第一個(gè)是可能是怎么樣叫高效率，第二個(gè)就是在錯(cuò)誤中發(fā)覺(jué)一些方向，另外一個(gè)知道這些以后怎么去實(shí)施。第一個(gè)稱之為高效的市場(chǎng)行銷的一些策略，我想非常直接的概念就是收入了，這是一個(gè)非常直觀的感覺(jué)，從拿國(guó)貿(mào)本身來(lái)做一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的分享的話，國(guó)貿(mào)在座的大部分非常了解國(guó)貿(mào)，它是一個(gè)老的項(xiàng)目，從90年代就已經(jīng)出生了，我加入國(guó)貿(mào)是1998年，那時(shí)有一個(gè)機(jī)會(huì)可以見(jiàn)證一個(gè)新的階段的發(fā)展，當(dāng)時(shí)有一個(gè)發(fā)展、擴(kuò)建的項(xiàng)目，我們要把我們整個(gè)國(guó)貿(mào)中心的當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、包括商場(chǎng)、寫字樓的面積作為一個(gè)擴(kuò)展。同時(shí)我們的另外一個(gè)工作是把現(xiàn)有的商場(chǎng)部分，進(jìn)行翻新改造的大工程，當(dāng)時(shí)從98年開始做策劃，99年我們的二期新擴(kuò)建的商場(chǎng)的部分就出生了，往后在99年的5月份開始營(yíng)業(yè)，在同年我們對(duì)老商場(chǎng)部分因?yàn)榱艘恍┓赂脑斓墓ぷ鳎?千年的時(shí)候基本上整個(gè)老的商場(chǎng)部分和新的商場(chǎng)部分全面投入使用了，從2千年開始到2001年這一年半的時(shí)間，可能是我們最艱苦的一段時(shí)間，就是怎么樣去實(shí)現(xiàn)高效益的最困難的階段。當(dāng)時(shí)非常坦誠(chéng)的說(shuō)二期的自住率不到70％，老商場(chǎng)翻新改造，因?yàn)楹芏嘟?jīng)營(yíng)條件有了一些制約了，面對(duì)這個(gè)前期的考驗(yàn)，我們當(dāng)時(shí)做了很大量的工作，我們相信我們當(dāng)時(shí)做的工作足以影響到我們?cè)?002年初，的一個(gè)滿租的狀況。從2002年我們一直到現(xiàn)在每年租金的收益的增長(zhǎng)都是雙位數(shù)字的增長(zhǎng)幅度，相對(duì)來(lái)講可以說(shuō)是我們比較滿足的一個(gè)情況。
當(dāng)時(shí)我們做了一個(gè)經(jīng)營(yíng)總類的組合和分析，這個(gè)是我們當(dāng)時(shí)到現(xiàn)在的基本情況的圖表，從比較遠(yuǎn)一點(diǎn)的圖可以看到一個(gè)面積的組成，到過(guò)國(guó)貿(mào)的客人都會(huì)感覺(jué)到國(guó)貿(mào)本身它的經(jīng)營(yíng)組合以服裝、服飾為主，實(shí)際上也是這樣的，國(guó)際金品和服裝服飾的百分比占了我們40％的面積的比例，這些都是我們主營(yíng)的內(nèi)容，另外還有一些店，我們本身有幾個(gè)店，一個(gè)是華潤(rùn)超市，另外服務(wù)類包括銀行、快地公司，我們有公寓、展覽、酒店，所以服務(wù)類的存在是有它的本身的必要性的，我們還有餐飲，還有一些非服裝類的，像家居、禮品店等等，從另外一個(gè)圖里面我們看到一個(gè)租金收入的圖，這個(gè)服裝服飾，面積上占了40％多一點(diǎn)，從租金收入的比例上來(lái)看它占到70％的比例，看完這兩個(gè)圖以后，好像當(dāng)時(shí)我們馬上得出一個(gè)結(jié)論，我們已經(jīng)領(lǐng)悟到一個(gè)高效的購(gòu)物中心的行銷的公式出來(lái)了。覺(jué)得我們有高檔的品牌加上很高比例的服裝服飾的比例，如果我們的數(shù)據(jù)能上去我們肯定達(dá)到高效的成果了。我們發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)，或者是針對(duì)某一種商場(chǎng)，也許這個(gè)公式可能是其中的一種，可能達(dá)到高效的公式，可是它不是必然的，像專家跟大家分享到的意見(jiàn)一樣，按照每一個(gè)不同的比較時(shí)段，包括自身的時(shí)段，市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展，跟整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展，它這個(gè)公式會(huì)不斷的調(diào)整在變，等一下我會(huì)再跟大家分享一下過(guò)去這幾年來(lái)我們的變化。
