□本報記者 宋馥李
    中國物流地產的容量有多大？尚無準確數據。但要看到中國外貿的巨大潛力和制造業的梯度轉移，誰都會心向往之。近幾年，外資地產巨頭、物流企業等多支力量走上前臺。相形之下，中國還缺乏術業有專攻的領袖企業。
    中國需要有自己的普洛斯，遺憾的是，中國暫時無法出現能夠和普洛斯相抗衡的物流地產開發商。 宋馥李攝
    在全球的物流地產市場中，中國市場正變得越來越誘人。
    中國貿易的發展為物流地產帶來了巨大的增長潛力。理由是貿易所需的物流基礎設施投資驚人，而中國作為世界主要出口國之一，對物流地產的需求正在節節攀升，并會逐步由沿海城市向內陸推進。
    一則外因，二則內需。中國倉儲協會會長沈紹基說，倉儲業正在進入黃金發展期，一方面，物流業的快速發展刺激了倉儲需求；另一方面，隨著我國城市化發展迅速，舊有的倉庫需要陸續由城市中心區遷往遠郊的交通樞紐，在遷移的過程中，倉庫的基礎設施必然要升級換代，對舊倉庫的遷移、改造正在大規模到來。
    物流倉庫平臺的建設熱潮方興未艾。在這股建庫大潮中，各方力量開始爭戰。
外資巨頭爭先恐后
    外資的嗅覺似乎是最靈敏的。中國的物流地產處于初級階段，這樣優質的“處女地”，外資物流地產巨頭當然會趨之若鶩。
    普洛斯早已先聲奪人，在中國展開布局。自2004年4月進入中國以來，普洛斯在中國迅速發展，業務遍及中國沿海及內陸20個城市，投資、建設并管理60多個物流園。
    而目前，活躍在上海物流市場的外資投資基金，多是國際上專注物流不動產投資的開發商和運營商：普洛斯、美國的AMB、新加坡豐樹集團。
    仲量聯行近日發布的 “中國倉儲物流地產調查報告”數據顯示，未來兩年內，長三角區域依然是國內物流倉儲設施投資最活躍的區域，其中23%的新增供應分布在上海。
    剛剛過去的6月，歐洲物流提供商Dachser宣布，中國是其最重要的增長市場之一，并將在中國開設更多的物流中心。事實上，不到一年，Dachser在上海開設的物流中心的容量現已翻番，從3000平方米增至6000平方米。
    而安博置業創始人兼CEO何慕德也在接受媒體采訪時明確表示，在AMB的發展計劃中，中國將會成為AMB在亞洲最大的市場，同時也是僅次于美國本土的第二大市場。
    物流地產作為對出口加工業的服務設施，物流地產巨頭們所到之處，無一不是地方政府的座上貴賓。政府對工業地產巨頭們給予了大力支持，他們已經深刻明白，物流對生產制造行業多么重要。
本土企業紛紛發力
    對于中遠、中外運和中鐵快運這些老牌的國有物流企業，倉庫建設其實從來沒有停止過。因為，在實際的物流運作中，倉儲與物流是一體化運作的兩大環節。如果沒有優質的倉庫做保證，就拿不到高端客戶的外包訂單。
    “對于綜合性物流企業來講，建庫或者是改造舊庫，就是完善自身產業鏈，這是必須的。”沈紹基說。
    中鐵快運曾經積極謀求加入中國倉儲協會，成為其中的一員，這令沈紹基大為不解。但中鐵快運的相關負責人這樣解釋：“我們發現，我們的服務是從倉庫開始，從倉庫結束，服務的兩端都在倉庫。我們的主營業務雖然不是倉儲，卻與倉儲關系密切。
    “如果不能擁有自己的一批倉庫資源，我們怎能為我們的客戶提供一體化的服務呢？”該負責人說。建設倉庫，完善服務鏈。潛臺詞是在物流運作中掌握主導權。
    經過幾十年的發展，國字號的物流企業如中遠和中外運，憑著豐富的土地儲備，也開始進軍倉儲地產的開發建設。
    在國內的民營物流企業中，寶供較早開始了這樣的嘗試。借以增加自己的服務能力，完善自己的物流配送服務。由于民營物流企業多數還在發展初級階段，無一不遇到資金瓶頸，而物流服務本身的輕資產型，常常讓物流企業在銀行面前遭白眼。而擁有了倉庫，就擁有了“硬資產”，擁有了爭得銀行信貸的砝碼。
    除了物流企業外，一些傳統的房地產開發商也開始轉攻倉庫開發。
物流地產還需理性
    一位物流倉儲業老板說，目前，倉庫開發的利潤前景非�？春�，依靠倉庫租金，一般10年便可以收回成本。據了解，上海物流倉庫物業的投資回報在10%左右，租金正以每年15%的幅度上漲。
    但是，在國內朝陽般的物流地產市場，不成功的企業也比比皆是。
    沈紹基說，物流地產的開發，有著自身的特點和運作模式。來自甘肅的一家地產開發企業，在發現了物流地產的巨大利潤時，也進入了這個領域，在北京空港物流園區，開發了若干倉庫，但困惑隨之而來。由于并不熟悉物流業務，缺乏人脈和影響力，在后期的業務開發上，花費了巨大的成本。
    令沈紹基憂慮的則是，從整個行業發展來看，這些闖入物流地產的傳統開發商們，能否持之以恒地在物流地產領域做深做大，這是一個問號？因為，對于大多數涉足物流地產的國內開發商們，物流地產只是作為其地產開發的一個方向而已，一旦市場變化，這些開發商們會另外去尋找投資路徑。
    中國需要有自己的普洛斯。沈紹基說： “遺憾的是，中國暫時無法出現能夠和普洛斯相抗衡的物流地產開發商�！