住宅、寫(xiě)字樓、商鋪之后，外資“深耕”工業(yè)地產(chǎn)的腳步正在加快。
繼普洛斯、AMB、豐樹(shù)、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕之后，3月下旬，澳大利亞工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)麥格理佳文斥資1.21億元人民幣收購(gòu)了上海奉賢48000平方米配送中心。
從近幾年的發(fā)展軌跡可以看出，外資投資工業(yè)地產(chǎn)正在由此前多為直接收購(gòu)向自行開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。
外資涌入工業(yè)地產(chǎn)
3月21日，澳大利亞工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)麥格理佳文宣布，公司以1.21億元人民幣收購(gòu)了上海奉賢48000平方米配送中心。據(jù)悉，這一配送中心為高品質(zhì)單層倉(cāng)庫(kù)，緊鄰A4高速公路并同主要的交通網(wǎng)絡(luò)相連，到浦東機(jī)場(chǎng)及洋山深水港交通均十分便捷。該配送中心已于2005年11月正式完工，現(xiàn)租戶為正大集團(tuán)旗下的易初蓮花連鎖超市有限公司，簽訂的租賃合同為10年。
實(shí)際上，早在一年前，麥格理佳文集團(tuán)于上海設(shè)立的全資子公司麥科瑞(上海)倉(cāng)儲(chǔ)有限公司，就在康橋德國(guó)工業(yè)園投資建設(shè)了物流分撥中心，一期總投資為4800萬(wàn)美元。該中心主要服務(wù)于全球知名物流企業(yè)DHL，將成為其華東物流中心，這也是該集團(tuán)在中國(guó)的首個(gè)純外資工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
某資深地產(chǎn)專家指出，如果一個(gè)外商拿1000萬(wàn)美元來(lái)華投資，花4000萬(wàn)人民幣購(gòu)買100畝土地，另外4000萬(wàn)做倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的穩(wěn)定租金收益率。如果5年以后將它賣出去，再加上之前的收益，總回報(bào)率能達(dá)到50%。
顯然，外資已看到中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展?jié)摿Α?
日前，全球著名物業(yè)公司世邦魏理仕發(fā)布的《二月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出，北京的工業(yè)物業(yè)正在成為境外機(jī)構(gòu)投資者的投資熱點(diǎn)。戴德梁行、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)都表示，目前，很多海外投資機(jī)構(gòu)都在通過(guò)他們對(duì)中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行咨詢。
據(jù)了解，作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，美國(guó)普洛斯公司已經(jīng)在上海建立了臨港、西北、嘉定、松江、閔行等物流園區(qū)，并且依托上�？偛繛橹行�，開(kāi)始向其他重點(diǎn)城市進(jìn)行拓展，進(jìn)入的新城市有青島、杭州和寧波，均為中國(guó)東部沿海城市。
而2005年年底，在新加坡上市的豐樹(shù)物流房地產(chǎn)投資基金宣布，其已收購(gòu)位于上海浦東空港的歐羅物流園項(xiàng)目，代價(jià)為1.2億元人民幣。豐樹(shù)集團(tuán)物流信托管理有限公司CEO蔡兆才稱：“豐樹(shù)將在內(nèi)地通過(guò)獨(dú)資或合資的方式發(fā)展物流設(shè)施、物流園區(qū)，同時(shí)也會(huì)根據(jù)客戶要求度身訂制物流設(shè)施�！�
2006年1月，全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商AMB從爪哇控股有限公司購(gòu)得上海一塊面積為17474平方米的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及附近一塊待開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)總投資約1330萬(wàn)美元。AMB 中國(guó)副總裁Oliver Treneman 不久前在公開(kāi)場(chǎng)合表示，未來(lái)5 年，AMB在中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資將達(dá)5億美元，主要側(cè)重在北京、上海及珠三角地區(qū)。
2006年2月高力國(guó)際也發(fā)布公告稱，該公司已經(jīng)協(xié)助GE東芝有機(jī)硅公司選得其在華第四家工業(yè)廠房，這個(gè)位于南通的新工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資將達(dá)7800萬(wàn)美元。
工業(yè)地產(chǎn)里的“商機(jī)”
“未來(lái)幾年，在工業(yè)用地地價(jià)上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長(zhǎng)期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價(jià)格持續(xù)攀升的帶動(dòng)下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯�！� 興業(yè)證券高級(jí)分析師任壯表示。
在仲量聯(lián)行工業(yè)物流部董事易立夫看來(lái)，影響工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一，在于零售行業(yè)的活動(dòng)，它很大程度上影響到了中國(guó)內(nèi)地的一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
2004年有314家外商零售集團(tuán)在華注資，這個(gè)數(shù)字在2006年已經(jīng)增長(zhǎng)到1000家，一些世界超級(jí)頂尖大型的零售超級(jí)連鎖集團(tuán)已經(jīng)紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在中國(guó)的關(guān)鍵城市和主要地區(qū)設(shè)立了他們的廠區(qū)。因?yàn)樗麄兿Ｍ軌蛲ㄟ^(guò)這些主要城市當(dāng)中設(shè)定一些辦公地點(diǎn)以及營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，來(lái)增加他們?cè)谥袊?guó)的市場(chǎng)發(fā)展地位和潛力。
