零售企業與物流企業設施選址的差異化

選址問題對于零售企業和物流企業都是相當重要的，不過，兩者之間還是存在一些顯著的差異的。
隨著中國加入世貿組織與世界經濟接軌，中國市場在世界市場上的地位越發凸現出來，這些活躍在世界上的零售巨頭也爭相進入中國市場，來分得這塊奶酪。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪等零售業巨頭在北京迅速“搶占山頭”，而他們所到之處，商業活躍，人流如潮，形成了自己獨特的“商圈”。有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的腳步進行投資。投資者跟著這樣的好品牌走，無疑將降低投資風險，當然前提是投資者和零售巨頭所經營的項目要互補。
據了解，人們大多看中的是零售巨頭經過系統而科學研究之后的獨具戰略眼光的選址！世界零售巨頭們一般都經過了很多年的成熟發展，他們在選址上都形成了一套十分科學的選址方案，對建筑設施、周邊環境、道路交通、人口密度、人口結構、購買力等都做出了定量分析。而對于個人投資者來說，一般都是憑感覺來投資，由于沒有科學的選址經驗，成功的幾率是很低的。
專家認為，零售巨頭們為了保持自己的的經營業績，它不可能在自己店址的選擇上有任何失誤，更不可能拿自己一點一滴積累起來的品牌當兒戲。他們在長時間積累起來的一些經驗，也就是他們成功的關鍵所在。
沃爾瑪公司是國際著名的大型零售企業。低價策略是沃爾瑪一貫的經營方針，在商品采購環節上是“從供貨者那里為顧客爭取利益”，態度堅決地對供應商堅持低價策略，現在沃爾瑪的巨大銷售額使其確定了供應鏈中的領袖地位，它90%的產品直接從廠家進貨，并且實現了全球性采購，從而使進貨費用得以大幅降低。自1996年進入我國零售市場后，到2003年底，沃爾瑪在我國共開設了33家分店。
沃爾瑪選址要求 :

一、對商圈的要求

1、在項目1.5公里范圍內人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內常住人口可達到12--15萬人

2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳

3、商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平

4、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場

5、核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業態為佳

二、對物業的要求

1、物業縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米

2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4。5米以上（空調排風口至地板的距離）

3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上

4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米

下面我們再來看一下我們國內的著名家電零售企業國美是如何選址開店的。
在多年的經營過程中，國美已經形成了一套嚴格的選址標準：
1．  面積：原則上營業面積應大于1000平方米，其中附屬周轉庫房面積應大于200平方米；
2．  樓層：原則上只選擇首層，可以考慮首層帶二層；
3．  交通：具備不少于20個停車位，公共交通便利的商業區域為最佳；
4．  期限：租賃期限應在五年以上，十年以下。
國美經過長期的研究，甚至形成了一個精確的選址公式：Z=f(a.b.c.d.e)=a·b·c/d·e。其中，
a是常住人口數量，新網點周邊常住人口需要在20～30萬之間，因為這是支撐一家門店良性經營的最理想的數字；
b是人均居住面積，人均居住面積越大，家電消費的需要量越大；
c是人均可支配收入，為了保證周邊居民有強勁的購買力，國美選址要求網點周邊居民的人均可支配收入要高于北京市人均可支配收入；
d是交通便利指數；
e是物業形象知名度指數，這兩項指數可充分保證網點的便利性與所在區域的知名度，確保網點吸引的客流量，從而確保日常經營。