為什么不是這樣的呢？因?yàn)楝F(xiàn)在的消費(fèi)習(xí)慣不是單一的，非常高比例的服裝服飾的商場(chǎng)，它有它的吸引力，它也有它的一定的租金的收入的比例，可是它也是一個(gè)比較沉悶的商場(chǎng)，因?yàn)椴皇撬械南M(fèi)者都會(huì)對(duì)服裝服飾的感興趣，它也不是一個(gè)很活躍的商場(chǎng)，可能非常的單一，所以不能覺(jué)得這三個(gè)加一起步會(huì)高效，很多人覺(jué)得國(guó)貿(mào)商場(chǎng)是一個(gè)很高檔的商場(chǎng)，跟它物業(yè)里的其他設(shè)施一樣，比如中華飯店是五星級(jí)的飯店，寫字樓是一個(gè)甲級(jí)的寫字樓，一走進(jìn)這個(gè)商場(chǎng)覺(jué)得這是一個(gè)高檔的商場(chǎng)。在座的如果有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的也會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這些高檔品牌拉近商場(chǎng)里面并不是很容易的過(guò)程，當(dāng)時(shí)我們想走一個(gè)捷徑，除了國(guó)際品牌以外，有些高價(jià)位的商品也會(huì)給人高檔的感覺(jué)，比如珠寶名牌汽車的展示廳等等。也許在某種程度上高價(jià)位的商品會(huì)給人家高檔的感覺(jué)，給消費(fèi)者一個(gè)感覺(jué)并不是它的絕對(duì)性的價(jià)值決定的，這兩個(gè)是我們當(dāng)時(shí)在做策劃的時(shí)候，根據(jù)我們可能有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入了這個(gè)誤區(qū)。
剛才我們?cè)趺慈グl(fā)現(xiàn)自己進(jìn)入誤區(qū)了呢？其實(shí)我們并不是專家，我們做的跟專家講的很類似，我們首先進(jìn)行了市場(chǎng)的分析，確定了自己的市場(chǎng)的定位，我們從這個(gè)作為起點(diǎn)，然后再做我們的品牌的組合的等等工作，這三點(diǎn)有一個(gè)前、中、后的階段。第一點(diǎn)分析在前，品牌組合在進(jìn)行當(dāng)中發(fā)生的，租金跟商場(chǎng)的活力跟生命力有一點(diǎn)關(guān)系的。這個(gè)是不會(huì)太多的去分析，進(jìn)行品牌組合都有它非常獨(dú)特的地方，不不管是從地理位置，客群、這個(gè)僅僅是我們跟在座的各位很雷同的工作，我們找了專業(yè)的調(diào)查公司，幫我們做項(xiàng)目的分析，盡管是一個(gè)老的項(xiàng)目，因?yàn)槲覀冇行碌陌l(fā)展，所以我們需要從新去認(rèn)識(shí)自己的客人，從新去認(rèn)識(shí)我們?cè)谶@個(gè)市場(chǎng)的位置，所以當(dāng)時(shí)我們做了一系列的工作。
過(guò)程就不說(shuō)了，比如說(shuō)分析CBD區(qū)域，CBD區(qū)域本身當(dāng)?shù)赜卸嗌�，還也CBD為什么是一個(gè)CBD，可能這個(gè)大家都很了解了，我們很快很快會(huì)跳到最后一個(gè)分析的結(jié)果，我們國(guó)貿(mào)中心本身來(lái)講是在一個(gè)外企公司最集中的區(qū)域，也因?yàn)檫@樣，CBD除了外企公司，也有很多從基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目，比如說(shuō)是五星級(jí)、四星級(jí)的飯店，高級(jí)的公寓等等，所以我們覺(jué)得這個(gè)區(qū)域集中了全國(guó)比較具有消費(fèi)實(shí)力的群體。
