□ 北京中物匯成工程技術研究院徐計增

物流園區的開發建設實施三步走戰略：第一步：前期策劃與運作，科學確定物流園區的市場需求和戰略定位；第二步：中期規劃設計，重點完成布局規劃、建設方案、施工圖設計；第三步：后期招商與運營，重點招商策略、服務產品體系、信息服務平臺建設及運營方案。而園區成功的關鍵在于定位策劃，園區建設始于策劃，終于產業鏈、供應鏈，園區開發建設需要系統規劃和詳細論證。

想要打造出一個成功的物流園區，要明確以下四點精要：第一，物流園區現狀與趨勢。第二，物流園區未來機會。第三，組建打造成功園區具備的條件。第四，規劃建設與運營思路。
一、國內物流園區現狀與趨勢
1.國內物流園區總的現狀
目前，政府對園區建設高度重視，政策持續驅動，政策性資金支持力度不斷增大；信息化建設不斷深化，實體了與網絡平臺的持續融合，物流黑科技競相涌現，綠色化、智能化、國際化明顯；行業集中度持續走高，市場份額向龍頭集中；土地供給仍然緊張，占補平衡土地指標，可以全國平衡；投資規�？刂啤⒃鏊傧陆�，并購加速。此外，多方主體參與園區投資，外資的熱情不減，內資持續升溫；需求分化，結構變化明顯：大宗少，快遞電商園多；大宗商品和小型商貿物流園閑置率上升，電子商務、快遞、鐵路物流中心加快發展。
升級園區增多，體現在技術升級：互聯互通，信息化建設不斷深化；設備升級，機械化自動化、綠色智能設備；管理升級，透明化管理；模式升級：園區業務功能不斷完善，增值收益穩步上升，國際化、聯盟化、平臺化、供應鏈化、生態化明顯；客戶優化、服務升級。
資本加速滲透，馬太效應將更加顯著，資本與物流企業的結合日益緊密，一方面資本繼續向各個物流子行業滲透，另一方面，隨著更多物流企業進入資本市場，馬太效應更加顯著，大的物流企業通過物流資源并購和整合形成絕對優勢地位，小的物流企業或將面臨新一輪洗牌和淘汰。
2.國內物流園區普遍存在的問題
目前，國內物流行業仍然存在產業集中度低、組織化程度底、資源配置不均、成本高效率低、競爭加劇等問題。
物流園區目前普遍存在的問題有：
A.缺乏科學規劃，盲目建設現象嚴重。俗話說：兵馬未動，糧草先行，投資未動，規劃先行。系統規劃應實施五步法：市場分析、戰略定位、功能設計、布局設計和商業運作設計。投資回報期長，建設融資難度大。園區建設征地困難，阻礙了園區建設進程。
B.園區整體專業服務能力薄弱，制約園區建設。
需求不清、定位不準、功能太泛、布局不順、實施不力這些問題都嚴重困擾著園區的發展。產生這些問題的原因主要是由于園區開發建設前期，缺乏市場調研，沒有考慮經濟總量、產業基礎和市場需求等，造成需求不清，定位不準，規模大小脫離實際需求，發展目標和方向不清晰。建設中期，宏觀上沒有整體規劃，盲目開工，規劃不專業、不科學，導致物流園區規劃建設與市場脫節，與專業脫節，造成功能太泛，布局不順，實施不力。建設后期運營管理不專業，造成后期運營效率低。缺乏創新商業模式（盈利模式簡單，以出租為主），運營能力不高，園區的資源整合不夠。
建議通過聘請專業的咨詢機構來解決以上問題。
3.物流園區呈現九大發展趨勢
物流業未來的發展趨勢將呈現出以下特點：無人化、智能化、柔性化、數字化、網絡化，物流園區將走向智慧轉型、服務城市趨勢，網絡化、專業化、平臺交易化、國際化、智能化、綠色化趨勢顯著。
一是產業融合的趨勢。物流園區向產品生產地或消費地集聚，以物流引加工，以商流帶物流�？啃枨笸苿樱�產業支撐發展物流。
二是專業細分的趨勢。貨運服務型向空港、海港、“公路港”“鐵路港”陸港、“無水港”細分；電商、快遞、冷鏈、汽車等專業園區大量出現。
三是兩網協同的趨勢。“互聯網+”催生智慧型物流園區，信息平臺型企業與物流園區合作，“天網”與“地網”對接。