以上是世界以及我國著名零售企業的選址策略和標準，下面我們來看一下物流企業又是如何來選址的。
在物流系統中，物流設施地址的選擇是物流系統優化的一個具有戰略意義的問題。物流設施是整個物流網絡系統的關鍵節點，是連接上游和下游的重要環節，起著承上啟下的作用，并且這些大型設施的建設與運營需要耗費大量的資源。因此，這些設施的選址十分重要，科學、合理的設施選址可以有效地節約資源、降低物流成本，優化物流網絡結構和空間布局，提高物流經濟效益和社會效益，確保提供優質服務，是實現集約化經營、建立資源節約型物流至關重要的一步。
以下是某國際物流中心選址的具體策略和相關要求：
一．            物流中心選址的原則
物流中心的選址過程應同時遵守適應性原則、協調性原則、經濟性原則和戰略性原則。
二．            物流中心選址的影響因素分析：
1．自然環境因素
（1）氣象條件
物流中心選址過程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風力、降水量、無霜期、凍土深度、年平均蒸發量等指標。如選址時要避開風口，因為在風口建設會加速露天堆放的商品老化。
（2）地質條件
物流中心是大量商品的集結地。某些容重很大的建筑材料堆碼起來會對地面造成很大壓力。如果物流中心地面以下存在著淤泥層、流砂層、松土層等不良地質條件，會在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴重后果，為此，土壤承載力要高。
（3）水文條件
物流中心選址需遠離容易泛濫的河川流域與上溢的地下水區域。要認真考察近年的水文資料，地下水位不能過高，洪泛區、內澇區、故河道、干河灘等區域絕對禁止。
（4）地形條件
物流中心應地勢高亢、地形平坦，且應具有適當的面積與外形。若選在完全平坦的地形上是最理想的；其次選擇稍有坡度或起伏的地方；對于山區陡坡地區則應該完全避開；在外形上可選長方形，不宜選擇狹長或不規則形狀。
2．經營環境因素
（1）經營環境
物流中心所在地區的優惠物流產業政策對物流企業的經濟效益將產生重要影響；數量充足和素質較高的勞動力條件也是物流中心選址考慮的因素之一。
（2）商品特性
經營不同類型商品的物流中心最好能分別布局在不同地域。如生產型物流中心的選址應與產業結構、產品結構、工業布局緊密結合進行考慮。
（3）物流費用
物流費用是物流中心選址的重要考慮因素之一。大多數物流中心選擇接近物流服務需求地，例如接近大型工業、商業區，以便縮短運距，降低運費等物流費用。
（4）服務水平
服務水平是物流中心選址的考慮因素。由于現代物流過程中能否實現準時運送是服務水平高低的重要指標，因此，在物流中心選址時，應保證客戶可在任何時候向物流中心提出物流需求，都能獲得快速滿意的服務。
3．基礎設施狀況
（1）交通條件
物流中心必須具備方便的交通運輸條件。最好靠近交通樞紐進行布局，如緊臨港口、交通主干道樞紐、鐵路編組站或機場，有兩種以上運輸方式相連接。
（2）公共設施狀況
物流中心的所在地，要求城市的道路、通訊等公共設施齊備，有充足的供電、水、熱、燃氣的能力，且場區周圍要有污水、固體廢物處理能力。
綜合以上的比較，我們會發現零售企業的選址和物流企業的選址策略和要求是存在很明顯的差異的。造成這種差異的原因是多方面的：首先，這兩種企業的服務方式是不同的。零售企業要直接面對消費者，所以它的選址一定要考慮到消費者的意愿，所以零售企業一般是將店面選在市中心等商業區或社區周圍，因為這樣就方便了消費者購買，更貼近了消費者。而物流企業則不一樣，由于其從事的是流通方面的作業，所以它并不是直接與顧客面對面的接觸，而是服務行為發生后顧客才可以體驗到服務的價值，因此，物流企業不會在市中心選址。另外，這兩種企業對服務價格的制定也存在差異。零售企業是通過與產品生產企業的交流以獲得低價和產生規模效應來讓利于消費者。而物流企業則是通過節約自身在物流過程中發生的費用和選擇最佳的物流方案來為顧客節約費用。最重要的是，這兩種企業在贏利模式上存在著顯著的差異。零售企業雖然喜歡在繁華地段開店，但是由于繁華地段強大的人流量保證了它的銷售額，它可以用巨大的銷售額來彌補高昂的地價所帶來的高成本。而物流企業則不同，它沒有零售企業那么大量，頻繁的銷售，所以，物流企業寧愿將地址選在交通便利的郊區，這樣就可以省下一筆不菲的租賃費用，然后同樣可以起到節約成本的目的。
綜上所述，零售業和物流業對選址的要求是不盡相同的。當然，上面所述的選址模式并不是萬能的，針對不同的企業應采取不同的選址策略，我們千萬不能生搬硬套。