有一些實(shí)際的數(shù)據(jù)，打工的人群有多少，高收入的人群有多少，周邊高收入的人群有多少。我們看了這么多，分析了這這么多以后，我們給自己做了一個(gè)基本定位，像剛才說(shuō)的市場(chǎng)不斷的變成，我們只能有一個(gè)基本的，然后通過(guò)不停的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的發(fā)展，再做細(xì)微的調(diào)整，基本的就是我們面對(duì)一批高收入的人群，我們作為個(gè)商城希望給他們提供一站式的消費(fèi)購(gòu)物的環(huán)境，2000－2001我們周邊的組合的項(xiàng)目比較少，當(dāng)時(shí)我們就想到，我們需要建立這樣的消費(fèi)場(chǎng)所。知道了自己的基本定位以后，因?yàn)閮?nèi)就是品牌就是租戶，我們就是要確定我們品牌是怎么樣的一個(gè)組合，我們主要是面對(duì)高收入的人群，所以我們有一定比例的區(qū)域，現(xiàn)在國(guó)貿(mào)有40家左右的國(guó)際一線的品牌，這個(gè)照片是星期五拍的，18號(hào)正式開業(yè)1300平方米純商務(wù)形態(tài)。時(shí)尚服飾也占了我們非常大的比例，實(shí)際上時(shí)尚服飾在我們的一層二層還有地下一層。還也一些潮流的時(shí)裝，世上服飾跟休閑只是一個(gè)風(fēng)格的上區(qū)別。這四種加一起構(gòu)成了40％面積的利用空間。
另外，因?yàn)槲覀兲峁┮徽臼降姆⻊?wù)，但是也不能太單一，我們也加入了其他的元素，我們有冰場(chǎng)，我們加入了跟年輕人、兒童有關(guān)的項(xiàng)目，像玩具、童裝等等，吸引一定的人群進(jìn)入我們這個(gè)商場(chǎng)。剛才看的是正餐，現(xiàn)在看到的是一個(gè)快餐的區(qū)域主題店，剛才說(shuō)了市場(chǎng)在變化，所以我們不斷也在進(jìn)行變化，今年2005年是我們的一個(gè)非常充實(shí)的一點(diǎn)，因?yàn)槲覀兊钠放普{(diào)整在2千年重新開業(yè)到2005年來(lái)講，最大的調(diào)整的比例的一年，今年我們做了30％的租戶的一個(gè)調(diào)整的動(dòng)作，其實(shí)這個(gè)調(diào)整對(duì)我們整個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)影響挺大的，因?yàn)槿种黄浼械臅r(shí)間全在今年的春節(jié)過(guò)后大概是2月底3月初，8－9月份，非常集中的進(jìn)行。我們下了很大的決心去做這件事情，最主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需要我們這么去做。實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)的需求坦白說(shuō)也是從幾方面想到的：一方面是競(jìng)爭(zhēng)，今天早上有一位嘉賓也提到了，我們不能忽略我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可能國(guó)貿(mào)周邊的東南西北，在未來(lái)兩年當(dāng)中會(huì)有超過(guò)100的萬(wàn)商業(yè)面積出來(lái)，這是一個(gè)很大的沖擊，我們?yōu)榱擞痈?jìng)爭(zhēng)的情況和市場(chǎng)局面的發(fā)生，我們?cè)诮衲暌呀?jīng)把這個(gè)調(diào)整基本上是期望做到，來(lái)加強(qiáng)自己本身市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力吧！
往后還有一個(gè)消費(fèi)趨勢(shì)的發(fā)展，有好多高消費(fèi)的群體對(duì)高級(jí)的消費(fèi)商品的需求是越來(lái)越大，他們的出國(guó)機(jī)會(huì)又多了，對(duì)商場(chǎng)的產(chǎn)品系列、裝璜等等要求越來(lái)越高。還有一個(gè)個(gè)性的發(fā)展，今天很多專家提到了，獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，還有精心的一個(gè)策劃為的就是要突出每一個(gè)購(gòu)物中心的特色，對(duì)我們來(lái)講，我們的購(gòu)物中心，我們覺(jué)得我們的購(gòu)物中心本身面對(duì)的消費(fèi)群體在市場(chǎng)中應(yīng)該是這樣的去定位，我們所以按照這個(gè)方向做的調(diào)整。另外一個(gè)是租戶挑戰(zhàn)的比例在做這個(gè)動(dòng)作的時(shí)候密切關(guān)注到的，你不希望為了調(diào)整而調(diào)整，不希望你調(diào)整的過(guò)程中犧牲到現(xiàn)有租戶的一些利益，破壞他們經(jīng)營(yíng)的氛圍跟環(huán)境，所以在這個(gè)比例上來(lái)講，要有一定的掌握。