四是兩權分離的趨勢。物流園區業主單位引進專業管理團隊托管經營，管理公司實現了低成本快速擴張。
五是多式聯運的趨勢。據調查，已有三分之一左右的物流園區引入鐵路專用線，15%左右的園區臨近港口碼頭，具備兩種以上交通連接方式的園區越來越多。
六是跨界跨境的趨勢�！耙粠б宦贰睉鹇陨钊胪七M，以“中歐班列”為代表的國際物流運輸通道正在形成；跨境電商建設海外倉，業務范圍跨越國界。
七是互聯共享的趨勢。物流園區通過兼并、重組、結盟等形式，實現資源優化配置與協同共享。
八是兩級分化的趨勢。實力型、創新型物流地產商加緊連鎖復制，物流地產資源加速向知名品牌集中。與此同時，一些地方缺乏扎實的需求分析和明確的功能定位，物流園區在招商運營中遇到困難，處于“無物可流”的境地。隨著市場競爭加劇，物流園區將面臨進一步分化的趨勢。
九是金融與物流深度融合的趨勢。
二、物流園區未來機會在哪里——樞紐型和網絡節點型
中國經濟進入新時代，物流業發展進入了新階段，發生了新變化。
物流新時代主要特征：現代供應鏈成為新時代物流業發展的主要方向；新技術、新理念、新模式成為新時代物流業發展的主要推動力；行業集中度快速提升成為新時代物流業發展的主要趨勢。
物流作為商業的基礎設施，正在經歷一場前所未有的大重構、大整合、大迭代�；ヂ摼W經濟時代顛覆了人們的思維模式，顛覆了傳統的商業模式，改變了交易方式，改變了企業發展方向，商業變化導致物流業重塑。
物流新變化:物流內涵外延、物流需求、物流環境、物流要素、物流地位的變化。
隨著城市化、經濟全球化，互聯網、物聯網信息技術的發展，伴隨著國家一帶一路戰略的推進，為城市物流、國際物流及智慧物流帶來了新的發展機遇。
隨著經濟全球化，產業鏈的延伸，信息技術的日臻成熟，特別是戰略聯盟和供應鏈管理競爭等理念的普及，將會有越來越多的物流企業將其未來的發展戰略目標定位于供應鏈管理服務。
隨著中國經濟總量繼續持續穩定的增長、物流規模不斷擴大、物流需求的多元化發展、國內消費快速增長及中國對外貿易的新變化，物流設施不斷完善、國內企業對于物流外包的認識觸動客戶行為的轉變、新技術及新管理模式的不斷應用和復制等因素的推動，有足夠能力滿足和實現基本的商流轉移功能，而市場競爭環境和市場需求越來越高，對物流運行提出了更高的要求，如科學分揀、合理包裝、物流效能的提升等，從而使物流不再只是充當轉移這個角色，演變為優化渠道流程以及創造價值的功能。
未來物流行業機會在農村物流、國際物流、供應鏈物流、智慧物流、共享物流、細分領域物流（危化品、醫藥、冷鏈物流）。
未來園區機會：樞紐型園區在于多式聯運銜接；網絡節點型在于倉干配銷一體化；商貿交易型在于商貿物流一體化；服務城市型在于統倉共配；專業型在于電商、冷鏈、快遞；服務產業型在于產業價值鏈集成。園區的發展，融入區域產業和經濟發展，靠近消費市場，做城市物流。
物流園區選址要圍繞大通道重要節點積極布局，為園區拓展國際業務奠定基礎，靠近消費市場，城市物流。園區發展要融入區域產業和經濟發展。物流業與制造業、商貿流通業、金融業聯動融合。
在未來，樞紐型園區大有可為，多式聯運將凸顯功能優勢，構建園區信息共享機制、提供專業化物流服務將成為園區特色。另外，加大周邊園區整合力度，推進智能園區建設，發展智慧物流已經成為趨勢。
在融資方面，物流園區可以創新模式，鼓勵上市與債券發行，對接資本，引進合伙人或眾籌模式。倉干配一體化、商貿物流一體化將成為商貿園區運營模式。
未來園區的盈利模式一定是“1+N”。1是物業租售，N是增值服務。不可忽視的是，物流園區要建立分類管理的客戶信息系統，建立廣泛的、多層面的招商合作機制，引進高素質的招商人才隊伍。