)的另一大租戶。

作為電商的一個(gè)重要分支，跨境電商在“十三五”期間的復(fù)合增速預(yù)計(jì)將達(dá)到16.5%，推動(dòng)其持續(xù)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力在于民眾消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下對(duì)高品質(zhì)商品日益增長(zhǎng)的需求與當(dāng)前國(guó)內(nèi)商品供給間的不匹配。

2016年4月的跨境電商稅收和監(jiān)管新政給行業(yè)前景帶來(lái)了一些不確定性，但5月該政策一年過(guò)渡期的的出臺(tái)以及11月將過(guò)渡期進(jìn)一步延長(zhǎng)至2017年底將使跨境電商在2017年維持較高增速，并帶動(dòng)上海、深圳、大連、成都等跨境電商綜合試驗(yàn)區(qū)設(shè)立城市內(nèi)保稅倉(cāng)庫(kù)需求的增長(zhǎng)。

連同電商在內(nèi)，線下零售、快速消費(fèi)品和汽車等消費(fèi)品行業(yè)仍將是2017年倉(cāng)儲(chǔ)需求的絕對(duì)主力。汽車行業(yè)最近的良好表現(xiàn)值得一提。受小排量汽車車輛購(gòu)置稅減半按5%征收的刺激，2016年1-11月國(guó)內(nèi)汽車產(chǎn)銷量分別同比增長(zhǎng)14.3%和14.1%，并創(chuàng)歷史新高。

地方性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，往往能給區(qū)域物流體系的發(fā)展帶來(lái)了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

例如成都發(fā)出的中歐班列蓉歐快鐵運(yùn)量將由2016年的400列增至2017超過(guò)1,000列，三條國(guó)際干線的布局有助于增強(qiáng)西部地區(qū)與歐洲各國(guó)的對(duì)外貿(mào)易，帶動(dòng)區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)快速發(fā)展。

供應(yīng)面

一線城市土地瓶頸仍在，部分二線城市繼續(xù)放量

截止2016年末，CBRE所覆蓋的16個(gè)中國(guó)主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)總量為2229萬(wàn)平方米，全年新增供應(yīng)305萬(wàn)平方米，總體空置率較2015年底上漲1.5個(gè)百分點(diǎn)至16.9%。2016年高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)凈吸納量約260萬(wàn)平方米，同比下滑24%。

2016年，北上廣深四個(gè)一線城市的一手物流用地供應(yīng)總計(jì)僅為32萬(wàn)平方米，不及重慶的15%。在建設(shè)用地日益稀缺的背景下，一線城市物流用地供應(yīng)荒的情況無(wú)疑將在2017年延續(xù)。

另外，政府在一手用地的出讓中更多地瞄準(zhǔn)終端企業(yè)；2016年物流開(kāi)發(fā)商獲得的一手物流用地僅占一線城市土地供應(yīng)總量的22.3%。

此外，一線城市的物流需求外溢正在帶動(dòng)周邊三、四線城市的物流地產(chǎn)建設(shè)。

例如，上海兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的南通和嘉興是2016年各自省內(nèi)物流用地供應(yīng)最多的城市，目前在建中的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)分別達(dá)到36萬(wàn)和21萬(wàn)平方米。

二線城市的土地供應(yīng)相對(duì)充裕，并向下傳導(dǎo)至高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)。我們可以看到，天津、成都、重慶、蘇州這四個(gè)前期土地供應(yīng)量較大的城市將占到2017年新增優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)總面積的52%。

對(duì)二線城市新增高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目的區(qū)位分析顯示，大量的新增供應(yīng)將位于各城市的新興物流區(qū)域，而傳統(tǒng)物流板塊內(nèi)供應(yīng)有限，這是城市不斷外擴(kuò)、中心城區(qū)功能重新定位過(guò)程中的必然趨勢(shì)。

2017年主要城市物流倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)

租金面

供需失衡導(dǎo)致各城市表現(xiàn)分化

2017年，一線城市普遍存在的供不應(yīng)求將推動(dòng)其高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租金繼續(xù)上漲，北上廣深四城的租金漲幅預(yù)計(jì)在2%-5.6%之間。

但需要注意的是一線城市的不同板塊之間會(huì)出現(xiàn)分化，在上海的外高橋，廣州的黃埔等個(gè)別短期空置率較高的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商針對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶能夠給予一定的議價(jià)空間。

二線城市中，成都、武漢和重慶的倉(cāng)庫(kù)租金將因?yàn)楣┻^(guò)于求而出現(xiàn)短期調(diào)整，在另外一些去化壓力較大的城市新項(xiàng)目的去化時(shí)間也將拉長(zhǎng)，租戶市場(chǎng)的特征將逐步顯現(xiàn)�？傮w而言，2017年大部分城市租金增速將放緩。

新科技遇見(jiàn)未來(lái)

租戶對(duì)智能倉(cāng)儲(chǔ)需求的日益增長(zhǎng)將催化新技術(shù)在倉(cāng)庫(kù)中的應(yīng)用，并引領(lǐng)未來(lái)倉(cāng)庫(kù)硬件設(shè)備發(fā)展的方向。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，倉(cāng)庫(kù)行業(yè)的智能化將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商向提供解決方案的綜合服務(wù)商的角色進(jìn)一步演變。

例如依托云計(jì)算、裝載分析、射頻識(shí)別等新技術(shù)，廣泛使用智能分揀系統(tǒng)、機(jī)器人的智能立體倉(cāng)庫(kù)，將對(duì)倉(cāng)庫(kù)的層高、承重、卸貨平臺(tái)配置等提出更高的要求。

我們了解到一些零售業(yè)租戶對(duì)智能立體倉(cāng)庫(kù)的層高和承重需求分別達(dá)到22米和7.5噸/平方米，遠(yuǎn)高于當(dāng)前市場(chǎng)上典型高標(biāo)倉(cāng)9米層高和3噸/平方米的配置。

一些租戶對(duì)于LEED認(rèn)證倉(cāng)庫(kù)的濃厚興趣將使冷庫(kù)節(jié)能技術(shù)和屋頂太陽(yáng)能技術(shù)在倉(cāng)庫(kù)中得到快速地普及。