剛才提出了合理的租金水平，租金水平本身跟效益掛鉤，怎么稱之為合理的租金水平，作為一個(gè)發(fā)展商當(dāng)然希望租金越高越好，這個(gè)好的租金是讓租戶有空間的合理的水平嗎？這需要每一個(gè)發(fā)展商去考慮的問(wèn)題。從過(guò)往租金價(jià)格來(lái)看，我們覺(jué)得我們培養(yǎng)不出一批非常忠誠(chéng)的租戶，這個(gè)忠誠(chéng)度足以影響到你調(diào)整的空間跟條件，他覺(jué)得在這邊是可以有效的經(jīng)營(yíng)，他就愿意跟著你一塊兒發(fā)展，這也是作為你以后挑調(diào)整和繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外一方面就是，商業(yè)方面口碑也很重要，你從現(xiàn)在的租戶培養(yǎng)出一批忠誠(chéng)的租戶，他就是無(wú)形的資產(chǎn)，他不斷的跟一些同行、同業(yè)去講這個(gè)商場(chǎng)還是可以的，業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，可以做考慮，這也是為了以后一個(gè)商場(chǎng)的發(fā)展所做的鋪墊。剛才說(shuō)了很多關(guān)于從市場(chǎng)推廣方面的一些我們采取過(guò)的一些工作的方式，期望達(dá)到一個(gè)高效的結(jié)果。另一方面，我們覺(jué)得非常非常重要，你有了這么好的東西，怎么去把信息傳達(dá)給你的消費(fèi)者，這個(gè)市場(chǎng)推廣在這里面扮演了一個(gè)非常非常重要的角色制定一個(gè)搞好購(gòu)物中心推廣的策略，可能要從幾方面入手：第一，要研究清楚的你目標(biāo)，今天早上有一位嘉賓給我們看了很多廣告的樣板，他有一個(gè)信息沒(méi)有強(qiáng)調(diào)，就是說(shuō)你想吸引哪一類的客人你就拿哪一類的廣告。我們說(shuō)消費(fèi)者有兩部分，一方面是我們的租戶，不管是現(xiàn)有的還是以后的租戶，它就是我們推廣的目標(biāo)，還是一批是來(lái)到購(gòu)物中心購(gòu)物的客人。
我們做的一些市場(chǎng)推廣的活動(dòng)跟其他商場(chǎng)不太一樣的地方有兩方面，一方面是在側(cè)重點(diǎn)方面我們比較注重文化推廣，我們很難影響到消費(fèi)者的需求比如返券等等，可以從文化活動(dòng)的推廣我們感覺(jué)到，我們能傳達(dá)到一個(gè)消費(fèi)跟購(gòu)物的一個(gè)信息，讓客人來(lái)到這個(gè)我們的市場(chǎng)，不一定想到買東西，可能來(lái)是對(duì)某一些文化活動(dòng)感興趣，可是來(lái)到這個(gè)商場(chǎng)或多或少可能對(duì)我們商場(chǎng)有了認(rèn)識(shí)，對(duì)我們租戶來(lái)說(shuō)也是一個(gè)好的機(jī)會(huì)。我們做了這么到大量的工作，最大的目的就是要借助品牌的力量來(lái)自我定位，我們跟品牌的互動(dòng)的品牌推廣合作也非常多。效益就是盡可能擴(kuò)大收入，另一方面當(dāng)然就要控制成本，最大限度控制成本，在中國(guó)做推廣、公關(guān)工作很多時(shí)間花費(fèi)的金錢挺巨大的，有的時(shí)候還不知道是否能收到效果，我們一方面投入的同時(shí)，還希望借助媒體的力量達(dá)到一定的影響力。另外我們也希望通過(guò)跟租戶的互動(dòng)，來(lái)達(dá)到效果。
這是一些我們以前做的推廣活動(dòng)，像跟眾多服裝品牌做的時(shí)裝表演，那個(gè)是CBD晚會(huì)做了一個(gè)聯(lián)合的活動(dòng)。往后做了一些高科技的產(chǎn)品的推廣。這是我們做的非洲歷史的推廣，現(xiàn)在在商場(chǎng)里面我們跟他們做了一個(gè)展覽，也收到了很大的影響，另外這個(gè)是跟聯(lián)合國(guó)兒童基金會(huì)做的活動(dòng)，邀請(qǐng)國(guó)外演出的團(tuán)隊(duì)，來(lái)我們這邊演出，利用我們的冰場(chǎng)，進(jìn)行另外一方面像體育方面的一些活動(dòng)。這個(gè)是小孩的冰球比賽，這個(gè)是剛才說(shuō)到的鄭和展。