根據(jù)專家的預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年我國(guó)物流市場(chǎng)將保持年均20%的增速，外資開(kāi)發(fā)商顯然清楚地看到了這一點(diǎn)。在過(guò)去幾年內(nèi)，長(zhǎng)三角主要城市低質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)的租金保持在0.5元/平方米·天~0.8元/平方米·天，而高質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)的租金達(dá)到了0.9元/平方米·天或更高。
“工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格被明顯低估了�！币晃煌顿Y者對(duì)記者說(shuō)：“招投標(biāo)機(jī)制在商用或民用房產(chǎn)的出讓中運(yùn)用已相對(duì)成熟。但工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)格根本無(wú)法控制�！彼J(rèn)為，與商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)相比，以工業(yè)名義出售的地皮簡(jiǎn)直就是白送。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)商大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。更為重要的是，工業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。因此，政府以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也就不足為奇了。
“工業(yè)物業(yè)雖不及寫(xiě)字樓及豪宅項(xiàng)目受人關(guān)注，但就回報(bào)而論，卻絕對(duì)是良好的投資選擇”，一位不愿透露姓名的專家透露，從投資方式看，外資主要通過(guò)建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施或標(biāo)準(zhǔn)廠房收取租金來(lái)獲取固定的收益，或購(gòu)買帶長(zhǎng)期租金的現(xiàn)有項(xiàng)目等各種方式來(lái)投資工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。一般商用物業(yè)年投資回報(bào)率在6％～8％之間，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)約為8％～12％、最高可達(dá)15％，而且投資回報(bào)相對(duì)更為穩(wěn)定。
一家知名代理機(jī)構(gòu)某部門經(jīng)理給記者算了一筆賬：“如果一個(gè)外商拿1000萬(wàn)美元來(lái)華投資，花4000萬(wàn)人民幣購(gòu)買100畝土地，另外4000萬(wàn)做倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的穩(wěn)定租金收益率。如果5年以后將它賣出去，再加上之前的收益，總回報(bào)率能達(dá)到50%�！�
然而，世邦魏理仕大中華區(qū)工業(yè)與物流服務(wù)部執(zhí)行董事安豪卻澆了盆冷水。他認(rèn)為，從今年年初開(kāi)始，國(guó)土資源部要求全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)用地出讓執(zhí)行嚴(yán)格的“招拍掛”制度，預(yù)計(jì)將推高工業(yè)用地平均出讓價(jià)格。“未來(lái)1年內(nèi)，上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)率將從目前的9%~10%下降到8%~8.5%”。
而針對(duì)業(yè)內(nèi)傳言有些投資者蓋好廠房，然后將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，以工業(yè)園區(qū)配套的名義建造寫(xiě)字樓出讓來(lái)牟取暴利的說(shuō)法，有關(guān)人士表示這種可能性不大，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上的記號(hào)是無(wú)法改動(dòng)的。
從收購(gòu)到開(kāi)發(fā)
目前，外資對(duì)工業(yè)地產(chǎn)操作思路一個(gè)明顯的變化是由此前多為直接收購(gòu)向自行開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。
從收購(gòu)到自建，外資已完成了一個(gè)對(duì)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從試水到諳熟的轉(zhuǎn)變。而豐樹(shù)更有一個(gè)深遠(yuǎn)目的——希望將其增加到房地產(chǎn)信托投資REITs中去。在蔡兆才看來(lái)，將物流和金融兩個(gè)領(lǐng)域結(jié)合在一起，才是物流園區(qū)未來(lái)發(fā)展最具吸引力的地方。
“只有物流資產(chǎn)被證券化或歸入REITs中，才有利于物流企業(yè)和發(fā)展商獲得新的資金渠道，發(fā)展新業(yè)務(wù)或滿足其經(jīng)營(yíng)需要�！彼赋觥�
作為亞洲第一個(gè)上市物流地產(chǎn)REITs，2005年7月開(kāi)始發(fā)行的豐樹(shù)信托已經(jīng)將56個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目注入在資產(chǎn)包內(nèi)，價(jià)值17億美元。這其中包括位于上海的空港歐羅物流園以及位于香港的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。
“從美國(guó)REITs幾大類分布來(lái)講，整個(gè)工業(yè)地產(chǎn)占據(jù)的比例是最大的。工業(yè)地產(chǎn)REITs進(jìn)入前景廣闊的中國(guó)內(nèi)地也是可以想象的。” 偉業(yè)顧問(wèn)董事金勇告訴記者。