我們?cè)谡麄�(gè)的過(guò)程當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)我們都希望達(dá)到兩個(gè)重點(diǎn)，一個(gè)就是創(chuàng)新，做這么多的活動(dòng)就是想達(dá)到創(chuàng)新，硬件不可能三四年拆過(guò)來(lái)重做，可是你的內(nèi)容，你的軟件可以通過(guò)這些傳達(dá)一個(gè)創(chuàng)新的概念，所以對(duì)我們來(lái)講，創(chuàng)新這兩個(gè)字是我們永恒的話題，我們長(zhǎng)年累月每一年都在創(chuàng)新，有了發(fā)展的空間是一個(gè)給我們創(chuàng)新創(chuàng)造一個(gè)動(dòng)力，另外一個(gè)就是我們自己感覺(jué)到，目前可能很多很多發(fā)展商非常側(cè)重的一點(diǎn)就是一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，不管是借助外界的力量，還是說(shuō)建立你們自己的管理的隊(duì)伍，這都是一個(gè)我們自己感覺(jué)越來(lái)越重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)橛布陌l(fā)展方面我想，還是說(shuō)資金充裕后就能蓋出一個(gè)非常好的商場(chǎng)，可是是否擁有一支強(qiáng)大而有生命力的管理團(tuán)隊(duì)是以后在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中我們自己感覺(jué)上一個(gè)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
說(shuō)到發(fā)展，我在這里最后跟大家分享一下三期，我記得在前兩年在不的同場(chǎng)合也跟很多同行分享過(guò)三期的情況，這的確是我們本身來(lái)講，籌備比較長(zhǎng)時(shí)間的，是今年5月份啟動(dòng)的發(fā)展項(xiàng)目，三期會(huì)為整個(gè)國(guó)貿(mào)中心帶來(lái)50多萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，當(dāng)然這個(gè)是分幾個(gè)階段發(fā)展的，本身來(lái)講，三期商場(chǎng)的部分會(huì)首先推出。我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)三期的商場(chǎng)部分可能大概在08年初完工，接著可能就是我們看到很高很高的樓，是北京最高的建筑，里面會(huì)有寫字樓，也會(huì)有6星級(jí)的飯店，這個(gè)是在商場(chǎng)開業(yè)以后，奧運(yùn)過(guò)后，開始啟動(dòng)的項(xiàng)目。這個(gè)剛才說(shuō)了發(fā)展給了我們很大的推動(dòng)力，我們現(xiàn)在做的很多的調(diào)整，或者說(shuō)剛才說(shuō)的行銷、推廣等等方面來(lái)看，這些工作我們的目標(biāo)是一直都是放在我如何跟三期的商場(chǎng)去結(jié)合，就是說(shuō)跟我們新的發(fā)展的面積結(jié)合，我們現(xiàn)在也是為三期商場(chǎng)做了很的大鋪墊工作，我們確確實(shí)實(shí)感覺(jué)到有? 了發(fā)展的空間，有了我們做很多工作的動(dòng)力，其實(shí)就是這樣的情況，當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目相對(duì)比較遙遠(yuǎn)，還有兩年半時(shí)間左右才出來(lái)，我們可能從明年開始就會(huì)陸續(xù)在市場(chǎng)中多一點(diǎn)關(guān)于三期的一些情況跟消息。剛才提到今年2005年我們商城做了大量的調(diào)整，我們?nèi)种坏拿驿伓歼M(jìn)行了不同程度的調(diào)整，包括更換新的品牌能力，也希望借此機(jī)會(huì)邀請(qǐng)?jiān)谧母魑�，到我們的商�?chǎng)去給我們一些寶貴的意見(jiàn)一些較，謝謝大家！ ????
另外，因?yàn)槲覀兲峁┮徽臼降姆⻊?wù)，但是也不能太單一，我們也加入了其他的元素，我們有冰場(chǎng)，我們加入了跟年輕人、兒童有關(guān)的項(xiàng)目，像玩具、童裝等等，吸引一定的人群進(jìn)入我們這個(gè)商場(chǎng)。剛才看的是正餐，現(xiàn)在看到的是一個(gè)快餐的區(qū)域主題店，剛才說(shuō)了市場(chǎng)在變化，所以我們不斷也在進(jìn)行變化，今年2005年是我們的一個(gè)非常充實(shí)的一點(diǎn)，因?yàn)槲覀兊钠放普{(diào)整在2千年重新開業(yè)到2005年來(lái)講，最大的調(diào)整的比例的一年，今年我們做了30％的租戶的一個(gè)調(diào)整的動(dòng)作，其實(shí)這個(gè)調(diào)整對(duì)我們整個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)影響挺大的，因?yàn)槿种黄浼械臅r(shí)間全在今年的春節(jié)過(guò)后大概是2月底3月初，8－9月份，非常集中的進(jìn)行。我們下了很大的決心去做這件事情，最主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需要我們這么去做。實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)的需求坦白說(shuō)也是從幾方面想到的：一方面是競(jìng)爭(zhēng)，今天早上有一位嘉賓也提到了，我們不能忽略我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可能國(guó)貿(mào)周邊的東南西北，在未來(lái)兩年當(dāng)中會(huì)有超過(guò)100的萬(wàn)商業(yè)面積出來(lái)，這是一個(gè)很大的沖擊，我們?yōu)榱擞痈?jìng)爭(zhēng)的情況和市場(chǎng)局面的發(fā)生，我們?cè)诮衲暌呀?jīng)把這個(gè)調(diào)整基本上是期望做到，來(lái)加強(qiáng)自己本身市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力吧！
往后還有一個(gè)消費(fèi)趨勢(shì)的發(fā)展，有好多高消費(fèi)的群體對(duì)高級(jí)的消費(fèi)商品的需求是越來(lái)越大，他們的出國(guó)機(jī)會(huì)又多了，對(duì)商場(chǎng)的產(chǎn)品系列、裝璜等等要求越來(lái)越高。還有一個(gè)個(gè)性的發(fā)展，今天很多專家提到了，獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，還有精心的一個(gè)策劃為的就是要突出每一個(gè)購(gòu)物中心的特色，對(duì)我們來(lái)講，我們的購(gòu)物中心，我們覺(jué)得我們的購(gòu)物中心本身面對(duì)的消費(fèi)群體在市場(chǎng)中應(yīng)該是這樣的去定位，我們所以按照這個(gè)方向做的調(diào)整。另外一個(gè)是租戶挑戰(zhàn)的比例在做這個(gè)動(dòng)作的時(shí)候密切關(guān)注到的，你不希望為了調(diào)整而調(diào)整，不希望你調(diào)整的過(guò)程中犧牲到現(xiàn)有租戶的一些利益，破壞他們經(jīng)營(yíng)的氛圍跟環(huán)境，所以在這個(gè)比例上來(lái)講，要有一定的掌握。
剛才提出了合理的租金水平，租金水平本身跟效益掛鉤，怎么稱之為合理的租金水平，作為一個(gè)發(fā)展商當(dāng)然希望租金越高越好，這個(gè)好的租金是讓租戶有空間的合理的水平嗎？這需要每一個(gè)發(fā)展商去考慮的問(wèn)題。從過(guò)往租金價(jià)格來(lái)看，我們覺(jué)得我們培養(yǎng)不出一批非常忠誠(chéng)的租戶，這個(gè)忠誠(chéng)度足以影響到你調(diào)整的空間跟條件，他覺(jué)得在這邊是可以有效的經(jīng)營(yíng)，他就愿意跟著你一塊兒發(fā)展，這也是作為你以后挑調(diào)整和繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外一方面就是，商業(yè)方面口碑也很重要，你從現(xiàn)在的租戶培養(yǎng)出一批忠誠(chéng)的租戶，他就是無(wú)形的資產(chǎn)，他不斷的跟一些同行、同業(yè)去講這個(gè)商場(chǎng)還是可以的，業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，可以做考慮，這也是為了以后一個(gè)商場(chǎng)的發(fā)展所做的鋪墊。剛才說(shuō)了很多關(guān)于從市場(chǎng)推廣方面的一些我們采取過(guò)的一些工作的方式，期望達(dá)到一個(gè)高效的結(jié)果。另一方面，我們覺(jué)得非常非常重要，你有了這么好的東西，怎么去把信息傳達(dá)給你的消費(fèi)者，這個(gè)市場(chǎng)推廣在這里面扮演了一個(gè)非常非常重要的角色制定一個(gè)搞好購(gòu)物中心推廣的策略，可能要從幾方面入手：第一，要研究清楚的你目標(biāo)，今天早上有一位嘉賓給我們看了很多廣告的樣板，他有一個(gè)信息沒(méi)有強(qiáng)調(diào)，就是說(shuō)你想吸引哪一類的客人你就拿哪一類的廣告。我們說(shuō)消費(fèi)者有兩部分，一方面是我們的租戶，不管是現(xiàn)有的還是以后的租戶，它就是我們推廣的目標(biāo)，還是一批是來(lái)到購(gòu)物中心購(gòu)物的客人。
我們做的一些市場(chǎng)推廣的活動(dòng)跟其他商場(chǎng)不太一樣的地方有兩方面，一方面是在側(cè)重點(diǎn)方面我們比較注重文化推廣，我們很難影響到消費(fèi)者的需求比如返券等等，可以從文化活動(dòng)的推廣我們感覺(jué)到，我們能傳達(dá)到一個(gè)消費(fèi)跟購(gòu)物的一個(gè)信息，讓客人來(lái)到這個(gè)我們的市場(chǎng)，不一定想到買東西，可能來(lái)是對(duì)某一些文化活動(dòng)感興趣，可是來(lái)到這個(gè)商場(chǎng)或多或少可能對(duì)我們商場(chǎng)有了認(rèn)識(shí)，對(duì)我們租戶來(lái)說(shuō)也是一個(gè)好的機(jī)會(huì)。我們做了這么到大量的工作，最大的目的就是要借助品牌的力量來(lái)自我定位，我們跟品牌的互動(dòng)的品牌推廣合作也非常多。效益就是盡可能擴(kuò)大收入，另一方面當(dāng)然就要控制成本，最大限度控制成本，在中國(guó)做推廣、公關(guān)工作很多時(shí)間花費(fèi)的金錢挺巨大的，有的時(shí)候還不知道是否能收到效果，我們一方面投入的同時(shí)，還希望借助媒體的力量達(dá)到一定的影響力。另外我們也希望通過(guò)跟租戶的互動(dòng)，來(lái)達(dá)到效果。
這是一些我們以前做的推廣活動(dòng)，像跟眾多服裝品牌做的時(shí)裝表演，那個(gè)是CBD晚會(huì)做了一個(gè)聯(lián)合的活動(dòng)。往后做了一些高科技的產(chǎn)品的推廣。這是我們做的非洲歷史的推廣，現(xiàn)在在商場(chǎng)里面我們跟他們做了一個(gè)展覽，也收到了很大的影響，另外這個(gè)是跟聯(lián)合國(guó)兒童基金會(huì)做的活動(dòng)，邀請(qǐng)國(guó)外演出的團(tuán)隊(duì)，來(lái)我們這邊演出，利用我們的冰場(chǎng)，進(jìn)行另外一方面像體育方面的一些活動(dòng)。這個(gè)是小孩的冰球比賽，這個(gè)是剛才說(shuō)到的鄭和展。
我們?cè)谡麄�(gè)的過(guò)程當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)我們都希望達(dá)到兩個(gè)重點(diǎn)，一個(gè)就是創(chuàng)新，做這么多的活動(dòng)就是想達(dá)到創(chuàng)新，硬件不可能三四年拆過(guò)來(lái)重做，可是你的內(nèi)容，你的軟件可以通過(guò)這些傳達(dá)一個(gè)創(chuàng)新的概念，所以對(duì)我們來(lái)講，創(chuàng)新這兩個(gè)字是我們永恒的話題，我們長(zhǎng)年累月每一年都在創(chuàng)新，有了發(fā)展的空間是一個(gè)給我們創(chuàng)新創(chuàng)造一個(gè)動(dòng)力，另外一個(gè)就是我們自己感覺(jué)到，目前可能很多很多發(fā)展商非常側(cè)重的一點(diǎn)就是一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，不管是借助外界的力量，還是說(shuō)建立你們自己的管理的隊(duì)伍，這都是一個(gè)我們自己感覺(jué)越來(lái)越重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)橛布陌l(fā)展方面我想，還是說(shuō)資金充裕后就能蓋出一個(gè)非常好的商場(chǎng)，可是是否擁有一支強(qiáng)大而有生命力的管理團(tuán)隊(duì)是以后在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中我們自己感覺(jué)上一個(gè)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
說(shuō)到發(fā)展，我在這里最后跟大家分享一下三期，我記得在前兩年在不的同場(chǎng)合也跟很多同行分享過(guò)三期的情況，這的確是我們本身來(lái)講，籌備比較長(zhǎng)時(shí)間的，是今年5月份啟動(dòng)的發(fā)展項(xiàng)目，三期會(huì)為整個(gè)國(guó)貿(mào)中心帶來(lái)50多萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，當(dāng)然這個(gè)是分幾個(gè)階段發(fā)展的，本身來(lái)講，三期商場(chǎng)的部分會(huì)首先推出。我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)三期的商場(chǎng)部分可能大概在08年初完工，接著可能就是我們看到很高很高的樓，是北京最高的建筑，里面會(huì)有寫字樓，也會(huì)有6星級(jí)的飯店，這個(gè)是在商場(chǎng)開業(yè)以后，奧運(yùn)過(guò)后，開始啟動(dòng)的項(xiàng)目。這個(gè)剛才說(shuō)了發(fā)展給了我們很大的推動(dòng)力，我們現(xiàn)在做的很多的調(diào)整，或者說(shuō)剛才說(shuō)的行銷、推廣等等方面來(lái)看，這些工作我們的目標(biāo)是一直都是放在我如何跟三期的商場(chǎng)去結(jié)合，就是說(shuō)跟我們新的發(fā)展的面積結(jié)合，我們現(xiàn)在也是為三期商場(chǎng)做了很的大鋪墊工作，我們確確實(shí)實(shí)感覺(jué)到有? 了發(fā)展的空間，有了我們做很多工作的動(dòng)力，其實(shí)就是這樣的情況，當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目相對(duì)比較遙遠(yuǎn)，還有兩年半時(shí)間左右才出來(lái)，我們可能從明年開始就會(huì)陸續(xù)在市場(chǎng)中多一點(diǎn)關(guān)于三期的一些情況跟消息。剛才提到今年2005年我們商城做了大量的調(diào)整，我們?nèi)种坏拿驿伓歼M(jìn)行了不同程度的調(diào)整，包括更換新的品牌能力，也希望借此機(jī)會(huì)邀請(qǐng)?jiān)谧母魑�，到我們的商�?chǎng)去給我們一些寶貴的意見(jiàn)，謝謝大家！
